שנית - מבלי לגרוע מחובות תום הלב ומניעת הטעיה, על עו"ד מנור חלה חובה מקצועית כלפי התובע, מכח סעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א-1961 הקובע כי "במילוי תפקידיו יפעל עורך דין לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות...", וכן מכח סעיף 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו-1986 הקובע "עורך דין ייצג את לקוחו בנאמנות, במסירות, ללא מורא, תוך שמירה על הגינות, על כבוד המקצוע ....". על היקפן של חובות אלה נאמר בפרשת לוי כדלקמן:
"עורך-דין צריך, כאמור, לפעול עבור לקוחו כאיש מקצוע מיומן וזהיר, כנדרש מבעלי מקצוע דרך כלל במתן שירות על-ידיהם. אולם מעורך-דין כאיש מקצוע שחובת נאמנות והתנהגות שביושר ובהדר הן מיסודותיו נדרש הרבה יותר"
עו"ד מנור ייצגה את התובע בעסקת המכר כמתואר לעיל, ולפיכך, חלה עליה חובת נאמנות ומסירות כלפיו, כלקוחה, על פי דין. משמעות הדבר היא, משידעה עו"ד מנור, באופן פוזיטיבי, כי "לדירה" אין היתר בנייה כדין, היה עליה לגלות עובדה זו בפני התובע, ומשלא עשתה כן, הפרה היא את חובתה המקצועית כלפיו על פי דין.
- ניסיונה של עו"ד מנור להסיר מעליה את האחריות המקצועית בהסתמך על האמור בסעיף 4 להסכם, דינו להיכשל. כבר נפסק כי "הסכמה חוזית בין עורך דין ללקוח ביחס לאי קיומן של אחת החובות המוטלות על עורכי דין ביחס ללקוחותיהם, לא תמנע אחריות ברשלנות של עורך דין אשר לא נהג על פיה" (רשות ערעור אזרחי 5884/14 פינקסו גלובל אינווסטמנטס בערעור מיסים ואח' נ' דוק השקעות 1988 בערעור מיסים ואח' [נבו] (29.10.2014)). כמו כן הנני מפנה לתיק אזרחי (חיפה) 10011-03-19 חיה מושקא שיינר ואח' נ' ירון קראוס ואח' [נבו] (10.8.2022) שבו נידון מקרה דומה של הסכם מכר בו נכתב "הקונה מאשר כי ידוע לו כי אין זו מומחיותם של עורכי הדין לבדוק את מצבם הפיזי והתכנוני של הנכסים ואת מידת התאמת הנכסים הבנויים להיתר הבנייה ולתשריט צו רישום בית משותף. הקונה לוקח על עצמו אחריות מבדיקת נושאים אלו באמצעות בעלי מקצוע המומחים לעניין והוא פוטר את עורכי הדין מכל אחריות מעניינים אלו". בתביעה הנ"ל נפסק כי סעיף זה אינו פוטר את עורך הדין מאחריותו המקצועית כלפי לקוחותיו, ונקבע כי "אם באמת סבר עו"ד סלומון שעל התובעים לבצע בדיקות מעמיקות באמצעות אנשי מקצוע אחרים (ולא רק חפץ להסיר מעליו אחריות) היה עליו לסרב לערוך את הסכם המכר במועד בו הוא נערך, על מנת שיהיה בידי התובעים די זמן על מנת לבצע בדיקות כאלה", דברים המקובלים עליי בנסיבות המקרה שבפנינו.
- לאור האמור לעיל הנני קובעת כי עו"ד מנור התרשלה כלפי התובע במילוי תפקידה, ולא נהגה כפי שעורך דין סביר היה נוהג בנסיבות העניין. רשלנותה באה לידי ביטוי בכך, שלא יידעה את התובע, באופן פוזיטיבי, אודות מצבה התכנוני של "הדירה" עובר לחתימה על הסכם המכר ו/או לא ייעצה לו להימנע מחתימה על הסכם המכר טרם בדיקת מצבה התכנוני של "הדירה" על ידי איש מקצוע מטעמו, ואין באמור בסעיף 4 להסכם המכר, כדי להסיר ממנה את האחריות המקצועית המוטלת עליה בהקשר זה. כבר נפסק כי:
"היחס שבין עורך־דין ללקוחו מיוסד על אמון בלי מצרים. הלקוח הוא לרוב הדיוט בענייני המקצוע, והוא סומך על עורך־הדין כי יילחם לו באמונה וכי יגן על זכויותיו במיטב כשרונו ויכולתו. חובתו של עורך־הדין היא, איפוא, לשרת את לקוחו בנאמנות ובמסירות. הנאמנות ללקוח היא הדיברה הראשונה מן הדיברות שניתנו לעורכי־ הדין" (ערר על החלטה של מעצר ימים 9/55 עו"ד פלוני נ' יו"ר וחברי המועצה המשפטית [נבו] (06.12.1956).
- המסקנה מהאמור לעיל היא, שבמישור הנזיקי, שתי הנתבעות חבות כלפי התובע בגין עוולת התרמית מכח סעיף 56 לפקודת הנזיקין. בנוסף, עו"ד מנור חבה כלפיו בגין עוולת הרשלנות והפרת חובות חקוקות מכח סעיפים 35 ו-63 לפקודת הנזיקין.
כאן המקום לציין כי לקביעת מקור החיוב של שתי הנתבעות כלפי התובע, השלכה על סוגי הפיצויים שהאחרון יכול להיפרע מהן, כפי שיורחב על כך בהמשך.
- ההליך הפלילי
כזכור, כנגד התובע הוגש כתב אישום בגין שימוש במקרקעין בסטייה מהיתר ואחריות לשימוש בסטייה מהיתר (ראה סעיף 14 לעיל). התובע כפר בעבירות שיוחסו לו בכתב האישום וטען להגנתו כי לא ידע על מצבה התכנוני של "הדירה" לרבות אי קיום היתר בניה לגביה, עובר לרכישתה. להוכחת הגנתו הנ"ל, הוא זימן לעדות את הנתבעת ואת עו"ד מנור, וכן את השמאי מר אבי חדד אשר ערך את דו"ח השמאות בשנת 2009 (ראה סעיף 5 לעיל). בניגוד לציפיותיו, שתי הנתבעות העידו כי עובר לרכישת "הדירה", התובע ידע אודות מצבה התכנוני של "הדירה" לרבות העדר היתר בניה לגביה.