הפרת מזכר ההבנות
108. אין ספק שהנתבעים לא הציעו את המקרקעין למכירה ולא נתנו לתובעת זכות סירוב ראשונה בהצעת המקרקעין למכירה. הנתבעים טענו שגם אם התובעת הייתה עומדת במועד החוזי, סעיף 13 למזכר ההבנות מקנה להם את הזכות להחליט שלא להתקשר עם התובעת בהסכם (סעיף 40 לסיכומי הנתבעים). לגישתם, קריאת הסעיף מלמדת כי בידי הנתבעים שמורה הפררוגטיבה הנובעת מבעלותם על המקרקעין, שלא להתקשר בהסכם כלשהו עם התובעת (סעיף 44 לסיכומי הנתבעים).
109. אני דוחה טענה זו. אם התב"ע אושרה במועד, חובה על הנתבעים לקיים את חיוביהם על פי מזכר ההבנות, דהיינו "יעמידו קרייתי למכירה את זכויותיהם במקרקעין, על מנת שרוכש הזכויות במקרקעין יבנה את הפרויקט בשלמותו עפ"י היתר הבנייה שיוצא מכוח התב"ע החדשה (להלן: "הפרויקט") וישלם לקרייתי את התמורה עבור זכויותיהם במקרקעין בעיסקת תמורות, כפי שתתואר להלן." (סעיף 5 למזכר ההבנות), "אם יתברר שביליה תצליח במשימתה ותאושר תב"ע חדשה עד תום התקופות הנזכרות בסעיף 9 דלעיל, יציעו קרייתי את המימכר למכירה לגורמים המעוניינים לרכשו תמורת סכום השווה ל-48% מהתקבולים שיופקו ממכירת היחידות שייבנו בפרויקט".(סעיף 10 למזכר ההבנות) ובמקרה זה עליהם לתת לתובעת זכות סירוב ראשונה.
110. גם סעיף 13 למזכר ההבנות אינו מקנה לנתבעים זכות שלא להתקשר בהסכם. זו לשונו של סעיף 13 למזכר ההבנות: "אם תאושר התב"ע החדשה תוך 45 חודשים מהיום, וקרייתי יחליטו שלא להתקשר עם ביליה בהסכם למכירת המימכר, יהיו קרייתי חייבים לשלם לביליה סך השווה ל-300,000$ בצירוף מע"מ, וזאת כתמורה כוללת עבור השקעותיה ועבור הוצאותיה של ביליה בכל הקשור בהכנת התב"ע החדשה...". סעיף זה עוסק במצב בו אושרה תב"ע חדשה תוך 45 חודשים מיום חתימת מזכר ההבנות, כלומר 3 חודשים לפני המועד הקבוע בסעיף 9 למזכר ההבנות (48 חודשים ממועד חתימת ההסכם). הוא אינו חל במקרה שלפנינו, שבו אושרה התוכנית לאחר יותק מ- 45 חודשים מחתימת ההסכם. על כן, משלא הציעו הנתבעים את המגרש למכירה ולא נתנו לתובעת זכות סירוב ראשונה, הפרו את ההסכם.
תוצאות הפרת מזכר ההבנות
פיצוי בגין אובדן רווח
111. לטענת התובעת, הפרת הנתבעים את מזכר ההבנות מנעה התקשרות בהסכם התמורות וגרמה לתובעת אובדן רווח שהייתה מפיקה מביצוע הפרויקט אלמלא ההפרה. להוכחת הרווח שהייתה מפיקה מביצוע הפרויקט, אלמלא היו הנתבעים מפרים את ההסכם, הגישה התובעת חוות דעת ת/12 של השמאית והכלכלנית גב' רינה אלקיים (להלן: גב' אלקיים). בהתאם לחוות דעת זו טענה התובעת כי נגרם לה נזק בהיקף של 22 מיליון ש"ח עקב הפסד הרווח שהייתה מפיקה בפרויקט (סעיף 67 לסיכומי התובעת). עוד טענה התובעת להפסד רווח בגין שירותי הבנייה של השטח המסחרי שנשאר בבעלות הנתבעים אשר הנתבעים הזמינו ביצועו מהתובעת. הפסד הרווח בגין אי ביצוע עבודות בניית השטח המסחרי הועמד על 1,275,000 ₪ (סעיף 68 לסיכומי התובעת).