64. פרספקטיבה נוספת על מסקנה זו מספק חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: חוק החיזוק). חוק זה כולל מספר הסדרים בכל הנוגע ליישומה של תמ"א 38 בעניין חיזוק מבנים. אחד הנושאים שמסדיר חוק החיזוק הוא החלת הסדריו על בית משותף "מורכב". וכך מורה סעיף 11 לחוק האמור:
"מבנה או אגף בבית מורכב כמשמעותו בסעיף 59 לחוק המקרקעין, יראו אותו לעניין חוק זה כבית משותף, ובלבד שהתקיימו שניים אלה:
(1) אין בביצוע העבודה במבנה או באגף כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב;
(2) ניתן לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה של המבנה או האגף, בלי לבצע חיזוק כאמור של מבנה או אגף אחר בבית המורכב".
מסעיף זה עולה כי בבית משותף המאופיין כ"מורכב" יש מקום לאפשר לדיירי האגפים השונים להתקדם עם פרויקט של "תמ"א 38" באופן עצמאי, ללא צורך בהסכמת הדיירים מן האגפים האחרים. אכן, נקבעו לכך תנאים: אי-פגיעה בזכויותיהם של בעלי הדירות האחרות וקיומה של אפשרות לבצע את החיזוק רק באגפים מסוימים של הבית. אולם, לענייננו, החשוב הוא שקידום של פרויקט תמ"א 38 בהכרח מגביל את אפשרות השימוש של הדיירים האחרים בחלק שבו צפוי להתבצע הבינוי. יש לציין בהקשר זה, כי בדברי ההסבר להצעת החוק הממשלתית ששימשה בסיס לחוק החיזוק הובהר בפירוש כי "הוראות סעיף זה [סעיף 11 – ד' ב' א'] יחולו על בית מורכב, בין אם קיימת לגביו קביעה בתקנון לפי סעיף 59(א) או שניתנה הוראת מפקח לגבי ניהולו לפי סעיף 59(ב), ובין אם לאו" (דברי הסבר להצעת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ז-2007, ה"ח 702, 706). אם כן, ביסודו של חוק החיזוק עמדה ההנחה, כי בכל הנוגע לבתים משותפים, הטלת מגבלה ממשית על השימוש ברכוש המשותף אפשרית גם כאשר מדובר בבית מורכב "לא מוצמד", שחלות בו הוראות לעניין הפרדת הניהול וההחזקה בין אגפי הבית.
--- סוף עמוד 25 ---
65. על דרך ההיקש, ניתן להיעזר גם בדינים החלים על רכוש בבעלות משותפת, ובאופן יותר ספציפי בסוגיה של הסכם שיתוף. כידוע, סעיף 29 לחוק המקרקעין מאפשר לשותפים במקרקעין לערוך הסכם בדבר "ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם" (ההדגשות אינן במקור). בכלל זה, שותפים רשאים להסכים בהסכם השיתוף על כך שלכל שותף תהיה זכות שימוש והחזקה בלעדית בחלק נתון של המקרקעין המשותפים (ראו: ע"א 48/16 דהאן נ' שמחון, [פורסם בנבו] פסקה 46 לפסק דיני (9.8.2017) (להלן: עניין דהאן)). אם כן, זוהי דוגמה נוספת למקרה שבו זכות הבעלות היא משותפת, אך נקבעים הסדרים ייחודיים לעניין השימוש בחלקים מסוימים של המקרקעין. יתר על כן, גם בהקשר זה ההסכמות של השותפים שערכו את הסכם השיתוף עשויות לחייב גם צדדים שלישיים שלא היו צד להסכם (במקרים שבהם הסכם השיתוף נרשם במרשם המקרקעין (ראו: סעיף 29(א) לחוק המקרקעין), ובנסיבות מסוימות גם אם לא נרשם (ראו: עניין דהאן)). למעשה, ההסדר הקבוע בסעיף 59(א) לחוק לפיו בעלי הדירות בבית המשותף הם שמחליטים יחד על הגבלת השימוש בחלקים מסוימים של הבית המשותף, דומה במהותו להסדר של הסכם שיתוף הקובע הגבלת שימוש.