25. בד בבד נחתם בין דיעי לפז הסכם חכירת משנה של המקרקעין, שלפיו העניק דיעי זכות חכירת משנה לפז עד תום תקופת החכירה הראשית, וזאת בכפוף להוראות חוזה החכירה הראשית (שטר חכירת המשנה צורף כנספח 12 לתצהיר קלפר (להלן: "הסכם חכירת המשנה")). על-פי הסכם חכירת המשנה, רשאית פז להודיע לדיעי על רצונה לממש את האופציה שניתנה לו בחוזה החכירה הראשית להארכת תקופת החכירה, ובהתאם תוארך תקופת חכירת המשנה שלה במקרקעין לתקופה זהה (סעיף 4 להסכם חכירת המשנה). בהסכם חכירת המשנה התחייב דיעי לאפשר לפז להקים על המקרקעין כל מבנה או מתקן הדרוש לפי שיקול דעתה הבלעדי והוא הקנה לה חזקה בלעדית ומלאה ברכוש התחנה, בין השאר לשם שיווק ומכירת מוצרי פז בה (סעיפים 7-5 להסכם חכירת המשנה). בתמורה התחייבה פז לשלם למינהל דמי חכירת המשנה בגובה דמי החכירה הראשית (סעיף 13
--- סוף עמוד 6 ---
להסכם חכירת המשנה). יצוין, כי על אף שהצדדים לשטר חכירת המשנה הינם דיעי ופז בלבד, מופיעה על שטר החכירה גם חתימתו של נציג מטעם המינהל.
26. בהמשך לכך, פעלה פז להשגת האישורים וההיתרים הדרושים להקמת תחנת תדלוק ולאחר השגתם הקימה את תחנת התדלוק על חשבונה ובמימונה הבלעדי. נוסף על כך, בנתה פז את מבנה התחנה, אשר כלל משרד, מקלט, מחסן שמנים, שירותים ומזנון וכן סללה מגרש חניה (סעיף 8 לתצהיר צמחוני). מצד שני, דיעי הפעיל את תחנת התדלוק ומכר בה את מוצרי הדלק של פז בלבד, והכל בהתאם לנקבע במערכת ההסכמית.
התמורות שחלו במשק הדלק והשלכותיהן על המקרה דנן
27. ענף הדלק עבר תמורות ושינויים רבים במרוצת השנים. בקצרה ייאמר, כי עד תחילת שנות התשעים של המאה הקודמת, היה שוק הדלק שוק אוליגופולי הנשלט על ידי שלושת חברות דלק גדולות וותיקות (פז, דלק וסונול). בין חברות הדלק שררה תחרות מועטה, בפרט בכל הנוגע למכירת סיטונאית של מוצרי דלק לתחנות התדלוק. באותה תקופה, פעילותן של חברות הדלק הגדולות ואסדרת אספקת הדלק במשק היו נתונות תחת פיקוח ממשלתי הדוק (סעיפים 119-112 לתצהיר אופיר העוסק בתחרות). בכלל זאת, פיקחה המדינה על המחירים המירביים למכירת מוצרי דלק לתחנה ועל המחירים המירביים למכירת דלק לצרכן. תמחור מחירי הדלק נעשו באמצעות "הסכם מבנה המחיר". מנגנון פיקוח זה שקלל החזר הוצאות לחברות הדלק בין היתר עבור הוצאות פחת, דמי חכירה וארנונה, והבטיח לחברות הדלק החזר להוצאות שיווק הדלק בתוספת תשואה נאותה (ראו עמדות היועמ"ש שהוגשו לבית המשפט בשנת 2008 ו-2012, אשר צורפו כנספח "א" לעמדת היועמ"ש שהוגשה בהליך דנן, כמפורט בהמשך).