בתצהירו מפרט עו"ד אשל את הנסיבות בהן החלו עורכי הדין לעבוד עבור החברה ועוד בטרם עריכת הסכמי 2009. כן, מציין עו"ד אשל שתי חוות דעת שנערכו קודם לעריכת הסכמי 2009, אחת מהן של השמאי חיים מסילתי אשר קבע כי שווי זכויות החברה במקרקעין עמד על 3,200,000 ₪ (שם סעיף 45). לציין, כי ביום 15.12.2020 הגישו הנתבעים חוות דעת שנערכה ביום 16.5.2007 על ידי השמאי שאול ויסמן, לבקשת בנק לאומי, לפיה שווי זכויות החברה במקרקעין עמד על סך של 3,900,000 ₪.
24. ביחס למצב המקרקעין בתקופה שקדמה לעריכת הסכמי 2009, הצהיר עו"ד אשל (סעיף 47):
"לאור מצבו המורכב של הנכס, התחלנו לפעול, ביחד עם רוית, במספר מישורים. בין היתר, פנינו ליזמים שונים (ולאדריכלים מטעמם) על מנת לקבל מידע נוזף על הזכויות, ולקבל מהם הצעות לבצוע עסקה בנכס. כך, בין היתר, פנינו לחברת דירות נ. שקד בע"מ ולחברת אפריקה ישראל (שרכשה שטחים בשכונה והקימה פרויקט גדול בסמוך), שנחשבו ליזמיות מובילות באותה העת וכן לחברות אחרות.
במקביל פנינו לאדריכלים כגון מוטי כסיף (ממשרד ברעלי כסיף), אחד האדריכלים הבכירים בארץ כדי להבין את הפוטנציאל לצורך הקמת פרויקט במקרקעין ומקסום זכויות החברה.
ברם, לצער כולם, יזמים, רוכשים פוטנציאלים שונים ואפילו האדריכלים דאז, לא הביעו עניין בנכס (ואפילו לא הצלחנו לגבש הצעה כספית לנכס), ככל הנראה לאור חוסר הבהירות במצב הזכויות באותה עת באותו שלב, לא התקבלו הצעות לרכישה במזומן ולא התקבלו כל הצעות לעסקת קומבינציה.
לפיכך, פעלנו במקביל ופנינו לבעלי זכויות נוספים בחלקה על מנת לבחון אפשרות לאחד את בעלי הזכויות ולבצע עסקת "פינוי בינוי", אולם גם בכיוון זה – לא הייתה היענות ממשית מצד הבעלים.
עד לתחילת שנת 2009, חרף המאמצים הרבים והניסיונות השונים מצידנו, לא חלה התקדמות משמעותית בעניין הנכס. כאמור היה חסר מידע מהותי אודות זכויות החברה בנכס, אודות זכויות הבניה ואודות חלקה של העירייה. בנוסף, היה צורך לנסות ולאחד בין הבעלים השונים בחלקה לצורך ביצוע עסקה.
...
בנסיבות אלה, ולאור המצב המורכב של הנכס, התעורר חשש כי זכויות החברה בנכס (הן זכויות קיימות והן זכויות פוטנציאליות) לא ינוצלו ויאבדו, שכן היה ברור לכל המעורבים, כי לחברה אין משאבים, יכולות וידע הדרושים כדי להשביח את הנכס ולשמר את הזכויות הפוטנציאליות שלה. לא היו לה יכולות כספיות לשכור שירותי יועצים נדרשים והיא אף לא הייתה מעוניינת להשקיע כספים באותה העת (אלא בתלות תוצאות העבודה הרבה שנדרשה)".