גובה שכר הדירה
- נקודת המוצא לדיון היא שהסכם השכירות המקורי משנת 2009 הוארך בהסכמת הצדדים. במקרים מעין אלו כבר נפסק כי ישנה חזקה שתנאי ההסכם המקורי ממשיכים לחול:
"לעניין החלת תנאי ההסכמים על התקופה הנוספת, אפנה להלכה הפסוקה לפיה, כאשר שוכר ממשיך להחזיק במושכר לאחר תום התקופה "הפורמלית" עליה הסכימו הצדדים (ואין בין הצדדים חוזה שכירות חדש בכתב) נוצרת חזקה ששני הצדדים הסכימו שהשוכר ימשיך להחזיק במושכר, באותם תנאים בהם הוא החזיק בטרם נגמרה התקופה "הפורמלית", אלא אם קיימת ראיה לכך שהצדדים שינו תנאים אלו. בנוסף נקבע, כי כל צד רשאי להביא לסיומה של תקופת השכירות, במתן הודעה של זמן סביר מראש.
ראו בעניין זה: ע"א 410/64 הררי נ' חברת יהלום בע"מ (24.5.1965) שם נאמר: "... העובדה כי אחר תום תקופת השכירות לא נדרש המערער לפנות מיד את המושכר מחייבת, לכאורה, את המסקנה שאותו חוזה, על כל התנאים הכלולים בו... הוארך..." (שם בעמוד 125). כן ראו: ע"א 1628/13 חברת חלקה 184 גוש 6217 בע"מ נ' אלינה ליליאן לוי (19.8.14): "המשך ההחזקה והשימוש בנכס על ידי המשכיר, על אף שתקופת השכירות המקורית הסתיימה והחוזה לא חודש פורמאלית, מלמדים על הסכמה מכללא של הצדדים להמשיך את היחס המשפטי ביניהם בהתאם לחוזה המקורי..." (ע"א (מחוזי חי') 34200-10-17 ג.ר. שיווק תקשורת בע"מ נ' נכסי גולדין אלון בע"מ (2.5.18))
- לפיכך, יש לבחון מהם תנאי החוזה המקורי, והאם הצדדים שינו תנאים אלה.
- כפי שנכתב לעיל, ס' 3 בהסכם השכירות המקורי אינה מעניק לשוכר אופציה מלאה ובלתי מוגבלת, אלא קובע שעל השוכר להודיע למשכיר 60 ימים לפני תום החוזה לאן מועדות פניו, וקובע שזכותו לחדש את החוזה לשנה נוספת כפופה להסכמת המשכירה:
"חודשיים לפני תום החוזה על השוכר להודיע בכתב על רצונו לחידוש חוזה לשנה נוספת, בכפוף להסכמת המשכיר, או על רצונו להפסקת החוזה בסיומו."
יודגש כי הסעיף נוקט בלשון יחיד "חידוש חוזה לשנה נוספת".
- ס' 12 להסכם קובע את דמי השכירות בשנה הנוספת:
"במידה של הארכת חוזה השכירות לתקופה נוספת יעלה שכר הדירה כל שנה ב 5%."
- מחד, הסעיף נוקט לשון כללית, לפיה העלייה בשכר הדירה תהיה "בכל שנה 5%", ניסוח שממנו משתמעת הסכמה לעליית דמי השכירות המתחדשת מדי שנה.
- מאידך, הסעיף לכאורה מתייחס רק להארכה אחת ויחידה של החוזה ("תקופה נוספת", בלשון יחיד), בגינה ישנה עלייה מוסכמת מראש של דמי השכירות, באופן שלכאורה מחייב שבכל הארכה נוספת יגיעו הצדדים להסכמה חדשה בדבר דמי השכירות. פרשנות זו להסכם עולה בקנה אחד עם העובדה שעל פי עדות התובעת בס' 13 לתצהירה, תחילה היא דרשה שדמי השכירות יעמדו על 4,000 ₪ לחודש, אולם במסגרת חילופי הטיוטות לקראת החתימה על הסכם הוסכם להפחית אותו ב- 5% (200 ₪), ולהעמידו על סכום של 3,800 ₪ לחודש. במצב זה, ייתכן שמשמעות הסעיף היא שההפחתה המוסכמת רלוונטית רק לתקופת השכירות הראשונה.
- יתר על כן, העדר קביעה פוזיטיבית באשר לגובה דמי השכירות בשנים שלאחר אותה "תקופה נוספת", והותרתה פתוחה להסכמות אליהן יגיעו הצדדים בהמשך, עולה בקנה אחד עם הקביעה בס' 3, לפיה עצם קיומה של הארכה כפופה להסכמה מאוחרת.
- הנה כי כן, לשונו של הסעיף מתפרשת לשני הכיוונים, ולמעשה יש בה סתירה פנימית. לעיתים ניתן ללמוד על כוונת הצדדים מתוך התנהגותם. כך, אילו ניתן היה לראות שבשנים הראשונות שולם שכר דירה שעולה ב- 5% בכל שנה, ניתן היה להבין שכך הוסכם ביניהם, למרות שהרישא בסעיף נוקטת לשון יחיד. מנגד, אילו ניתן היה לראות שמדי שנה שולמו דמי השכירות בסכום קבוע, ניתן היה להבין שהוסכם על "הקפאת" שכר הדירה.
- אלא שבמקרה שבפני, אין חולק שהתשלומים לא שיקפו את דמי השכירות המוסכמים, אלא את הסכום שהיה בידי השוכרים לשלם ברגע נתון (ר' עדות הנתבע, עמ' 71, ש' 14-15 ושוב בעמ' 75 ש' 36-37). כך, על פי תרשומת שערכה הנתבעת, אותה הגישה התובעת, בחודש אפריל 2011 שילמו השוכרים סך של 4,000 ₪, בחודש מאי של אותה שנה הם שילמו סכום זה בשני תשלומים (ביום 12.5.11 וביום 19.5.11), בחודש יוני הם שילמו 3,000 ₪, ובחודש יולי הם שילמו 2,900 ₪ בשני תשלומים (ביום 12.7.11 וביום 18.7.11). בחודש אוגוסט של אותה השנה שילמו השוכרים 5,000 ₪ בשלושה תשלומים ובחודש ספטמבר 3,000 ₪ בשני תשלומים. בחודש אוקטובר של אותה שנה שילמו השוכרים 5,250 ₪. וכך ממשיכה הרשימה לפרט סכומים שונים, שלא ניתן להבין מהם דפוס פעולה אחיד.
- גם בטבלה שהכינה התובעת ניתן לראות את אותה השונות. כך, יש חודשים בהם נכתב שהשוכרים שילמו 3,000 ₪ (למשל נובמבר 2014) וישנם חודשים בהם נכתב ששילמו 8,400 ₪ (למשל פברואר 2015) וישנם חודשים בהם אין רישום על תשלום (למשל מאי 2015).
- הצדדים לא הפנו להתכתבויות בזמן אמת בנקודה זו. כך למשל, לא הוגש מסרון לפיו התובעת התרעמה על תשלום חלקי של שכר הדירה בחודש בו הועבר אליה סך של 3,000 ₪, ומנגד לא מצאנו מסרון של השוכרים לפיו הועבר סך של 8,400 ₪ לכיסוי חוב עבר או עבור שכר דירה עתידי. התובעת לא הציגה מכתב מזמן אמת המפרט את גובה החוב לשיטתה והדרך לחישובו.
- אם לא די בכך, על פי עדות התובעת בס' 47 לתצהירה, לשם חישוב גובה חובת של הנתבעים, היא עבדה "בכל פעם שעות על הכנת טבלאות ובדיקת חשבונות הבנק", ובס' 52 הצהירה כי הטבלה נשלחה אל הנתבעים מספר פעמים, הן באמצעות באי כוחה של התובעת, והן ישירות על ידה. הטבלאות עליהן העידה התובעת לא הוגשו, כמו גם הפניות בכתב. אילו היו מוגשים מסמכים אלה, ניתן היה לראות בהם כיצד חושב החוב בזמן אמת. מעבר לכך, אילו היו נעשות פניות בכתב, אלא אם הנתבעים היו מראים שהתנגדו בזמן אמת לבסיס החישוב של החוב, הם היו מושתקים מלחלוק על אופן החישוב.
- כאשר נשאלה התובעת מדוע לא הגישה את המסמכים, לא היה בפיה הסבר למעט האמירה לפיה "הטבלאות לא נשמרו..." (עמ' 29 ש' 8-9, וכן ר' עמ' 31 ש' 11). בהעדר המסמכים, אין לי אלא להניח שלו היו מוגשים, הם היו פועלים לטובת הנתבעים, ומלמדים שלכל אורך השנים, חישבה התובעת את שכר הדירה לפי סך של 4,000 ₪ לחודש, כפי שהיה בשנת השכירות השנייה.
- ודוק, אמנם נוהג שבעולם שמשכירים מתנים את המשך השכירות בעליה מתונה של דמי השכירות. אולם על פי עדות התובעת, היא הייתה מודעת לכך שבדירה נדרשו מספר תיקונים (עמ' 36 ש' 7-12, עמ' 37 ש' 15-16, עמ' 38 ש' 3-19). במצב דברים זה, ייתכן שהתובעת העדיפה לא להידרש לתיקון הדירה מחד, ולא לדרוש עליה בשכר הדירה מאידך, דרישה שעלולה הייתה להביא לסיומה של השכירות, כפי שהעידו הנתבעים (ס' 22 לתצהיר הנתבע, ס' 12 לתצהיר הנתבעת, עמ' 87 ש' 7-13).
- התובעת מבקשת לייחס משמעות לחשבון החוב שערכה הנתבעת עצמה, ואשר ממנו עולה, כך לטענת התובעת, שהנתבעת מודה בעלייה של שכר הדירה. אלא שהחשבון סתום, ולא ניתן להבין ממנו כיצד נעשה. כך, בחישוב ההפקדות לחודש נובמבר 2011, סומן ש 1,450 ₪ ו- 1,000 ₪ הם 3,650 ₪. גם אם מוסיפים להפקדות את הרישום מהתור השמאלי בעמוד שנכתב בכתב יד, דהיינו הפקדה מיום 13.11.11 על סך 2,000 ₪, לא ברור כיצד חושב סך התקבולים ל- 3,650 ₪. "טעויות" מעין אלה ניתן למצוא גם בחודשים נוספים (ר' למשל חודש אוגוסט 2012, וכן חודשים אפריל ומאי). הנתבעת העידה, אולם לא נחקרה על מסמך זה.
- אולם מעבר לאמור, אם מחשבים את כל התשלומים של הנתבעים בכל החודשים האמורים, ומחלקים במספר החודשים, יוצא שהתשלום הוא 4,000 ₪ לחודש, דהיינו שעל פי חישוב הנתבעים, שהתובעת ביקשה להתבסס עליו, דמי השכירות גם בסוף שנת 2012 עמדו על 4,000 ₪ לחודש בלבד, ולא 4,190 ₪, הסכום שהיה מתקבל לו היו הצדדים מסכימים על שתי תוספות של 5% כל אחת.
- יודגש כי אף אחד מהצדדים אינו מעיד על קיומה של הסכמה מאוחרת אליה הגיעו הצדדים בשלב מאוחר יותר. בהעדר הסכמה כאמור, אין לי אלא לקבוע שדמי השכירות נותרו על כנם, כפי שהיו בשנת 2012, ולהעמידם על 4,000 ₪ לכל תקופת השכירות החל מהשנה השנייה לשכירות ואילך.
מועד סיום השכירות