22.2 שום ויתור, ארכה, הנחה, תיקון, תוספת או שינוי בתנאי כלשהו בהסכם זה לא יהיו בני תוקף אלא אם נעשו בכתב ונחתמו כדין על ידי הצדדים."
- בנוסף, וורקספייס הצהירה בהסכם כי:
"4.2.2 ...בחנה את מצבם התכנוני הייעודי והמשפטי של המקרקעין עליהם נבנה הבניין וידועים לה פרטי התב"ע החלה על המקרקעין הנ"ל; כי ראתה ובחנה את תכניות הבניין המושכר; כי בחנה את מיקומם של הבניין והמושכר; כי קיבלה כל מידע הנראה לה רלוונטי בקשר לבניין ובקשר למושכר - וכי מצאה כי כל אלה מניחים את דעתה מכל הבחינות ומתאימות למטרת השכירות, והיא מוותרת בזאת על כל טענה, לרבות טענת טעות ו/או אי התאמה, בקשר לאיזה מהמפרטים ו/או המידעים ו/או המסמכים ו/או התוכניות האמורים לעיל."
כך שממילא כל טענה בדבר הסדרת נגישות תחבורתית או השמשת הגג לא מתיישבת עם הוראות ההסכם.
- טעם נוסף לדחיית הטענה נעוץ בכך שיעקב, הגורם מטעם וורקספייס שחתם על ההסכם (לכאורה על יסוד מצגים מטעים) בחר שלא להגיע למסור עדות בתיק ומשכך תצהירו נמשך מתיק בית המשפט. באי כוחו של יעקב טענו כי הדבר נעוץ בטעמים רפואיים שונים דא עקא כפי שמשתקף ברורות מהחלטותיי מימים 20.6.24 ו-30.6.24 מדובר בהתחמקות גרידא. גרסתו של יעקב בדבר טיבם של האילוצים הרפואיים השתנתה תכופות, ולא גובתה בתצהיר ערוך כדין. כך או אחרת וגם אם אניח קיומם של אילוצים אותנטיים העדרה של גרסה מצד הגורם שחתם על ההסכמים מצד וורקספייס שיכול היה להעיד על אומד דעתה בנקודה זו ועל הקשר בין המצגים הנטענים להתקשרות ההסכמית – לא מאפשר לתת אמון בגרסתה.
- דווקא הגורם שכן הובא למתן עדות מצד וורקספייס שנכח בפגישה בה הוצגו לכאורה מצגים מטעים, כלל לא תמך בגרסתה. וורקספייס הגישה תצהירו של מי שהיה בעת ההיא מנהל מכירות בעתידים: מאיר אמיר אשר יחסיו עם עתידים הסתיימו במה שנראה כמו טריקת דלת (וראו פרוטוקול 5.3.24 עמ' 4 24-22). חרף מערכת היחסים העכורה בין עתידים לאמיר, וחרף מה שנכתב בתצהירו העיד אמיר בהגינותו כי מה שנכתב בתצהירו לא מדויק ("מתנצל אבל הנוסח לא מדויק" וראו פרוטוקול מיום 5.3.24 עמ' 19 ש' 12-11) ואותם מצגים מחייבים נטענים, לא היו מצגים מחייבים כלל. מדובר היה לכל היותר בכוונות כלליות שהוצגו ככאלו, שלאורן אף פעלה עתידים אך בשום שלב הדברים לא עלו כדי הבטחות או מצגים מחייבים. מעדותו עלה כי עתידים בהחלט דנה באופן בו היא תופסת את המתחם ושיקפה את חזונה הכללי לגביו. חזון שלאורו אף פעלה. אך בשום שלב עתידים לא התחייבה להשמיש את הגג בפרק זמן נתון, או להנגיש תחבורתית את המתחם. ובלשונו של אמיר: "הוא [שגיא – ט.ל.] לא הבטיח שום דבר בנושא של הגג" (וראו פרוטוקול מיום 5.3.24 עמ' 16 ש' 18) "...זה היה הרעיון באופן כללי. היתה כוונה כזאת..." (וראו פרוטוקול מיום 5.3.24 עמ' 17 ש' 15-14). "הבטחה לא נאמרה לכל אורך הדרך. זה שאכן מתבצעות פעולות על מנת להשיג את האישורים המתאימים מול העירייה... לא משהו שמיועד ספציפית לעתידים." (וראו פרוטוקול מיום 5.3.24 עמ' 17 ש' 24-23 ועמ' 18 ש' 6-1). אותם רעיונות כללים, אישר אמיר, אף לא הופיעו בטיוטות (וראו פרוטוקול מיום 5.3.24 עמ' 16 ש' 16-13).
- פריכות גרסתה של וורקספייס נלמדת גם מהעדרה של מסוימות ביחס לכל אחד מאותם מצגים נטענים. שהרי אם מדובר היה במצגים מחייבים ניתן היה לשוות להם פנים קונקרטיות, כאלו הכוללות לוח זמנים לביצוע, היקף התחייבות, ומחיר הפרה. וורקספייס לא השכילה להציג תזה ברורה לגבי אף אחד מהמצגים המחייבים לשיטתה. מה הם כוללים? מדוע לא מצאו דרכם להסכם? מתי אמורים היו להתבצע? מה קורה אימת שלא. ספיר נשאלה על כך בחקירתה: "ש. ...קרה ולא נפתח [הגג – ט.ל.], מה הבטיחו לך תמורת זה? ת. הוא לא הבטיח תמורה. ש. לא הבטיח? ת. לא היה תרחיש שדיברנו עליו שזה לא יקרה והוא פשוט נתן לנו את הערכת הזמנים שלו, שזה יהיה עד כשנה, אולי יכול להיות שזה יהיה טיפה לפני, טיפה אחרי..." (וראו פרוטוקול מיום 30.7.24 עמ' 84 ש' 16-11) וכך גם בנושא הנגישות התחבורתית (וראו פרוטוקול מיום 30.7.24 עמ' 84 ש' 24-22 ועמ' 85 ש' 6-1). בהמשך חקירתה ותוך הבנה כי מדובר בגרסה בעייתית הציגה ספיר תזה מתפתלת ולא עקבית בדבר הבטחות של עתידים כי ככל שהמתחם ירד מאחוז תפוסה מסוים תהיה זכאית וורקספייס להקלות. את אותו אחוז תפוסה מחייב היה קשה לחלץ "באזור ה-60 אחוז." (וראו פרוטוקול מיום 30.7.24 עמ' 86 ש' 13), גם את טיבן של הקלות התקשיתי לאתר: "...בהתאם למצב" (וראו פרוטוקול מיום 30.7.24 עמ' 87 ש' 19). כיצד התזה הזו מתיישבת עם איזשהו הגיון כלכלי בהינתן שוורקספייס לבדה קבעה את מחירי השכירות לא ידעה ספיר להסביר (וראו פרוטוקול מיום 30.7.24 עמ' 89 ש' 6-2). לבסוף ולא למותר לציין כי כל הגרסה בדבר הנחה כנגזרת מאחוז תפוסה כלל לא מצאה ביטוי בתצהיר ספיר. די בדברים אלו כדי להוליך הטענה לדחייה.
- בהקשר זה אני מוצאת לנכון להעיר כי ככלל עדותה של ספיר התאפיינה בחוסר עקביות, במגמתיות בהצגת הדברים ובאי אמירת אמת. כך למשל לגבי השוכר "טוטאל אימרג'ן" לגביו טענה ספיר כי עתידים הכשילה ההתקשרות עימו אך בחקירתה הסתבר כי בניגוד מופגן לדברים דווקא מדובר בשוכר שההתקשרות עימו כלל לא נכשלה שכן וורקספייס חתמה עימו על הסכם (וראו פרוטוקול מיום 30.7.24 עמ' 93 ש' 7-2). כך באשר לטענה כי חתימת התוספת השנייה נכפתה עליה מבלי להתייעץ עם עו"ד או גורם ניהולי אחר בחברה (וראו סעיף 30 לכתב הגנה) אך בחקירתה הסתבר כי לפחות שבוע לפני החתימה נשלח נוסח התוספת לב"כ וורקספייס להעיר הערותיו (וראו פרוטוקול מיום 30.7.24 עמ' 98 ש' 24-20). כך באשר לגרסתה לגבי האירוע שתכננה לקיים עם חברת המדיה הגדולה ונמנע בגלל חוסר שיתוף הפעולה של עתידים (והשוו סעיף 40 לתצהירה שעמד בניגוד מופגן למציאות כהוויתה כביטויה בנספח 37 לתצהיר שגיא). כך גם בנוגע לסיבות המופרכות והסותרות שהציגה לאי הכנסת המצגים הטרום חוזיים הנטענים להסכמים (השוו פרוטוקול מיום 30.7.24 עמ' 50 ש' 23-15 לעומת פרוטוקול מיום 30.7.24 עמ' 55 ש' 19-15).
- ונשוב לענייננו: התרשמתי כי אכן הייתה כוונה מצד עתידים להשמיש את גג הבנין כוונה שנלמדה מחקירת שגיא (וראו פרוטוקול מיום 11.2.24 עמ' 147), ממצגת שיווק מחודש יולי 2019 שנזכרה בסיכומי הנתבעים וממסרונים שהוחלפו בזמן אמת בין הצדדים בקשר לאפשרות העקרונית לעשיית שימוש בגג לרווחת השוכרים (וראו נספחים 11-12 לתצהיר ספיר). ניתן להיווכח ברורות כי עתידים עשתה אף צעדים מעשיים ליישום חזונה הכללי (וראו עדות שגיא בפרוטוקול מיום 11.2.24 עמ' 155 ש' 3 ואילך) וכן עדות אמיר: "...זה גם מה שהצגתי בפני סוכנים פוטנציאלים, שזאת התכנית, זה היה הרעיון באופן כללי. הייתה כוונה כזאת, כמובן" (וראו פרוטוקול מיום 5.3.24 עמ' 17 ש' 12-10). וכשנשאל: "אבל פעלתם גם לצורך העניין הזה בעתידים, פעלו?" ת. "פעלו" (וראו פרוטוקול מיום 5.3.24 עמ' 17 ש' 15-14); אולם אין בכוונתה של עתידים, או בצעדיה הישומיים למימוש כוונתה העקרונית כדי ליצור התחייבות כלפי וורקספייס בסוגיית הגג (או בסוגיות אחרות). אף לא אחת מראיות אלו יכולה ללמד על מצג מחייב, כזה שהניע את וורקספייס להתקשר בהסכם, כזה שמחייב את עתידים (חרף אי אזכורו בהסכם).
- הדברים נכונים גם ביחס לסוגיית הנגישות התחבורתית, חזון הערים החכמות ומיתוג המתחם; לעתידים היה חזון; על כך אין חולק. היא אף פעלה לקידומו זאת לרווחת שוכריה וממילא לרווחתה שלה. לא הוכח ולו בבדל ראיה כי חזון זה הוא שהניע את וורקספייס להתקשרות. לא הוצגה כל ראיה המלמדת כי מדובר במחויבות חוזית של עתידים כלפי וורקספייס שהופרה.
2(ב) עתידים – שותף אסטרטגי של וורקספייס. האמנם?
- טענה וורקספייס כי במהלך המשא ומתן לכריתת ההסכם כמו גם לכריתת התוספת השנייה הובטח לוורקספייס כי עתידים תדאג לנתבעים ותבטיח "שלא יפסידו כסף" (וראו סעיף 7 לכתב ההגנה). ביטוי למצג זה ניתן למצוא לשיטת וורקספייס במסרונים ששלח שגיא ליעקב וספיר ביום 30.9.2016 (וראו נספח 6 לכתב ההגנה): "זה כבר ברור לך שעתידים יהיה סניף הדגל שלכם...יבואו מכל תל אביב לראות כאן את המקום שלך ולהשתלב בו... נמלא לך את עתידים..." וב-24.11.2016: "ספיר! אני איתכם! אין כאן סיכון!"
גם כאן יש להקדים מסקנה ברורה לדיון – מדובר בטענה הגובלת באבסורד של ממש; נטולת הגיון עסקי או כלכלי ודינה דחייה. אדון.
- ראשית, ובדומה לדיון בחלק הקודם של פסק הדין – לו הייתה שותפות אסטרטגית, בוודאי שהייתה צריכה למצוא ביטויה בהסכם. מצג בדבר שותפות גם אם היה מוצג ובהינתן סעיף 22.2 להסכם אינו חלק מהמחויבות החוזית ולמעשה די בכך כדי לדחות הטענה.
למעלה מן הדרוש אציין: הציפייה של גוף עסקי כי גוף עסקי אחר עימו הוא מתקשר בהסכם שכירות יהווה עבורו חברת ביטוח, אשר תבטח אותו מפני סיכוניו העסקיים הלגיטימיים אינה סבירה ולא מוכרת במציאות העסקית. אכן האינטרס המשותף של הצדדים הוא ברור. הצלחתה של וורקספייס (שתלויה בין השאר בכך שלקופתה ולא לקופת חברה אחרת ישולמו דמי שכירות) היא גם הצלחת עתידים. שביקשה להבטיח מתחם שוקק באופן שיקדם את חזונה. אולם אינטרס משותף אין פירושו שותפות: האם עתידים הפיקה רווחים ממיזמיה השונים של וורקספייס, האם הייתה ציפייה שתהיה שותפה בהוצאות השונות. התשובה לכך ברורה – לא. מדובר בתזה כמעט בדיונית שנולדה כדי להצדיק הפרותיה של וורקספייס.
- על היעדר סבירותה של תזה זו ניתן ללמוד גם ממועדי המסרונים עליהם משתיתה וורקספייס גרסתה. בהינתן שמועדי המסרונים מאוחרים למועד ההתקשרות בהסכם או למועד ההתקשרות בתוספת השנייה, ממילא לא המסרונים המכוננים לכאורה שותפות אסטרטגית (תהא זו אשר תהא..) הם אלו שהניעו את וורקספייס להתקשר בהסכמים. ובמילים אחרות, לא יתכן כי מצג המאוחר לכריתה הוא זה שהניע את יעקב וספיר להתקשר בהסכמים.
- שנית, בזמן אמת הבינו הנתבעים כי מה שנטען היום כמצגים מחייבים מצד שגיא הם לכל היותר אמירות שיווקיות, או אמירות עידוד חיוביות זאת ניתן ללמוד מתשובתה של ספיר בזמן אמת להודעת שגיא: "אני אתכם! אין כאן סיכון!" (וראו נספח 6 לתצהיר ספיר). כך השיבה ספיר: "הכל תלוי במצב השוק, עם חתך של מיקום מחיר ערך מוסף ומערך שיווק אגרסיבי מאד" (וראו פרוטוקול מיום 30.7.25 עמ' 68 ש' 5-3). ספיר הבינה היטב בזמן אמת כי הצלחתה של וורקספייס או כשלונה לא תלויה בעתידים אלא בשלל גורמים אחרים התלויים בוורקספייס (שיווק אגרסיבי; מיקום; מחיר) או בכוחות השוק.
- עדותו של שגיא לעומת זאת הדגימה היטב את מהלך הדברים לאשורו: "אלה מילות עידוד... אני מאמין שיהיה ביקוש, אני מאמין שהם יצליחו בעסק שלהם... (וראו פרוטוקול 11.2.24 עמ' 86 ש' 21-19); "...אם הייתי תובע כל בן אדם שעובר מולי ברחוב ואומר לי – יהיה בסדר, יהיה בסדר, אז הייתי כאן ממלא את בית המשפט..." (וראו פרוטוקול 11.2.24 עמ' 88 ש' 18-16). גרסת שגיא גם כאן מקובלת עלי במלואה. מתיישבת עם הגיון עסקי, או כל הגיון בריא אחר, עם המציאות ההסכמית, והתחזקה נוכח קלישות גרסת הנתבעים.
- אציין כי הגם אם עתידים לא הייתה מחויבת בהצלחת וורקספייס הרי שבפועל נוכח האינטרס העיסקי המשותף היא פעלה לסייע לוורקספייס. ראו: "יש כאן כוונה והיא באה לידי ביטוי כפי שרואים כאן בעשרות מיילים לעזור ממקום וולנטרי, לא ממקום של מחויבות חוזית. ואפשר לראות כמה לידים הפנה עתידים דרך מנהלי השיווק שלה, דרך אורטל... דרך שיתוף של הפעילות של וורקספייס בכנסים, מיילים של מירב, מיילים של איה, כל העולם על מנת לעזור לוורקספייס להצליח וזאת בצורה וולנטרית מבלי שחל על עתידים כל חובה, וזה מה נמצא מאחורי הדבר הזה." (וראו פרוטוקול מיום 11.2.24 עמ' 92 ש' 8-1). נכונותה של עתידים לסייע לוורקספייס נלמדת היטב מן ההקלות שניתנו לוורקספייס מעת לעת. הקלות תזרימיות שקיבלו ביטוי בתוספות להסכם שנחתמו (וראו סעיפים 25-14 לפסק הדין).
- ולבסוף, טענת וורקספייס כי מצגי עתידים ושגיא אשר התבררו כאי אמת הם שהוליכו לכשלונה העסקי של וורקספייס לא מתיישבת עם טענה אחרת של וורקספייס לפיה רק המושכר הנוסף (קומה 2) היה הפסדי להבדיל מהמושכר (קומה 3) אשר הושכר (וראו סעיף 102 לסיכומי הנתבעים) ואשר וורקספייס אף ביקשה להמשיך את הסכם השכירות לגביו. שהרי אם מצגי עתידים הם אלו שהוליכו לכשלונה העסקי של וורקספייס, היה על אלו להקרין על כלל המושכרים ולא על חלקם.
- סיכומה של נקודה זו: יש לדחות טענת וורקספייס בדבר מצגים מחייבים שהופרו. עתידים סייעה לוורקספייס הגם אם לא הייתה לה מחויבות חוזית באופן שמחייב אף את דחיית הטענה בדבר עמידה דווקנית על זכויות בחוסר תום לב.
2(ג) מיזם "סיטיזון"
- סעיף 3 לנספח השינויים אשר העניק לוורקספייס בלעדיות במושכר עניינו בהתחייבות עתידים: "שלא להשכיר שטחים בבניין לצדדים שלישיים למטרת שכירות זהה..". שוכנעתי, כי בניגוד לטענת וורקספייס מתחם סיטיזון שהופעל בעתידים כלל לא התחרה בעסקי וורקספייס, לא שימש ל"מטרת שכירות זהה", ודווקא הפעלתו תאמה את חזון הערים החכמות אותו ביקשה עתידים לקדם גם בטובתה של וורקספייס.
- קמינסקי מנהל מתחם הסיטיזון העיד מטעם עתידים והסביר כי מדובר במיזם שהחל לפעול בחודש מרץ 2019 בשיתוף פעולה של עיריית תל אביב ואוניברסיטת תל אביב במסגרתו הופעלה תכנית חדשנות לאיתור חברות הזנק המתמחות בטכנולוגיה פורצת דרך בתחום העיר החכמה. המיזם נועד להעניק מעטפת מקצועית לאותן חברות כדי לסייע בקידום חזון העיר החכמה. עוד הוסבר כי מדובר בפרויקט ציבורי שנתן מעטפת לאותן חברות בדמות אתר ניסויים, ליווי לפיילוטים בתחום, חיבור למשקיעים, חיבור למעבדות מחקר ועוד (וראו סעיפים 8-6 לתצהיר קמינסקי). אל המיזם יכלו להתקבל רק חברות ספורות שעסקו בתחום המיזם והגיעו אל עתידים על יסוד קול קורא ועברו הליך סינון קפדני. עתידים העניקה לחברות הספורות שעברו את הסינון משרדים בדמי רצינות נמוכים. התשלום המסובסד אינו למטרות רווח (וראו סעיף 17 לתצהיר קמינסקי). בהינתן האמור בוודאי שפעילות עתידים במתחם סיטיזון לא יכולה להתחרות בעסקי וורקספייס. ממילא גם מדובר במיזם שהוא בבעלות עתידים.
- נדמה כי דווקא ההפך הוא הנכון. פרויקט סיטיזון לא רק שלא התחרה בעסקי וורקספייס אלא דווקא איפשר לעתידים לנתב אל וורקספייס חברות שלא נמצאו מתאימות להשתלב במיזם סיטיזון (וראו נספח 2 לתצהיר קמינסקי). בעובדה זו הכירו ספיר ויעקב אשר בזמן אמת בירכו על שיתוף הפעולה הפוטנציאלי (וראו נספח 1 לתצהיר קמינסקי).
- לבסוף גם טענתה הסתמית של וורקספייס כי שניים משוכריה הפוטנציאלים מצאו דרכם למתחם סיטיזון התבררה כחסרת בסיס. וורקספייס לא הביאה לעדות את אותם שוכרים. כמו כן, השוכרים היחידים שהתקבלו בשלב מסויים לפרויקט הסיטיזון (חברתDegrees 6 וחברת איזי) היו כאלו שמועד קבלתם לפרויקט, על יסוד אותו הליך סינון קפדני, היה לאחר שוורקספייס הפרה ההסכמים ועזבה את המושכר (וראו נספחים 3-4 לתצהיר קמינסקי).
- מסקנתי בנקודה זו: לא היה בהפעלת מיזם סיטיזון במתחם עתידים כדי להפר את ההתחייבות של עתידים לבלעדיות כלפי וורקספייס.
2(ד) עבודות בנייה שעתידים ביצעה במתחם
- בהסכם בין הצדדים הצהירה וורקספייס כי במהלך תקופת השכירות ידוע לה והיא מסכימה לקיומם של מטרדים בסביבת המושכר וכך נכתב:
"16.1 ...כי בשטח הבניין ו/או הקריה מבוצעות ויבוצעו בעתיד עבודות בניה... וכי אפשר וקומות בבניין ו/או עבודות מסוימות... לא יבנו ו/או יושלמו עד למועד מסירת החזקה.