...המושכר יימסר לידי עתידים כשהוא כולל כל שפוץ, שיפור, תוספת, שינוי...
...
20.2 ...תתאם השוכרת ותבצע יחד עם נציג עתידים, פרוטוקול על מצב המושכר, ובו יפרטו את כל עבודות התיקנוים ו/או השיפוצים, אשר תידרש, אם תידרש, השוכרת להסיר ו/או לסלק מהמושכר וכל זאת, כדי להחזיר את המושכר במצב כפי שקבוע בהסכם (להלן: "פרוטוקול החזרה").
20.3 ...
20.3.1 החליט נציג עתידים, עפ"י שיקול דעתו המקצועי, כי על השוכרת לבצע במושכר עבודות תיקונים ו/או שיפוצים ו/או עבודות להסרת וסילוק המתקנים והמחוברים כאמור לעיל, תבצע השוכרת עבודות אלה, על חשבונה ואחריותה, עד למועד שייקצב על ידי עתידים."
- גם סוגיית הפינוי הפכה להיות מסכת מתמשכת שאופיינה בגרירת רגליים מצד וורקספייס באופן שלא תאם, גם הפעם, את הוראות ההסכמים. וכך, על הודעת הפינוי כדין שניתנה על ידי עתידים השיבה וורקספייס במכתב מיום 22.8.19 וטענה כי לצורך פינוי המושכר היא נדרשת ל-"תקופה של לפחות 60 יום" והתחייבה לפנות את המושכר בקומה 3 "עד לתום חודש אוקטובר" (וראו נספח 95 לתצהיר שגיא). בעקבות אותו מכתב ובמשך למעלה מחודש ימים שתחילתם ביום 23.9.19 עתידים פנתה לוורקספייס לצורך קביעת מועד לעריכת פרוטוקול החזרה בהתאם להסכמים: "בהזדמנות זו מתבקשת מרשתך, בהתאם להוראות סעיף 20. להסכם השכירות, לתאם עם נציג מרשתנו... עד ולא יאוחר מתאריך 26.9.2019, סיור דחוף להוצאת פרוטוקול ההחזרה כהגדרתו בסעיף 20.2 להסכם השכירות." (וראו נספח 103 לתצהיר שגיא). כך גם במכתבה מיום 10.10.19: "כפי שהובהר לכם, מרשתנו מבקשת לערוך סיור בליווי נציג מוסמך מטעם וורקספייס שבמהלכו ייערך פרוטוקול החזרה כהגדרתו בסעיף 20.2 להסכם השכירות, כך שעד תום חודש אוקטובר 2019 יוחזר המושכר למרשתנו בהתאם להנחיותיה. לצורך כך, הנכם נדרשים להודיע בחוזר למרשתנו בדבר המועד לקיום הסיור האמור מבין המועדים הבאים... בכוונת מרשתנו לקיים ביום 31.10.19 ביקור במושכר על מנת לוודא כי מצב המושכר תואם לפרוטוקול החזרה כאמור..." (וראו נספח 104 לתצהיר שגיא). בקשותיה, בשלב זה תחינותיה, של עתידים לא נשאו פרי וביום 28.10.19 שלחה מכתב נוסף: "מרשתנו מתכבדת להודיע לוורקספייס כי ככל ווורקספייס תסרב לשתף פעולה עם מרשתנו לצורך ביצוע פרוטוקול ההחזרה ו/או המסירה ע"י נציגים מוסמכים מטעם הצדדים, לרבות העברת מכתב מנציג מוסמך שלה, תיחשב וורקספייס כמי שלא ביצעה החזרה כדין של המושכר, על כל הכרוך והמשתמע מכך, והיא תהא מושתקת מלהעלות כל טענה בעניין זה." (וראו נספח 105 לתצהיר שגיא). רק ביום 29.10.19 הואילה וורקספייס להשיב ותואם מועד לעריכת פרוטוקול מסירה ליום 31.10.19 (וראו נספח 106 לתצהיר שגיא).
- הסיור שנערך ביום 31.10.19 העלה כי מצבם של המושכרים אינו טוב ונגרמו להם ליקויים רבים. הדבר נלמד היטב מפרוטוקול המסירה המחזיק 19 סעיפים המחייבים תיקון (וראו נספח 107 לתצהיר שגיא). מאיר, שהיה כאמור סמנכ"ל תפעול בחברת אילייב, נכח בסיור מטעם וורקספייס ואישר בעדותו כי רשימת התיקונים שהוצגה בפרוטוקול המסירה סבירה ואינה שרירותית (וראו פרוטוקול מיום 30.7.19 עמ' 268 ש' 17-15). סיור נוסף, לאחר השלמת תיקונים נקבע ליום 7.11.19 ולאחר שוורקספייס ביקשה דחייתו התקיים לבסוף ביום 18.11.19. פרוטוקול הסיור הנוסף ומכתב ב"כ עתידים לוורקספייס מיום 21.11.19 מלמדים כי הליקויים במושכר לא טופלו כדבעי: "...למרות שלוורקספייס היה די והותר זמן על מנת לבצע את כל ההנחיות והתיקונים שפורטו בפרוטוקול מיום 31.10.19- נדהמה מרשתנו לגלות כי מרבית התיקונים וההנחיות כלל לא בוצעו ע"י וורקספייס... ניתנת לוורקספייס הזדמנות אחרונה בהחלט לצורך ביצוע כלל ההנחיות והתיקונים..." (וראו נ׳ 110 לתצהיר שגיא). ביום 28.11.19 דחה ב"כ וורקספייס את טענות עתידים אך הודיע כי "...על מנת למנוע כל פתחון פה בעניין, מרשתי תהא מוכנה להצטרף לסיור נוסף..." (וראו נספח 112 לתצהיר שגיא). סיור נוסף התקיים ביום 5.12.19, בסיור נכח מטעם וורקספייס יעקב, חלף מאיר (שנכח בסיורים הראשונים) ובמהלכו הסתבר כי עדיין נותרו ליקויים רבים במושכר. גרסתה של עתידים בעניין זה נתמכה היטב הן בפרוטוקול המסירה מאותו יום, הן בתמונות המושכר המלמדות על הליקויים והן בחוות דעתו של השמאי פת שאמד את עלות הליקויים בסך של 706,530 ₪. חוות דעתו של השמאי פת עמדה במבחן חקירה נגדית. התרשמתי כי ניסיונו רלוונטי (שמאי ביטוח) הגם אם נעדר תואר אקדמי (עניין שהועלה על ידי וורקספייס); התרשמתי כי חוות דעתו נערכה כדבעי ולאחר סיור שערך במקום (וראו פרוטוקול 20.2.24 עמ' 44 ש' 9-7). חוות דעתו מקובלת עלי גם משתאמה את עדות שגיא בנקודה זו (וראו סעיף 183 לתצהיר שגיא). הנתבעים מצידם ביקשו לטעון כי הפרוטוקולים לא שיקפו נאמנה את מצב המושכר ובפועל זה הושב לידי עתידים כשהוא במצב טוב ולאחר ביצוע תיקונים. דא עקא שגרסת הנתבעים לא נתמכה בשום ראיה שתוכל לאמת נכונות גרסתם. לא הוצגו תמונות מזמן אמת, או קבלות על ביצוע תיקונים, לא הוצגה חוות דעת נגדית סותרת, והעד הרלוונטי היחיד, שנכח בסיור האחרון, בחר כאמור שלא לתת עדות. בנסיבות אלו אני רואה לנכון להעדיף את גרסת עתידים באשר למצב המושכרים בסיור האחרון ולאמץ ממצאי השמאי פת בקשר לשיעור הנזק.
- הניתוח לעיל מחייב גם את המסקנה כי יום 5.12.19 הוא המועד אותו יש לקבוע כמועד החזרת המושכר לידי עתידים. טענת וורקספייס כי בפועל פונה המושכר הנוסף בקומה 2 כבר ביום 23.6.19 והמושכר בקומה 3 ביום 31.10.19 (וראו סעיף 142 לסיכומי הנתבעים) ולכן יש לראות במועדים אלו כמועדים המחייבים לעניין החזרת המושכר – היא טענה שדינה דחייה. כמובהר לעיל, ובניגוד לעמדתה השרירותית של וורקספייס, המושכר אינו ניתן להפרדה לחלקיו. המושכר הוא אחד מכח מערכת הסכמית אחת. מכח אותה מערכת הסכמית היה על וורקספייס לפעול להשבת המושכר. הציפייה כי יוכרו בדיעבד המועדים השרירותיים בהם בחרה לנטוש את חלקי המושכרים ולא למלא חובותיה בהתאם להסכמים היא נטולת בסיס ומשכך דינה דחייה.
- מסקנתי בנקודה זו: וורקספייס עזבה את המושכרים בניגוד להסכמים והשיבה אותם לידי עתידים לא לפני יום 5.12.2019.
(2) דין טענות ההגנה של הנתבעים – דחייה; עתידים לא הפרה את ההסכמים ולא הציגה מצגים מטעים בשלב הטרום חוזי
- לוז טענות ההגנה והתביעה שכנגד של וורקספייס: עתידים באמצעות שגיא הציגו מצגים טרום חוזיים אשר על בסיסם החליטה וורקספייס להתקשר בהסכם. עתידים הפרה את אותם מצגים מחייבים, כמו גם הפרה את ההסכמים בעניינים נוספים באופן שגרם לוורקספייס לנזקים שונים. המצגים שהוצגו לכאורה על יסודם התקשרה וורקספייס נגעו להתחייבות עתידים להפוך את המתחם למוקד משיכה לחברות הזנק וזאת על יסוד חזון ערים חכמות אותו מפתחת עתידים, בנוסף הבטיחה עתידים לשפר את הנגישות התחבורתית למתחם בתוך שנה לכל היותר וכן הבטיחה להכשיר את גג הבנין לקיום אירועים לרווחת שוכריה של וורקספייס. עוד טענה וורקספייס כי עתידים הפרה את ההסכמים בהקימה במתחם את פרויקט ה"סיטיזון" פרויקט מתחרה בפעילות וורקספייס; בהתירה לקיים עבודות בניה במתחם; וכן טענה כי עתידים הפרה את חובתה להפוך לשותפה אסטרטגית של וורקספייס.
- אקדים מסקנה לדיון: מדובר בטענות נטולות עיגון עובדתי או משפטי אשר הועלו על ידי וורקספייס שלא כדין ובניסיון להצדיק את הפרותיה שלה את ההסכם. אדון בנדבכים השונים של הטענה.
2(א) מצגים טרום חוזיים: ערים חכמות; נגישות תחבורתית; גג
- וורקספייס טענה כי התקשרה בהסכם עם עתידים לאחר שבפגישה הראשונה בין הצדדים הוצג בפניה מצג כי לעתידים חזון חדשני ליצירת ערים חכמות (כאלו המשתמשות בטכנולוגיות מתקדמות כדי לייעל את השירותים עירוניים) אותו חזון כלל את הפיכת עתידים לפארק עיסקי המאכלס חברות הזנק בעיקר אשר יהווה "מוקד משיכה לציבור" (וראו סעיף 37 לסיכומי התשובה של עתידים); הציפייה הייתה כי בעקבות פעולות מיתוג אינטנסיביות של עתידים יהפוך המתחם למוקד משיכה לקהילה העסקית. עוד הוצג כי בכוונת עתידים להכשיר את גג הבנין לקיום אירועים וכי וורקספייס ושוכריה יוכלו להשתמש בגג ללא עלות. בנוסף ונוכח חששותיה של וורקספייס ממיקום המתחם ומנגישותו בכל הנוגע לתחבורה ציבורית הוצג מצג כי עתידים פועלת לשינוי הנגישות התחבורתית למתחם (וראו סעיפים 20-23 לכתב ההגנה). על בסיס מצגים אלו, "כאשר ברור שמאחורי מצגים אלה ישנו גב תומך של עיריית תל אביב" החליטה וורקספייס להתקשר עם עתידים בהסכם.
חרף הטענה כי מצגים מחייבים אלו הם שהוליכו את וורקספייס להתקשר בהסכם הרי שבאופן כמעט מדהים אף לא אחד מהעניינים הנ"ל מצא דרכו אל ההסכם וזאת בשעה ששני הצדדים, חברות מסחריות גדולות ומנוסות, היו מיוצגים היטב על ידי באי כוח מטעמם (כפי שאישרה ספיר בחקירתה מיום 30.7.24 עמ' 51 ש' 24); החליפו טיוטות טרם חתימה (נספחים 2-4 לכתב ההגנה שכנגד) ועורך דין פורת מטעם וורקספייס אף ראה לנכון להעיר הערות לא מבוטלות על הטיוטה (וראו ת/11). קבלת התזה של וורקספייס בדבר מצגים מחייבים אשר הינם חלק מההסכם פירושה כתיבה מחדש של ההסכם עבור הצדדים עניין אותו אין לאפשר ראו לעניין זה ע"א 1521/21 בלוגרין ווטר טקנולוג'יס בע"מ נ' אוריס חומרים מתקדמים בע"מ, עמ' 7 (8.3.23).
- הצדדים באמצעות באי כוחם אף ראו לנכון להבטיח בהסכם כי רק הכתוב בהסכם הוא שמחייב את הצדדים וכל מצג או התחייבות שלא מצאו דרכם להסכם "בטלים ומבוטלים". וראו סעיפים 22.1 ו-22.2 להסכם:
"22.1 הסכם זה והנספחים לו מכיל, מגלם, מגבש, ומבטא את כל התנאים המוסכמים בין הצדדים, וכי כל הבטחות, מו"מ, פרסומים, הצהרות, מצגים, מסמכים, הסכמים והתחייבויות בכתב או בע"פ, שהוחלפו ו/או הועברו בין הצדדים ו/או מי מטעמם עובר ולצורך חתימת הסכם זה – בטלים ומבוטלים, ואין בהם כדי להוסיף ו/או לגרוע ו/או לשנות את החיובים ו/או הזכויות הקבועים בהסכם זה או הנובעים ממנו, ורק האמור בהסכם זה מחייב את הצדדים.