--- סוף עמוד 23 ---
מהדברים האמורים עולה כי קיימים טעמים לכאן ולכאן בכל הנוגע להחלטה בדבר השימוש ברכוש המשותף. מחד גיסא, קביעה כי השימוש בחלקי הרכוש המשותף בבית המורכב הוא בלעדי לדיירים בכל אחד מאגפיו מדללת במידה משמעותית את הזכות הקניינית של שאר הדיירים, ולכן מעוררת קושי. אולם, מאידך גיסא, קשה להלום הפרדה בין חובות לבין זכויות. מה ההיגיון בהטלת חובת ההשתתפות בהוצאות על חלק מן הדיירים בבית המורכב, כאשר אחרים יכולים לעשות שימוש ברכוש שאינם משלמים על תחזוקתו?
61. למעשה, יצירת הפרדה בין הנהנים לבין המשלמים עלולה ליצור בנסיבות מסוימות "עיוות" של תמריצים. על כן, במקרים רבים הדברים יהיו כרוכים זה בזה, דהיינו ההוראות בעניין הפרדת הניהול וההחזקה יצריכו גם הסדרה בעניין הפרדת השימוש ברכוש המשותף בהתאם לחלוקתו לאגפים השונים.
62. בעיקרו של דבר, הגבלת השימוש ברכוש המשותף המופרד אינה תוצר "אוטומטי" של החלטת המפקח על הפרדת הניהול וההחזקה. למעשה, החלטת המפקח בעניין הפרדה הניהול וההחזקה יוצרת פלטפורמה לקבלת החלטה בדבר הגבלת השימוש בחלקים המופרדים על ידי בעלי הדירות עצמם בכל אחד מן האגפים בבית המורכב, ככל שהם חפצים בכך.
63. מסקנה זו עולה לשיטתי בקנה אחד עם ההכרה בייחודיותה של הזכות הקניינית בבית המשותף. כידוע, בעוד שבעל זכות קניינית "רגילה" יכול לנהוג בנכס כאוות נפשו, בעל זכות קניינית בבית משותף מוגבל מכוח הוראות שונות – כך למשל, הוא עשוי להיות מוגבל בשימושים המותרים ברכוש המשותף ואף בדירתו שלו (ראו: ויסמן, בעמ' 338-336). במילים אחרות, בעל דירה בבית המשותף "הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו – וכמו הקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה" (רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף, פ"ד מח(5) 550, 563-562 (1994); מיגל דויטש "דיני בתים משותפים והקודקס – לקראת הרחבת המימד הקומונלי" משפט ועסקים ד 213, 215-214 (2006). ראו והשוו גם: רע"א 1002/14 שומרוני נ' קופמן, [פורסם בנבו] פסקאות 24-23 (9.7.2014)). הכרה באפשרות להגביל את השימוש ברכוש המשותף שניהולו והחזקתו הועברו לחלק מסוים בבית מורכב מבטאת אף היא ויתור מסוים על האוטונומיה הקניינית של בעלי הדירות, בנסיבות שבהן הוויתור האמור הוא הכרחי והגיוני (וראו לעניין זה את דבריו של
--- סוף עמוד 24 ---
דויטש, המציין כי ההסדר בסעיף 59 לחוק, לפיו זכותו של בעל דירה להשתמש בחלק ברכוש המשותף שהופרד מהמבנה שבו מצויה דירתו נשללת ממנו, בהתבסס גם על כך ש"זיקתו של כל בעל דירה לרכוש המשותף במבנה האחר נתפשת כחלשה" (דויטש, בעמ' 668)).