תשובותיהן הנ"ל של שתי הנתבעות לא היו משכנעות בעיניי, שכן בהתחשב בטענתן שלפיה התובע ידע כי עסקינן בחלל אטום וכי לדירה לא היה היתר בניה כדין, מה היה פשוט יותר מאשר להחתימו על הצהרה בכתב, הן במסגרת הסכם המכר או במסגרת מסמך נפרד, אודות ידיעתו על עובדות אלה ועל ויתורו על כל טענה כלפיהן בעניין זה!! העדרה של הצהרה כאמור מחזק את הרושם באמיתות גרסתו של התובע בעניין הסתרת עובדה מהותית זו ממנו במעמד החתימה על הסכם המכר.
- יתרה מכך, בסעיף 16.7 להסכם המכר נכתב "עם חתימתו של הסכם זה בטלים ומבוטלים כל חוזה ו/או זיכרון דברים ו/או הסכמה אחרים, בין שבעל-פה ובין שבכתב, בין המוכר לקונה - אם היו כאלה". סעיף זה אשר נוסח על ידי עו"ד מנור כאמור, משמיט את הבסיס מתחת לתוקפה המשפטי של כל הסכמה אחרת, ככל שהייתה קיימת בין הנתבעות לבין התובע עובר לחתימה על הסכם המכר (מה שלא הוכח במקרה שבפנינו).
- לביסוס הגנתן, טענו הנתבעות כי "הדירה" נמכרה לתובע במחיר הנמוך ממחיר השוק, וכי הדבר מחזק את טענתן כי התובע ידע על הבעיה התכנונית של "הדירה" לרבות העדר היתר בניה כדין לגביה עובר לרכישתה.
אינני מקבלת טענה זו.
"הדירה" נמכרה לתובע ביום 7.4.2009 תמורת סך של 172,000 ₪ כמתואר לעיל. ל"דירה" נערכו שתי שמאויות על ידי בנק טפחות לצורך הערכת שוויה. הדו"ח הראשון נערך ביום 14.4.2004 ולפיו הוערך שווי "הדירה" בסך של 171,000 ₪, והשני נערך ביום 30.4.2008 ולפיו הוערך שווי "הדירה" בסך של 155,000 ₪. בשני דוחות השמאות הנ"ל צוין כי לא נבדקו תכניות הבניה של "הדירה", ובדו"ח השני נרשם מפורשות כי ההערכה מתבססת על ההנחה שתשריט הבית המשותף והיתר הבניה תואמים ל"דירה" הנדונה (ראה סעיף 5 לעיל).
עינינו הרואות כי הערכת שווי הדירה בזמן אמת בשנים 2004 ו-2008 נעה בין 171,000 ₪ ל-155,000 ₪. הערכה זו התבססה על היות הדירה "דירת מגורים" לכל דבר ועניין, הבנויה בהתאם לתשריט הבית המשותף, והינה בעלת היתר בניה כדין. עובדות אלה משמיטות את הבסיס מתחת לטענת הנתבעות שלפיה הדירה נמכרה לתובע במחיר הנמוך ממחיר השוק כאמור.
- הנתבעות סמכו את ידיהן על הערכת השמאי מטעמן מר חיים בן ארי, שלפיה נקבע, בין היתר, כי שווי "הדירה" למועד רכישתה ביום 7.4.2009, כבנויה ללא היתר ובשימוש כמחסן כפי שרשום בתשריט הבית המשותף, הינו בגבולות 180,000 ₪.
אולם בהתחשב בעובדה ששתי השמאויות של בנק טפחות, משנים 2004 ו-2008, נעשו בזמן אמת, על ידי גורם עצמאי ומוסמך, נטול כל עניין מלבד קבלת הערכת שווי אמיתית של "הדירה" לצורך הבטחת הלוואת משכנתא הניתנת על ידו, ראיתי לנכון להעדיפן על פני חוות דעתו של מר בן ארי.
- לאור האמור לעיל, שוכנעתי במידה הדרושה בהליך זה, כי עובר לרכישת "הדירה", התובע לא ידע על מצבה התכנוני של "הדירה" לרבות היעדר היתר בניה כדין לגביה, וכי הנתבעות הסתירו ממנו עובדה זו לפני החתימה על הסכם המכר חרף ידיעתן אודותיה.
- בטרם אחתום פרק זה, אתייחס לשתי טענות שהועלו על ידי הנתבעות.
הנתבעות טענו כי הדירה נמכרה לאחיו של התובע מר מנחם, ולפיכך, אין לתובע זכות עמידה בתביעה דנן.