30. גם להסכם שכירות המשנה נחתמו נספחים: (א) נספח מיום 3.2.2013 לעניין הלוואה בסך 120,000 ₪ שנתנה ונציה לתובע (תצ/16 משה) ("נספח ההלוואה"); (ב) נספח מיום 5.5.2013 שעיקרו הסכמות חדשות והפחתת דמי שכירות לאחר שקומת המרתף נגרעה משכירות המשנה (תצ/16 יניב).
טענות התובע כלפי בעלי הנכס
תמצית טענות הצדדים
31. התובע טוען כי בעלי הנכס הודיעו לו באופן חד צדדי וללא התראה מוקדמת, על סיום יחסי השכירות, בהסתמכם על טענה כי הוא ביצע תוספת בנייה בנכס ללא הסכמתם וללא היתר בנייה כדין. הודעת הביטול נדחתה ע"י התובע, שטען במכתב המענה כי בעלי הנכס אישרו לו לבצע את תוספות הבנייה, בהן השקיע כספים רבים. לטענת התובע, מכתבם של בעלי הנכס מהווה הודעת ביטול שניתנה שלא כדין.
עוד טוען התובע כי בכל מקרה, בהתאם לנספח 2009 יכולים בעלי הנכס להביא לסיום ההסכם במקרה של הפרה, רק ככל שזו לא תוקנה בתוך 45 יום מקבלת הודעה בכתב. לשיטתו, לא ניתנה התראה כמתחייב ודי גם בכך כדי לשלול את תוקפה של הודעתם.
לדידו של התובע, הודעת סיום ההתקשרות מהווה בעצמה הפרת הסכם.
32. בעלי הנכס טוענים כי לא ביטלו את ההסכם בהתאם לסעיף הביטול בהסכם השכירות אלא המתינו לתום תקופת האופציה ועוד בטרם הסתיימה, הודיעו על אי חידושה, וזאת בשל תוספת הבנייה שביצע השוכר בנכס וקבלת צו הריסה עקב כך. עמדתם היא כי ההסכם הראשי הגיע לקיצו על פי תנאיו, בתום אופציה שהסתיימה בסוף שנת 2014, ואין רלוונטיות לטיעוני התובע לגבי הודעת ביטול ומועדה.
לטענת בעלי הנכס, אין לשוכר זכות קנויה להאריך את הסכם השכירות הראשי על ידי מימוש תקופות אופציה. לגישתם, ההסכם בא לקיצו בתום כל שנת אופציה, ותנאי הקבוע לחידושה של אופציה הוא עמידה בהוראות ההסכם הראשי. לטענת בעלי הנכס, התובע
--- סוף עמוד 12 ---
לא עמד בתנאי ההסכם – חריגות בנייה, אי תשלום אגרות והיטלים, אי מתן ערבות בנקאית, אי עריכת פוליסת ביטוח, איחורים בתשלום שכירות – ניתנו לו הזדמנויות רבות לתקן את ההפרות, תקופה שעלתה בהרבה על 45 יום, ואף נשלחו מכתבי התראה, אך ההפרות לא תוקנו. משכך, בדין ניתנה הודעת סיום ההתקשרות.
הוראות רלוונטיות במסמכי ההתקשרות
33. סעיף 4 להסכם השכירות הראשי עוסק ב"תקופת השכירות" ומתייחס לתקופת השכירות הראשונה ולתקופות אופציה.
לגבי תקופות האופציה נקבע (ההדגשות הן במקור, ת.א):
"כל אחת מתקופות האופציה תכנס לתוקפה באופן אוטומטי וזאת בכפוף לעמידתו של השוכר בתשלום דמי השכירות ויתר התנאים היסודיים של הסכם זה, אלא אם יודיע השוכר על רצונו באי-מימוש תקופת האופציה בכתב וזאת תוך [...] יום קודם לתום תקופת השכירות/האופציה הרלוונטית".