דיון והכרעה בעת"מ 4165-02-21 הלפרט ואח' נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור ואח'
127. המחלוקת בין הצדדים בעתירה זו הינה ממוקדת ונוגעת בעיקרה לאי הכללת חלקות העותרים אשר נכללות בתכנית ועתידות לשמש להסטת תוואי נחל ציפורי, בתחום האיחוד והחלוקה של התכנית.
128. תקנה 3 לתקנות איחוד וחלוקה קובעת כי ניתן לקבוע בתכנית מתחמים שונים של איחוד וחלוקה וניתן לקבוע הוראות בדבר איחוד וחלוקה לחלק מתחום התכנית בלבד.
129. על פי הפסיקה שפורטה (סעיפים 98-91 לעיל) לצורך הגדרת תחום האיחוד והחלוקה יש לבחון קודם כל אם קיים צורך בשינוי תכנוני לגבי אותה קרקע. אם לא נדרש כל שינוי ייעודי בקרקע לא יצורף השטח לתחום האיחוד והחלוקה, גם אם ייעוד הקרקע הקיים משתלב בתכנון החדש. עוד נקבע בפסיקה, כי החלטה בדבר הכללת מקרקעין בתחום המיועד לאיחוד וחלוקה, צריכה להתקבל על בסיס שיקולי תכנון וקידום יעדי התכנית, אין הרשות רשאית לעשות כן מטעמים של פיצוי בעלי המקרקעין, ואין לאזרח זכות קנויה שהתכנון המחודש של מקרקעיו ייעשה דווקא באמצעות הכלי של איחוד וחלוקה ולא על פי המנגנון של ייעוד מקרקעין לצורכי ציבור והפקעתם. ראה: פסק דין בוכניק, פסק דין כרמלי. בנוסף, נקבע בפסיקה כי ההחלטה לכלול מקרקעין במתחם איחוד וחלוקה באופן שמזכה את בעל המקרקעין לחלוק את ההשבחה שהתכנית מאפשרת עם אחרים, צריכה להיות מבוססת על תרומתן של החלקות לתכנון החדש ובעניין זה יש להוכיח כי המקרקעין דרושים לצורך התכנון הכולל של התכנית, ומקיימים "זיקה תכנונית ישירה, מובהקת
--- סוף עמוד 42 ---
והכרחית" בין התכנית לבין השטחים הכלולים בתכנית. ראה: פסק דין אביוב, פסק דין נוימן, פסק דין בן משה.
130. בענייננו, בהתאם לסעיף 6.19 להוראות התכנית, כוללת התכנית הוראות איחוד וחלוקה עבור השטח המסומן לאיחוד וחלוקה בתשריט. מהתשריט שמהווה חלק בלתי נפרד מהתכנית עולה כי תחום האיחוד והחלוקה של התכנית אינו כולל את כל שטח התכנית. בפועל כוללת התכנית שני מתחמי איחוד וחלוקה. האחד, מתחם איחוד וחלוקה בשכונת המגורים שתוקם במזרח התכנית, ואשר נפרש על פני כ-428 דונם; השני, מתחם איחוד וחלוקה באזור התעסוקה, שיוקם/יורחב במערב התכנית, הנפרש על פני כ-122 דונם.
131. אין מחלוקת כי חלקות העותרים שכלולות בתכנית אינן כלולות במלואן בתחומי האיחוד וחלוקה של התכנית. המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלה אם מקרקעי העותרים מקיימים זיקה תכנונית ישירה מובהקת והכרחית לצורך מימוש מטרות התכנית, באופן המחייב הכללתם בתחומי האיחוד וחלוקה של התכנית ואם לאו.