" 13.5 השומה המוסכמת מהווה עובדה מוגמרת ואיני בא לבדוק את הנתונים, התחשיבים והתוצאה שבה. לכן לצורך הקיזוז אביא בחשבון מקדמי שווי זהים לאלו שבשומה המוסכמת.
13.6 מה שחשוב לצורך 'קיזוז' מההשבחה על פי שומתי הוא שטח זכויות הבניה הנוספות שהוקנו בשומה המוסכמת, זאת במגרש 301, שייעודו היה אמור להשתנות למסחר: בקומת קרקע - 750 מ"ר
בקומה א' – 472 מ"ר...
13.7 הואיל ולדעתי שווי זכויות הבניה (במושגים של שווי ל-מ"ר אקו') של מגרש 210 במצב חדש זהה לשווי זכויות הבניה במגרש בית העם, הרי שטחי בניה האקו' שאמורה חברת אפרידר לקבל במגרש 210 (בהתחשב בשומה המוסכמת) הם
קומת קרקע – 750 מ"ר אקו'
בקומה א' – 472 מ"ר אקו'
סה"כ – 1,222 מ"ר אקו'
13.8 על פי תחשיב ההשבחה, עמודים 27, 28 לעיל, ההשבחה בשטח אקו' כתוצאה מתכנית 2191 היא 302 מ"ר אקו'.
מסקנה:
ההשבחה קטנה מהמובטח בשומה המוסכמת.
בהתחשב בשומה המוסכמת אין חבות בהיטל ההשבחה.
בהתחשב בשומה המוסכמת עומדת לזכות חברת אפרידר יתרת זכויות לניצול במגרש אחר בעיר".
התובעת טענה על יסוד חוות דעת השמאי המכריע, כי "... יתרת זכויות הבנייה המגיעות לתובעת עומדת על 920 מ"ר = 1322-302".
העירייה לא נתנה הסכמתה להשלמת השומה המוסכמת על ידי השמאי המכריע, בטענה כי השומה האמורה התייחסה למגרש 301, אשר בוטל בתכנית החדשה.
הוועדה המקומית חייבה את אפרידר בהיטל השבחה, בגין מלוא תוספת זכויות הבנייה שבתכנית רחוב המח"ל. אפרידר נאלצה לשלם מחצית מסכום היטל ההשבחה, ולהעמיד ערבות בנקאית בגין המחצית השנייה של הסכום.
לטענת אפרידר, מעשים אלה של העירייה ושל הוועדה המקומית מהווים הפרות של התחייבויות העירייה על פי ההסכמים שבינה ובין אפרידר, אשר בגינן נדרשה היא להגיש את התביעה.
אפרידר הוסיפה וטענה, כי התנהגות העירייה עומדת בניגוד לחובת תום הלב המוטלת עליה, מכח הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), ומהווה הפרת הבטחה שלטונית.
סכום התביעה הסתכם ב- 5,729,401 ₪, הכוללים פיצוי בשווי זכויות בנייה של 920 מ"ר על פי חישוב אפרידר, ופיצוי בגובה הוצאות המיסוי והתכנון בהן נשאה היא, משוערכים למועד הגשת התביעה.
3. העירייה טענה, בין היתר, כי דין התביעה להימחק על הסף, באשר עניינה של התביעה בזכויות בנייה, על פי ההסכם הראשון, ובאשר, לשיטתה, "הוספת זכויות בנייה למקרקעין יכולה להיעשות אך ורק בדרך של הכנת "תכנית" כמשמעה בפרק ג' לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965. עניין שהוא בסמכותו הבלעדית של מוסד התכנון המוסמך. אין זה בכוחה או בסמכותה של העירייה להעניק זכויות בנייה במקרקעין".