ד"ר מופקדי התייחס בעדותו גם להפחתות שונות בשווי החברה לעומת שוויה בספרים. בין היתר הוא נשאל אודות הפחתה אפשרית הנובעת מהעובדה שהמניות המונפקות הן מניות מיעוט והשיב כי "אני לא מתווכח על הנקודה שיש אלמנט של שליטה שנלקח מבעלי מניות המיעוט, אבל צריך להבין את אלמנט השליטה ואת הרכיבים שלו..." (עמ' 42 לפרוטוקול שורות 9-11).
82. מנגד, עמדתו של המומחה מטעם הנתבעים, פרופ' עדן, ביחס לשווין של מניות החברה הייתה שונה. פרופ' עדן גרס כי המחיר המרבי שהחברה הייתה יכולה להנפיק בו את מניותיה הוא שווי השוק שלהן שאינו תואם בהכרח את שווי החברה בספרים (נושא שנתייחס אליו בהרחבה בהמשך). אך יחד עם זאת הוא נדרש גם להערכת שווין הריאלי של המניות. לטעמו, היה מקום להפחית משווי החברה בספרים סכום נוסף בגין "הוצאות מטה" וכן לבצע ניכיון בשל העדר סחירות וניכיון בשל היעדר שליטה. בהתאם לכך, הוא חיווה את דעתו כי שווין הריאלי של המניות מצוי בטווח של 4.15-4.82 ₪ למניה. משום כך המחיר שנקבע בהנפקה הראשונה (4.6) שיקף את השווי הריאלי של המניה.
83. המסקנה מהמחלוקת בין המומחים שתוארה לעיל היא לטעמי כי התובעים עמדו בנטל הראשוני להוכיח שהמניות לא הונפקו בשווין הריאלי. מדובר כאמור במניות של חברה שלא נסחרו באותה עת בבורסה ולכן לא היה להן "שווי שוק". המניות הונפקו בשווי שהיה נמוך משווין הנכסי כפי שהוא עולה מספרי החברה. השווי הנגזר מערך נכסי החברה בספרים יכול לשמש במקרה דנן "עוגן ראשוני" להערכת שווי המניות, שכן מדובר בחברת נדל"ן שאין מחלוקת כי נכסיה נרשמו בספרי החברה בהתאם לשווים ההוגן.
חיזוק נוסף לעמדת התובעים מצויה בחוות-דעתו של המומחה שמונה על-ידי בית-המשפט (שמסקנותיו עולות בקנה אחד עם אלה של המומחה מטעם התובעים). די בכל אלה כדי לקבוע שהתובעים עמדו בנטל הראשוני שהוטל עליהם, באופן המצדיק את העברתו של הנטל המשני לכתפי הנתבעים להוכיח כי הנפקת המניות בתנאים בהם הן הונפקו לא הייתה מקפחת.
84. יובהר כי אינני סבורה כי יש הכרח במסגרת פסק דין זה, לקבוע מסמרות בשאלה אילו הפחתות יש לבצע במחיר החברה כפי שהוא עולה משווי נכסיה בספרים, ובעיקר האם יש מקום לבצע הפחתה הנובעת מהעובדה שמונפקות מניות מיעוט. בהקשר זה ישנם פנים לכאן ולכאן – מחד גיסא, מחירן היחסי של מניות מיעוט הוא אכן נמוך יותר במידת מה מזה של מניות רוב (ור' ס' 328 לחוק החברות הנובע מהנחה זו). מאידך גיסא, מחוות-דעתו של מר פרלמן עולה כי גיוס הון במחיר שהוא נמוך מהשווי הכלכלי המלא של החברה יוצר לבעל השליטה אינטרסים שונים מאלה של בעלי מניות המיעוט (ר' ס' 45 לחוות-דעתו); אם כי הנפקה בהתאם לשווי המלא של החברה בספרים עשויה להביא לכך שהחברה לא תצליח למצוא קונים למניות. כאמור וכפי שהובהר לעיל, אני סבורה כי די במכלול הראיות שהציגו התובעים כדי להעביר את הנטל המשני לכתפי הנתבעים, וכפי שיפורט להלן, אני סבורה כי הנתבעים עמדו בנטל הזה – כאשר לצורך הקביעה האמורה אין הכרח להכריע בשאלה אילו הפחתות יש לבצע במחיר החברה כפי שהוא נובע מספריה.