כן לא הייתה מחלוקת כי שווי המניה כפי שנקבע להנפקה הראשונה משקף שווי חברה נמוך יותר מההון העצמי שלה. למעשה, מתכתובת דוא"ל בין מר גולדפינגר למר ויגיסר מיום 8.2.2016 עולה כי מר גולדפינגר עצמו לא חלק על כך שההנפקה תיעשה בהנחה ביחס להון העצמי של החברה (ר' נספח 32 לתצהיר עדותו הראשית של מר ויגיסר).
80. המחלוקת בין הצדדים התייחסה בעיקרה לשאלה אילו הפחתות משווי החברה בספרים יש לבצע לצורך הערכת השווי. המומחה פר פרלמן התייחס למספר הפחתות שהנתבעים טענו שיש לבצען. בכלל זה הוא התייחס להוצאות הנהלה, וקבע כי ההנחה היא כי הוצאות עתידיות של שדרת הניהול צריכות לעלות על התזרים החיובי שפעולות ההנהלה ייצרו (שאלמלא כן אין טעם בהוצאת ההוצאות הללו). הוא הוסיף כי בהערכת השווי שבוצעה עבור החברה נכללה תביעת ניהול בשיעור גבוה מאוד שכלל גם סכומים שאינם ראויים להיכלל בה. לגישתו של מר פרלמן יש להוון את הוצאות ההנהלה והכלליות לתקופה של שנתיים ויש להוון רק את אותן עלויות שאינן כלולות בתזרימי המזומנים שכבר חושבו לנכסים ספציפיים, ושאינן רלוונטיות להמשך פיתוח החברה. הוא העריך הוצאות אלה בשיעור של 4% מסך ערך הנכסים הנקי של החברה.
מר פרלמן התייחס גם לעובדה שמניות החברה אינן נסחרות ולטענה לפיה יש להפחית ממחירן בשל כך. לגישתו, מחירו של נכס שאינו סחיר צפוי להיות נמוך מזה של נכס סחיר. יחד עם זאת, מחיר מניות השליטה לא יהיה בהכרח נמוך יותר בגלל אי הסחירות, בוודאי לא באותה מידה כמו מניות המיעוט. חרף האמור, כך סבור מר פרלמן, כאשר החברה מנפיקה מניות, עליה לעשות כן בהתאם לשווי הכלכלי המלא של החברה ללא ניכיון בגין העדר הסחירות.
מר פרלמן היה ער לכך שהתוצאה של הנפקה בהתאם לשווי המלא של החברה בספרים עשויה להיות שהחברה לא תצליח למצוא קונים למניות (ר' ס' 48 לחוות-דעתו). הוא הוסיף והבהיר כי החברה הייתה יכולה להנפיק מניות בערך הכלכלי המלא שלה או קרוב לכך אם בעל השליטה היה מעוניין לרכוש אותן במחיר כזה, או אם ההנפקה הייתה מובילה לכך שהחברה תהיה סחירה לאחר ההנפקה. הוא הבהיר כי הנפקה הלוקחת בחשבון ניכוי בשל העדר סחירות, עשויה להיטיב עם בעל השליטה (ר' ההסבר בס' 40-45 לחוות-דעתו).
בסופו של דבר הייתה מסקנתו של מר פרלמן כי שוויה של מניה בחברה בהנפקה השנייה עומד על 6.07 ₪ למניה בהתאם לשער החליפין הנכון ליום 21.10.2016.
81. המומחה מטעם התובעים, ד"ר מופקדי, יישם בחוות-דעתו מחודש יולי 2019 את המתודולוגיה המוצעת בחוו"ד פרלמן, וקבע ששווי המניה בהנפקה הראשונה עומד על 7.12 ₪. הוא העיד בחקירתו הנגדית כי חברות נדל"ן, בוודאי כאלה שאין מחלוקת גדולה על שווי הנכסים שלהן "לא מבצעות הנפקה בדיסקאונט. בטח לא דיסקאונטים מאד גדולים ובטח לא בדיסקאונטים כאלה" (פ' 25.5.2020, בעמ' 16 שורות 4-10; ור' גם עמ' 29 שורות 20-21 שם הוא מציין כי יש במקרה דנן ודאות מוחלטת לגבי שווי הנכסים). בהתייחס לאי ודאות אפשרית לגבי השמאויות שבהתאם להן חושב שווי הנכסים (כהצדקה אפשרית להפחתה), הוא הבהיר כי אי הוודאות הזו עשויה להצדיק דיסקאונט של אחוזים בודדים אך לא מעבר לכך (עמ' 27, ש' 22 – עמ' 28, ש' 2).