בהתאם לס' 19(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, "לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש".
- אין חולק שהשוכרים הודיעו למשכירה ביום 2.2.2020 על כוונתם לסיים את השכירות כעבור חודש.
- בהסכם המקורי קבעו הצדדים שחודשיים לפני תום תקופת השכירות על השוכרים להודיע למשכירה אם הם מבקשים לחדש את החוזה או לסיים את השכירות. בנסיבות אלה, אני סבורה שהצדדים הביעו דעתם מהו הזמן הסביר להודעה על סיום השכירות.
- יתרה מזאת, בשים לב לאורכה של תקופת השכירות, אני סבורה שחודש אינו זמן סביר להודעה על סיומה, וכי היה על השוכרים ליתן למשכירה הודעה על כוונתם לסיים את השכירות חודשיים לפני תום התקופה, ועל כן יש לראות את סוף תקופת השכירות כיום 2.4.2020.
כמה שילמו הנתבעים על חשבון שכר הדירה
- אפתח ואומר שאף שלכאורה לא אמור להיות קושי להוכיח כמה כסף שילמו השוכרים למשכירה לאורך השנים, הראיות שהוגשו לבית המשפט היו דלות מאד.
- הנתבעים עצמם הודו שהם לא שילמו את דמי השכירות בצורה סדירה. הנתבעים העידו שהם אינם יודעים לומר היום כמה כסף שילמו לאורך השנים, ואין בידיהם מסמכים שיאפשרו להם לשחזר את הנתונים. הנתבע העיד שכיון שהיה נתון בהליכי פשיטת רגל, כל התשלומים בוצעו במזומן, באופן שאינו מאפשר לו לשחזר אותם מתוך דפי החשבון של חשבון הבנק שלו (עמ' 80 ש' 17-21). אם לא די בכך, העידה הנתבעת 1 שחלק משוברי ההפקדה נהרסו בשל הצפת מים בדירה (עמ' 24 ש' 32).
- על אף שהנתבעים לא ידעו לומר כמה שילמו, הנתבע 1 לא הכחיש קיום חוב, אף שנשאל על כך יותר מפעם אחת. כך למשל:
"ש.: אתה טוען שאין לך חוב היום?
ת.: אני טוען שאם יש חוב, הוא מינורי, שאני אפילו, את יודעת מה? הוא בטל בשישים אני לא מאמין שיש אותו בכלל....
ש.: אתה טוען ששילמת את כל החוב?
ת.: את רוב, את כל הכסף שהייתי צריך לשלם..." (עמ' 87 ש' 16-29)
וכן ר' עמ' 75 ש' 36 – עמ' 76 ש' 8.
אלא שכאמור, גם בסיום החקירה הנגדית, העד נשאר איתן בדעתו שאינו יודע במדויק מה גובה החוב.
- לעומתם, התובעת העידה שכל דמי השכירות הופקדו בחשבון הבנק שלה, דפי החשבון מצויים אצלה, וניתן לראות מהם את כל ההפקדות שבוצעו על ידי הנתבעים (עמ' 87 ש' 31-32). אלא שהתובעת לא הגישה מסמכים אלה.
- במקום להגיש את דפי הבנק, צירפה התובעת מכתב של רואה חשבון, אשר לכאורה בדק בדפי החשבון של התובעת מהם סכומי המזומן שהופקדו על ידי הנתבעים. אלא שרו"ח חסון לא התייצב לעדות והנתבעים סירבו להגשת המסמך שהוכן על ידו בלי לאפשר להם לחקור את עורכו. מעבר לכלל הבסיסי לפיו לא ניתן להגיש מסמך אלא באמצעות עורכו, במקרה דנן זכות החקירה הנגדית חשובה שבעתיים, שכן דווקא בגלל שדפי החשבון לא הוגשו, זכותם של הנתבעים לבדוק שרו"ח חסון אכן עיין בכל דפי החשבון, בלי יוצא מהכלל, ובחן כל הפקדה, ולא החסיר הפקדות שהופקדו על ידם. ככל שלרו"ח חסון היו חסרים דפי חשבון מסיבה כלשהי, ממילא לא ניתן לייחס משקל לטבלה שהכין.
- לכך יש להוסיף שהנתבעים מצאו אישור הפקדה אחד חתום בידי הבנק, ועוד שני אישורי הפקדה שאינם חתומים, אשר מצביעים על הפקדות שלא נכללו על ידי רו"ח חסון בדו"ח שלו. במילים אחרות, הנתבעים הראו באמצעות אישור ההפקדה שהציגו שבדיקתו של רו"ח חסון אינה חסינה מטעויות וחסרים.
- התובעת לא הציגה מכתבי דרישה מזמן אמת, אף שלטענתה מכתבים כאמור נשלחו, וגם לא העידה את עורכי הדין אשר פעלו בשמה לשלוח מכתבי דרישה אלו.
- ההתכתבות היחידה שכן הוגשה על ידי התובעת, היא מכתב סיום ההתקשרות ששלחו אליה הנתבעים ותשובתה, כפי שצוטטו לעיל. תשובתה של התובעת מחזקת מאד את גרסת הנתבעים, להעדרו של חוב משמעותי. כך, אילו באמת היו הנתבעים חייבים לתובעת דמי שכירות עבור חודשים רבים, כפי שהיא טוענת כעת, יש להניח שבתשובתה להודעה שלהם על פינוי הדירה הייתה מזכירה חוב זה, ומציבה בפניהם דרישה לפירעונו המיידי. אלא שהתובעת אינה מזכירה בדבריה חוב כלשהו של הנתבעים כלפיה, אלא רק את העובדה שבפגישה שאירעה כחודש ימים לפני מועד משלוח המכתב, הנתבעים מחלו לה (!!!) על זכותם לקזז תשלומים עבור שיפוץ שערכו, וזאת בשל העדרן של קבלות. תגובה זו של התובעת מחזקת מאד את טענת הנתבעים לפיה בזמן אמת התובעת לא סברה שהם חייבים לה סכומים משמעותיים.
- אם לא די בכך, אילו אכן הנתבעים לא שילמו לתובעת במשך חודשים ארוכים, קשה להבין מדוע לא נקטה התובעת הליכים משפטיים לפני שהנתבעים הודיעו על סיום יחסי השכירות.
בהקשר זה חשוב לציין שהתובעת היא עורכת דין, ולה מספר דירות, אותן היא השכירה. במהלך השנים בהן התגוררו השוכרים בדירה, טיפלו שני עורכי דין בענייניה של התובעת בנוגע לשוכרים (עו"ד שיר פרומן ועו"ד נטע זקן אופיר), ואף הוגשה בשמה תביעה נגד שוכרים בדירה אחרת (ר' עמ' 32 ש' 8-16). במצב דברים זה, אני מתקשה לקבל טענת התובעת כאילו במשך 11 שנים צברו השוכרים חובות של מאות אלפי שקלים, והתובעת הניחה לחלק מהחוב להתיישן, מבלי לדרוש את פינוי הדירה או לנקוט הליך משפטי כנגד השוכרים.
- מכל הטעמים לעיל אני סבורה שלא ניתן לבסס ממצאים על הטבלה שביקשה התובעת להגיש, ולא שוכנעתי שלנתבעים חוב משמעותי בגין דמי שכירות שלא שולמו במשך חודשים ארוכים. ייתכן שבשים לב להתנהלות הצדדים בכל שנות השכירות נותר חוב קטן, אולם גובהו של חוב זה לא הוכח.
- יודגש, איני סבורה שיש להטיל על התובעת אל נטל הבאת הראיות או נטל שכנוע מוגבר בשל העובדה שהיא ניסתה להוכיח את התשלומים ששילמו הנתבעים, אולם לא הגישה אף ראיה בעניין זה. אלא שהתנהלותה בזמן אמת והתכתובת שהוגשה מצביעים על העדרם של חובות, מפחיתים את האמון שניתן לתת בעדותה, ושוללים את עצם הגרסה, באופן שמונע העברת הנטל אל כתפי הנתבעים.
- עם זאת, הנתבעים טענו שהשכירות הסתיימה ביום 1.3.2020, ועל כן יש להניח שהם לא שילמו את שכר הדירה ממועד זה ואילך. נוכח הקביעה לפיה על השוכרים היה להודיע למשכירה על סיום השכירות 60 יום לפני סיומה, דהיינו שהשכירות הסתיימה ביום 1.4.2020 אף אם הדירה פונתה קודם לכן, ובשים לב לכך שאת דמי השכירות יש להעמיד על סך של 4,000 ₪, אני מחייבת אותם לשלם לתובעת סכום זה.
נזקים למושכר
- אין חולק שבמועד בו מסרו השוכרים את החזקה בדירה המושכרת לידי המשכירה, הדירה הייתה במצב לא טוב, ובה נזקי רטיבות משמעותיים. השוכרים עצמם ציינו נזקים אלו במכתבם מיום 2.2.2020, בו תיארו את הדירה כ"בלתי ראויה למגורים".
- המחלוקת בין הצדדים ניטשה בשאלה האם יש לחייב את השוכרים בעלות תיקון נזקים אלה. לטענת השוכרים, על פי ההסכם, חובתה של המשכירה לתקן נזקי הרטיבות, שנגרמו עקב בלאי. לטענת המשכירה, הנזקים נגרמו בשל עבודות שיפוץ שביצעו השוכרים, ועל כן עליהם מוטלת האחריות לתקן הנזקים שנגרמו בעטיין.
- ס' 14 להסכם השכירות קובע את חובת המשכירה לתקן כל נזק שלא נגרם כתוצאה משימוש בלתי סביר (כך במקור). התובעת אינה טוענת שהרטיבות נגרמה כתוצאה משימוש לא סביר בדירה, אלא כתוצאה משיפוץ שביצעו הנתבעים בגג בשנת 2017 או בסמוך לפני כן.
- התובעת הגישה תמונות של מרפסת הגג, על גביהן היא הצביעה על המיקום בו לטענתה היה פתח ניקוז שכוסה בריצוף. הנתבעים אינם חולקים על כך שהתמונות צולמו במרפסת הגג. לטענתם, הם לא ביצעו עבודה כלשהי בגג, והוא נותר במצבו כפי שנמסר להם בעת שנכנסו לגור בדירה. לשיטתם, ככל שהיה פתח ניקוז שכוסה בריצוף, הדבר נעשה טרם כניסתם לדירה.
- התובעת אינה מצביעה על תוספת בנייה שביצעו לכאורה השוכרים, ומהתמונות שצירפה נראה הגג ללא תוספת בינוי, כשהוא מרוצף בריצוף טראצו ישן, דומה מאד לריצוף שניתן לראות בחדרים עצמם. במצב דברים זה, אני סבורה שגרסת הנתבעים, לפיה הם לא בנו או ריצפו במרפסת, מסתברת יותר מגרסת התובעת. ראשית, כיוון שאין מחלוקת שהגג היה מרוצף במועד מסירת החזקה לנתבעים באותו הריצוף שבו היה מרוצף בעת שיצאו הנתבעים מהדירה, לא ברור מדוע יבחרו השוכרים להביא בעל מלאכה ולשלם לו על מנת לסגור את פתח הניקוז של מרפסת מרוצפת. שנית, אף אם ביקשו השוכרים מטעם כלשהו לסגור את פתח הניקוז, קשה להניח שהדבר נעשה, מבלי להותיר סימני תיקון. סביר יותר בעיני שבמועד בו רוצף הגג כולו כוסה גם פתח הניקוז מסיבה כלשהי. הדבר עולה בקנה אחד עם עדות הנתבעים לפיה הם סבלו מרטיבות כבר מהחורף הראשון בדירה (עמ' 98 ש' 18, עמ' 101 ש' 38-39 ושוב בעמ' 102 ש' 28-30).
- כיוון שהדירה נמסרה לנתבעים כשפתח הניקוז של המרפסת סגור, איני סבורה שיש להטיל על הנתבעים את האחריות לנזקי הרטיבות בדירה.
- במאמר מוסגר אציין, שאף לו סברתי שיש מקום להטיל על הנתבעים את האחריות לנזקי הרטיבות, התובעת לא הוכיחה שיעורם של נזקים אלו. התובעת העידה שלאחר שהשוכרים עזבו את המושכר, היא תיקנה את כל הטעון תיקון, ושיפצה את הדירה על מנת שתוכל להשכיר אותה לשוכרים חדשים. התובעת לא הביאה כל ראיה בדבר עלות התיקון, ואף לא העידה בעל פה מה כמה עלה לה התיקון, ולא הגישה העתקי השיקים באמצעותם שילמה לכאורה עבור השיפוץ (עמ' 24 ש' 19-20).
- חלף הגשת הראיות אודות הנזקים בפועל, הגישה התובעת חוות דעת ערטילאית בדבר עלות משוערת של התיקון, אולם כיוון שלא זימנה את המומחה לחקירה על חוות הדעת, זו נמשכה מהתיק, ואין בפני אפילו ראיה עקיפה זו.
- במצב דברים זה, אף אילו הייתי סבורה שיש להטיל על נתבעים את האחריות לביצוע התיקונים או חלקם, לא ניתן לחייב אותם בשיפוי התובעת, שכן גובה הנזק (שהוא נזק מיוחד) לא הוכח.
תוקף הערבות
- התובעת בסיכומיה לא התייחסה לחיובם של הנתבעים 3-5 על פי שטרי הערבות, ובכך ויתרה על התביעה כלפיהם.
- עם זאת, וכיוון שבמהלך הדיון טענה בלהט בעניין זה, אתייחס בקצרה לנושא.
סע' 5(ב) לחוק הערבות, תשכ"ז-1967, קובע שאם "הוגדל החיוב הנערב, על פי הסכם בין החייב לבין הנושה, אין הדבר משנה בחיובו של הערב." במקרה שבפני, חתמו הערבים בשנת 2009 על ערבות לחיובי השוכרים במסגרת הסכם שכירות לשנה, עם אופציה לשנה נוספת. אף אחד מהצדדים להסכם השכירות לא פנה אל הערבים והודיע להם על הסכמה להארכתו לתשע שנים נוספות.