שלישית, הדוחות הכספיים של וורקספייס לשנים 2018-2016 מלמדים כי וורקספייס השקיעה ממקורותיה העצמאיים בשיפור המושכרים בכלל סניפיה סכום כולל של 1,827,685 ₪ אך לא בעתידים (וראו הסבר מפורט בעמ' 7 סעיפים 8-5 לחוות דעת אלגריסי).
גם מסקנה זו נתמכה בעדותו של אלגריסי: "...מהדוחות הכספיים הגעתי למסקנה שבאמת וורקספייס השקיעה 1.8 ₪ בשיפור המושכר אבל לא של עתידים, של סניפים אחרים." (וראו פרוטוקול מיום 30.6.24 עמ' 42 ש' 3-1).
- מסקנותיי בתת פרק זה הן: וורקספייס הפרה את ההסכמים אף בכל הנוגע לכספי עבודות ההתאמה; וורקספייס לא השקיעה מכיסה כספים בשיפור המושכרים בניגוד לנטען על ידה.
1(ג) העברת חובותיה וזכויותיה של וורקספייס למרקספייס תוך ערבוב נכסים והצגת מצג שווא בנוגע ליכולת של וורקספייס לעמוד בהתחייבויותיה החוזיות
- וורקספייס פעלה בניגוד מופגן להוראות ההסכמים בהסבת או הסטת זכויותיה למרקספייס. העברה או הסטה זו, העומדת בניגוד להוראות ההסכם הפכה את וורקספייס לקליפה ריקה. כתוצאה מכך וורקספייס חדלה לשמש כמקור רווח עצמאי והפכה להיות סל ריק של חובות בעוד זכויותיה הוסטו לחברה אחרת באשכול. וורקספייס בהתנהלותה הפכה עצמה לחברה נטולת הכנסות (או בעלת הכנסות מינימאליות), חדלה מלתפקד כישות עצמאית והציגה מצג שאינו אמת לעתידים. מצב דברים זה עולה כדי הפרת הסכם (ובכך יעסוק הפרק הנוכחי לפסק הדין) והוא מצדיק גם את הרמת מסך ההתאגדות בין וורקספייס לספיר ובין וורקספייס למרקספייס (ועל כך בפרק 4 לפסק הדין).
- וורקספייס התחייבה להפעיל את העסק בעצמה ובתוך כך שלא להסב, להמחות, להעביר ו/או לשעבד את זכויותיה על פי ההסכמים לצד שלישי (וראו סעיף 17.2 להסכם). במהלך ההליך הסתבר כי חרף העובדה שוורקספייס היא שהתקשרה עם עתידים בהסכמים, הרי שמי שהתקשר עם שוכרי המשנה היא דווקא מרקספייס, היא שגבתה את הכספים משוכרי המשנה, והיא זו שהייתה הלכה למעשה מקור הרווח של המיזם. כך עולה ברורות מנספח 128 לתצהיר שגיא הוא הסכם התקשרות (לדוגמה) של מרקספייס עם שוכרי משנה ביחס למושכר בעתידים. וכך נכתב בסעיף 6.2 להסכם ההתקשרות האמור: "על הלקוח לשלם למרקספייס תשלום חודשי בהתאם לסכום...".
- בניסיון לגמד תפקידה של מרקספייס טענו הנתבעים כי "מרקספייס הנה חברה אשר מספקת שירותי ניהול לוורקספייס. הא ותו לא." (וראו סעיף 140 לתצהיר ספיר) וכן בחקירתה: "ש. זאת אומרת מרקספייס נותנת שירותי ניהול לוורקספייס. ספיר: נכון." (וראו פרוטוקול 30.7.24 עמ' 189 ש' 14-15). הצהרות אלו התבררו כלא אחרת מאי אמת. שהרי, לו אכן מרקספייס הייתה חברה שמספקת שירותי ניהול בלבד היא בוודאי לא הייתה היעד לכספי שוכרי המשנה, למצער מצופה היה לראות הסכם בין וורקספייס למרקספייס אשר מדגים את מערכת היחסים הנטענת לרבות מדגים העברת כספים בין מרקספייס לוורקספייס כך שבסופו של יום כספי השכירות יגיעו ליעדם בוורקספייס, כבעלת הזכות להשכיר את הנכס בשכירות משנה. דא עקא שההפך הוא הנכון. במהלך ההליך הוצג הסכם הניהול בין החברות הנ"ל (וראו ת/31) שמלמד כי בניגוד מופגן לטענת הנתבעים או להצהרת ספיר בתצהירה, דווקא וורקספייס היא שנותנת שירותי ניהול למרקספייס. עובדה שלא הובאה לידיעת עתידים. וראו בסעיף 3 להסכם הניהול: "מרקספייס תשלם לוורקספייס דמי ניהול חודשיים בסך 70,000 ₪ לחודש.... עבור כל אחד מהפרויקטים הפעילים" [הפרויקטים הוגדו בראשית הסכם הניהול וכללו אף את פרויקט עתידים – ט.ל.]. מהסכם הניהול עולה כי כספי שוכרי המשנה כלל לא יגיעו לוורקספייס לא בפרויקט עתידים ולא בפרויקטים נוספים. יוצא מן הדברים כי למעשה בשום שלב לא היה בידי וורקספייס לקיים התחייבויותיה החוזיות ביחס לתשלומים אותם היא חבה לעתידים שכן בשום שלב היא לא הייתה מקור רווח עצמאי. ובמילים אחרות, היחסים בין החברות וורקספייס ומרקספייס, וכל קיומה של מרקספייס כפי שעולה מהראיות, הושתתו על הסטת זכויותיה ונכסיה של וורקספייס והעברתם בפועל (להבדיל מדרך משפטית תקפה) למרקספייס, כאשר כל שנותר בידי וורקספייס היא ה'זכות' להעניק שירותי ניהול למרקספייס, כנגד תשלום סמלי (שממילא אין כל אינדיקציה ששולם אי פעם).
- בחקירתה נשאלה ספיר (בעלת מניות, דירקטורית ומנכ"לית שתי החברות) על מערכת היחסים בין החברות, על תפקידיה השונים באשכול וכן על אודות האופן בו זה מתיישב עם הוראות ההסכמים עליהם חתומה וורקספייס עם עתידים. ספיר התקשתה להשיב. תשובותיה היו מתחמקות, סותרות ועמדו בניגוד למסמכים שהוצגו לה (וראו חקירתה ביום 30.7.24 בעמ' 189 ואילך): לכתחילה טענה כי מרקספייס היא שנותנת שירותי ניהול לוורקספייס (עמ' 189 ש' 15-14), כשעומתה עם העובדות (וראו ת/31) ביקשה לטעון כי מרקספייס עוסקת בכלל ב-"פעולות שיווק" (עמ' 191 ש' 1), כשגם הסבר זה עמד בניגוד לת/31 צצה תזה נוספת ללא כל גיבוי ראייתי לפיה אכן גם מרקספייס גובה כספים אך רק מלקוחות קטנים בעוד וורקספייס גובה מ-"דיירים גדולים" (עמ' 191 ש' 24 ועמ' 192 ש' 1). כשגם עניין זה עמד בניגוד לדוחות הכספיים של מרקספייס (וראו ת/32) ולביאור שהובא בגדרם ממנו עלה כי מרקספייס היא משכירת הנכסים הבלעדית עבור חברת האם השיבה לבסוף: "אני לא מבינה את השאלה." (עמ' 193 ש' 16). חוסר מהימנותה של ספיר כפי שהשתקף בעניין זה (ובעניינים נוספים) הקשה על מתן אמון בתזה של הנתבעים כמכלול.
- היחסים בין וורקספייס למרקספייס ותחומי עיסוקן נותרו עמומים אפוא; חרף העמימות ניתן היה לזהות כי מרקספייס שלשלה לכיסה, ולו באופן חלקי (הודאת ספיר), כספים שממוענים לוורקספייס לפי ההסכמים (וראו נספח 127 ו-128 לתצהיר שגיא ופרוטוקול מיום 30.7.24 עמ' 190 ש' 17-16 ועמ' 192 ש' 5). וורקספייס לא הביאה לידיעת עתידים מצב דברים זה. עתידים מצידה המשיכה לפעול מול וורקספייס, על יסוד מצג השווא שהוצג לה ובהתאם להוראות ההסכמים, ואף העניקה לוורקספייס הקלות תזרימיות פעם אחר פעם. גם בשעה שוורקספייס חדלה מלבצע תשלום לעתידים (23.6.19) מרקספייס המשיכה לשלשל כספים לכיסה מכוח ישיבתה בקריית עתידים ושכירויות המשנה שהמשיכה לנהל (וראו סעיף 83 לסיכומי עתידים וכן מכתב וורקספייס מיום 22.8.19 אשר צורף כנספח 95 לתצהיר שגיא ואשר מלמד על כך שבמועד הביטול מצד עתידים שהו שוכרי משנה במושכר).
- אין בידי לקבל את טענת וורקספייס כי עתידים ידעה על קיומה של מרקספייס ולכן לא מדובר בהפרת ההסכם מצידה. ניסיונות הנתבעים לשכנע שבאמצעות עבודת בילוש נמרצת דיה יכולה הייתה עתידים לגלות שהמדובר בשתי חברות נפרדות היו רחוקים מלשכנע. המדובר בטענה שאין לה גם הגיון כלכלי: מדוע עתידים תתקשר בהסכמים עם חברה שלעולם לא יהיו לה רווחים. בכל מקרה, הטענה גם לא נתמכת בראיות. אכן נעשה שימוש בערבוביה בשמות וורקספייס ומרקספייס כשמחד גיסא וורקספייס התקשרה בהסכמים ומאידך גיסא נציגי וורקספייס בפניותיהם לעתידים השתמשו בשם מרקספייס (וראו לדוגמא כתובת מייל בנספח 1 לתצהיר שגיא וחתימת ספיר בנספח 2 לתצהיר שגיא) אך עתידים הטיבה להסביר כי היא הניחה שמדובר בשם דומה של אותה החברה. האחד הוא השם הרשמי של החברה והאחר הוא המותג: "...הערבוב הזה של השיח שבין מותג לבין חברה... לא ייחסנו לו משמעות. המשמעות היא – וורקספייס היא החברה. זה שאומר – מרקספייס זה שימוש בשם מותג" (וראו פרוטוקול מיום 11.2.24 עמ' 57 ש' 10-8).
- סיכומה של נקודה זו: וורקספייס הציגה מצג שווא כלפי עתידים, והפרה את הוראות ההסכמים. הראיות לימדו ברורות על עירוב בוטה בין נכסי החברות אשר בבעלותה של ספיר, עירוב בין תפקידיהן כך שוורקספייס הפכה לקליפה ריקה נטולת הכנסות.
1(ד) סיום ההתקשרות באופן חד צדדי, בניגוד להוראות ההסכמים והותרת ליקויים במושכרים
- ביום 23.6.19 הודיעה וורקספייס באופן חד צדדי על ביטולה של התוספת השנייה ומתוך כך על עזיבת חלק מן המושכר (קומה 2). הודעתה של וורקספייס עמדה בניגוד להסכמים שלא העניקו לה זכות לבטלם באופן חד צדדי בוודאי שלא חלק מהם. ניסיונה של וורקספייס לטעון שניתן לנתק את התוספת להסכם מההסכם עצמו (וראו סעיף 73 לסיכומי הנתבעים) נטול עיגון; מדובר בהסכם אחד עם תוספת לו אשר בגדרו נשכרו שתי קומות המושכר. התוספת היוותה חלק אינטגרלי ובלתי נפרד מההסכם, ממילא לא שוכנעתי שבזמן אמת הצדדים הבינו את הדברים אחרת. היטיב להסביר את הדברים שגיא אשר עדותו הייתה מקובלת עלי בהיותה מנומקת היטב, קוהרנטית, ואשר נתמכה בלשון ההסכם עצמו: "... זה אותו הסכם... זה תוספת היא אותו הסכם. היא לא משהו שחי בנפרד... אם אני אתנהל כמו שאתה מציע שכל פעם יבוא שוכר... ויחליט שהוא עכשיו לא צריך 1,000 מטר... הוא צריך רק 800, הוא צריך 500... אני שכרתי את זה אבל זה לא מתאים לי... לא ככה מתנהלת חברת נדל"ן." (וראו פרוטוקול מיום 11.2.24 עמ׳ 112 ש׳ 24 ועמ׳ 113 ש׳ 3-1 ו-24-20 ועמ' 114 ש' 5-1). יוזכר כי ממילא אף לאחר הביטול החלקי, הלא חוקי, חדלה וורקספייס מלשלם לחלוטין על המושכר אף על החלק שהמשיכה לכאורה לשכור דבר שאושר על ידי ספיר בחקירתה (וראו פרוטוקול 30.7 עמ' 161 ש' 4-6). בהסכמים ביניהם היטיבו הצדדים לקבוע את אופן סיום ההתקשרות בין הצדדים טרם המועד המוסכם: "ובלבד, שמצאה שוכר חלופי אשר בא תחתיה" (סעיף 13 לנספח השינויים). כך גם בעניין זה וורקספייס בחרה שלא לפעול בהתאם להוראות ההסכם.
- בהינתן הפרותיה היסודיות המצטברות של וורקספייס את ההסכמים הודיעה עתידים ביום 15.8.19 לוורקספייס על ביטול ההסכמים ודרשה כי וורקספייס תפנה את המושכר ותשיבו לידיה והכל בהתאם להוראות ההסכם:
"20.1 ...במועד... שבו יבוא הסכם זה לקיצו לאחר שיבוטל על-ידי עתידים בנסיבות המזכות אותה לעשות כן על פי הוראותיו... (...להלן: "מועד הפינוי") תפנה היא את המושכר מכל אדם וחפץ השייך לה ותמסרנו לידי עתידים כשהוא במצב טוב, נקי ומסודר, פרט לבלאי הנובע משימוש רגיל וסביר...