(שם, פס' 15 לפסק הדין).
216. בענייננו, וכפי שראינו לעיל – כל התנהלותו של התובע הייתה באופן ישיר ובלעדי מול נאשף. נאשף פעל בכובעו כבעלים של גלובל מסחר וגלובל הנדסה וכמנהלן בשכירת שירותיו של התובע, בתשלום שכרו, ומתן הנחיות שוטפות לאופן עבודתו – לרבות בשליחתו לסייע לאבו עטיה בביצוע עבודות על הגג. נאשף גם הזמין באופן אישי את עבודותיו של אבו עטיה מבלי
--- סוף עמוד 39 ---
שטרח לוודא כי מדובר בקבלן מנוסה ומוסמך לעבודות בגובה או בכלל, ומבלי שטרח לבדוק ולוודא כי מלוא האמצעים הדרושים להגנה על גופו ועל חייו של התובע אמנם ננקטו.
217. נאשף כאורגן מנהל וכמעט יחיד בחברות גלובל מסחר וגלובל הנדסה חב אפוא, גם באופן אישי, בחובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפי התובע בכל הנוגע לתנאי העסקתו, והוא הפר חובותיו אלו באופן התנהלותו באופן שמצדיק – ולטעמי אף מחייב בנסיבותיו של המקרה דנן, גם להטיל עליו אחריות אישית.
חובותיהם של בעלי המקרקעין - כללי
218. כעת נותר לדון בשאלת אחריותה של פרי אור כבעלים של המתחם, לנזקי התובע.
219. כאשר הבעלים על הקרקע הוא גם המחזיק, קיומה של חובה מושגית החלה עליו כלפי המבקרים בנכס משתמעת מאליה. הקושי עשוי להתעורר כאשר הבעלים מעביר זכות לחזקה בנכס לידי גורם אחר, למשל במסגרת הסכם שכירות, שעל פי תנאיו מקבל השוכר זכות חזקה, ומשתמש בקרקע לצרכיו. נסיבות אלה מעלות שאלה בדבר קיומה של חובה מושגית וקונקרטית של הבעלים כלפי מבקרים בנכס, לרבות היקף אמצעי הזהירות אותם עליו לנקוט כנגד הסיכונים הנובעים מהנכס, מתוך הנחה שהשליטה הישירה והמידית בו מצויה בידי השוכר. השאלה קשה ומורכבת יותר מקום שהבעלים איננו מחזיק במקרקעין ומידת השליטה שיש לו על המתרחש בהם פוחתת.
220. ככלל, הבעלות במקרקעין, באשר היא, מטילה חובת זהירות מושגית על הבעלים לטובת המבקרים במקרקעין, גם אם החזקה בהם הועברה לאחר.
221. מתן זכות חזקה לאחר בנכס של הבעלים אינה גורעת, אפוא, מאחריותו המושגית של הבעלים כלפי מבקרים בנכס לקיומם של סיכונים הטמונים בו, העלולים לפגוע בשלומו או בביטחונו של אדם. עם זאת, העברת החזקה בנכס לאחר מעלה שאלה ביחס לקיומה של חובה קונקרטית על הבעלים ביחס לסיכונים הנובעים מהנכס והיקפה. שאלה זו נענית בהתאם למבחן הזיקה של הבעלים לנכס, ויכולתו וחובתו לצפות קיומם של סיכונים הטמונים בו שבתורת בעלים עליו לשאת באחריות להסירם. העובדה בלבד כי אחריות קונקרטית דומה עשויה לחול גם על המחזיק בפועל בנכס אינה גורעת בהכרח מחובתו הקונקרטית של הבעלים, ומקום שחובה זו קיימת, לא ניתן להסירה על ידי גלגולה לשכמו של גורם אחר.