16.2 עתידים תהא רשאית בכל עת, ללא צורך בקבלת הסכמת השוכרת, לבצע כל שינוי בבניין ו/או לבצע תוספת בנייה בבניין...
...
16.6 ...כי היא מוותרת בזה במפורש על כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה ו/או זכות בקשר עם ביצוע העבודות... בדבר אי נוחות העלולה להיגרם לה עקב רעש, לכלוך וכיו"ב הכרוכים בביצוע עבודות כאמור.
..."
- נוכח המוסכם ממילא כל טענה בדבר עבודות בניה מפרות – דינה דחייה. למעלה מן הדרוש אציין כי עתידים לא נאחזה בהוראות ההסכם כמגן מפני חוסר הנוחות של וורקספייס וכשעלו תלונות ספורדיות בלבד בזמן אמת הן טופלו כדבעי. העיד שגיא: "...אני באופן אישי בכל מקום שיש פרויקטים בעתידים, הייתי מסתובב כל בוקר, כל בוקר... הייתי מסתובב כי הייתי רוצה לראות שדברים כאלה לא יישנו, ולכן אני אומר לך בוודאות, שאני הייתי כאן ובאתי וביקשתי ואמרתי והתרעתי." (וראו פרוטוקול מיום 11.2.24 עמ' 160 ש' 24-18). ועדותו ביחס לקבלנים שעבדו במתחם באופן שיכול היה להטריד מנוחת השוכרים: "...אתם לא תמשיכו לעבוד כאן, אם תמשיכו לעבוד בצורה כזאת שפוגעת בשוכרים." (וראו פרוטוקול מיום 11.2.24 עמ' 161 ש' 4-3) וכי פעם אחר פעם היה "...פונה לקבלנים או לכאלה שעושים עבודות, על מנת לנסות ולמזער את ההפרעות." (וראו פרוטוקול מיום 11.2.24 עמ' 161 ש' 19-18).
- מסקנתי בחלק זה של פסק הדין היא כי עתידים לא הפרה אף לא אחת מהתחייבויותיה החוזיות, לא פעלה בניגוד למצגים שהוצגו על ידה, וממילא מצגים ככל שהוצגו היו מאוחרים לכריתת ההסכמים ולא יכלו לעמוד בבסיס שיקוליה של וורקספייס שהובילו להחלטה להתקשר עם עתידים. טענותיה של וורקספייס הן טענות שנולדו בכדי להתחמק מחיוביה ההסכמיים. עוד אעיר כי הראיות שהובאו לפניי מציירות תמונה של התנהלות עסקית בעייתית שוטפת של וורקספייס אשר היא שהוליכה לכשלונה העיסקי אותו היא מבקשת להטיל על עתידים; כך שבפרק זמן קצר התחלפו שלושה מנהלים, אנשי יחסי הציבור התחלפו תכופות, עובדים שעזבו תבעו את החברה בבית הדין לעבודה (וראו פרוטוקול מיום 11.2.24 עמ' 73-72 תשובת שגיא לשאלה שנשאל באשר לחוות דעתו כאיש נדל"ן לכשלונה של וורקספייס). כך גם באשר להתנהלותה הפיננסית של וורקספייס שלא הייתה מן המשופרות לשון המעטה: "...וורקספייס התנהלה כפי שהיא [בחרה] להתנהל. לא העבירה את כתב ההרשאה, העבירה תשלומים בגובה ובמועדים כפי שהיא מצאה לנכון, עשתה לעצמה דין עצמי." (וראו פרוטוקול מיום 11.2.24 עמ' 103 ש' 11-9). "שוכר מאוד בעייתי... שכל הזמן ביקש דחיות, שיום אחד מודיע לך... שהוא מחזיר לך את הקומה. שהוא כותב מכתבים לכל העולם ומשמיץ... שמפר הסכם בכל הפרה אפשרית..." (וראו פרוטוקול מיום 11.2.24 עמ' 104 ש' 24-22 ועמ' 105 ש' 3-1).
(3) שיעור החוב – נזקה של עתידים
- נכון למועד הפינוי שנקבע כאמור על יום 5.12.19 נותר חוב כלפי עתידים בסכום כולל של 1,239,844 ₪ (וראו נספח 15 לתצהיר ברלץ); סכום זה מורכב מחיבור הכספים שהיה על וורקספייס לשלם בתקופה שבין אפריל 2018 לדצמבר 2019 (יום פינוי המושכר) בגין: דמי שכירות בסך של 4,433,281 ₪; דמי ניהול בסך 1,506,418 ₪; תשלום בגין חניות בסך 149,987 ₪; דמי חשמל בסך 252,278 ₪; דמי מים בך 32,496 ₪; ותשלומי ביטוח בסך 35,210 ₪ (וראו בפרט עמ' 187-104 ו-194-191 לתצהיר ברלץ). ובהפחתת 5,314,997 ₪ אשר שולמו על ידי וורקספייס (בדרך כלל באיחור) במהלך חיי ההסכם (וראו עמ' 103 לתצהיר ברלץ).
- אשר לריבית: בשל עיכוב בביצוע התשלומים לאורך התקופה האמורה נצברה לחובת וורקספייס ריבית פיגורים בסך 145,185 ₪ (וראו חישוב בעמ' 190-188 לתצהיר ברלץ). סכום זה חושב לפי התקופה האמורה במלואה שכן, כאמור בפסקה 75 לפסק הדין, אי עמידתה של וורקספייס בהוראות התוספת החמישית ביטלו את ההקלה שעתידים העניקה לה בתשלום ריבית הפיגורים שבין החודשים אפריל ויוני 2018 (וראו סעיף 3 לתוספת החמישית בנספח 20 לכתב התביעה המתוקן). תחשיביה של עתידים בוססו היטב בתצהיר ברלץ ואף בחקירתו (וראו פרוטוקול מיום 20.2.24 עמ' 106 ש' 20-18).
- וורקספייס לעומת זאת, לא השכילה להציג תחשיב נגדי משלה ביחס לשיעור החוב. חלף הצגת תזה מסודרת וממוסמכת וורקספייס טענה בסתמיות כי: "נכון ליום 13.6.2019 וורקספייס היתה ביתרת זכות אצל עתידים..." (וראו סעיף 149 לתצהיר ספיר) וזאת תוך הפנייה למה שאמור להיות כרטסת עתידים. דא עקא שהמסמך שצורף (וראו נספח 54 לתצהיר ספיר) הוא מסמך חלקי, נטול כותרת אשר ממנו כל שניתן ללמוד הוא כי בנקודת זמן אקראית מסוימת הייתה ככל הנראה וורקספייס ביתרת זכות. באותו אופן שטחי ולא ממוסמך העידה ספיר כי וורקספייס שילמה לעתידים סכום של כ-12 מליון ₪ (סכום שהפך בסיכומים ל-11 מליון ₪ (וראו סעיף 12 לסיכומי הנתבעים)): "ש... ש. את לא יודעת להסביר כרגע איך הטענה שלך עולה מהכרטסת שלכם?... ת. אתה רואה שיש בסוף הכרטסת סכום, 12,140,350? ש... אז זה לשיטתך מלמד שעתידים קיבלה... סכום של 12 מיליון שקלים, זה האסמכתא שלך?.. ת. השורה הזו." (וראו פרוטוקול מיום 30.7.24 עמ' 179 ש' 24-7). כיצד סכום שוורקספייס טענה ששילמה לעתידים במהלך חיי ההסכמים יכול להקרין על החובות הכבדים שהותירה אחריה בתום ההתקשרות – לא אדע. העדרה של תזה נגדית התחדד נוכח העובדה שספיר, שביקשה להעיד בסוגיית שיעור החוב העידה כי התנהלותה הפיננסית של וורקספייס לא הייתה ידועה לה כלל: "אני לא יודעת מתי נעשו תשלומים או פניות של שגיא ליעקב" (וראו פרוטוקול מיום 30.7.24 עמ' 122 ש' 9-8) וכך גם השיבה כשנשאלה בנוגע לכרטסת שצירפה כנספח 56 לתצהירה: "ש. ...אני מניח ואני יוצא מנקודת הנחה שאת מכירה... אני בטוח שאת מכירה את הכרטסת... אני מניח שאת ההצהרה הזאת שלך עשית לאחר בדיקה, בדקת אם אתם שילמתם תשלומים, אם אכן עתידים התעמרה בכם ולא נתנה לכם מרחב תמרון... ת. לא משהו שבדקתי בכרטסת." (וראו פרוטוקול מיום 30.7.24 עמ' 121 ש' 24-15). ספיר ביקשה להטיל את האחריות על הדירקטור הנוסף בחברה אילייב או על רואה החשבון של החברה. וראו למשל פרוטוקול מיום 30.7.24 עמ' 167 ש' 7-4: "...היו אנשים אחרים שבאמת היה להם את הידע ואת כלים לשבת בדירקטוריון...". אותם "אחרים" לא הובאו למתן עדות; לא הציגו תחשיב נגדי ומשכך לא נותר לי אלא לקבוע כי חובה של וורקספייס לעתידים הוא זה שהוצהר, ומוסמך היטב בגרסת עתידים ובסכום של 1,239,849 ₪ (כולל מע"מ).
- ערה אני לכך שבמהלך חקירתו התבקש ברלץ לבצע חישוב ספונטני הנוגע ליתרת החוב וחישובו זה לא תאם את החוב הנתבע על ידי עתידים (כפי שהובהר בהודעה שהוגשה לתיק מיום 6.5.24). בקשר לכך ביקשה עתידים להגיש תצהיר משלים ועל יסוד הבקשה והתשובה לה ביום 30.6.24 החלטתי שלא לאפשרו. אך גם בהעדר תצהיר משלים או חקירה מתקנת (פרקטיקה אותה אין לאפשר) עלה מן החקירה ומן המסמכים ברורות כי חובה של וורקספייס כלפי עתידים הוא בדיוק זה אשר הוצהר עליו בתצהיר, נתבע בתביעה ותאם את דוחותיה הכספיים. הטעות במהלך החקירה נבעה מהפחתה שבוצעה על ידי ברלץ ביחס לסכום שניתן היה לסבור בשוגג כי שולם, אך בפועל הייתה זו העברה בנקאית (הוראת מס"ב) שסורבה בחלוף זמן קצר.
- נוסף על החוב האמור תבעה עתידים פיצויים תחת אחת משתי חלופות: דמי השכירות בגין התקופה שלאחר פינוי המושכר מיום 6.12.19 ועד ליום 30.4.2024 (תום ההסכם) – הם פיצויי קיום. לחלופין, פיצויי הסתמכות המורכבים מהחזר השקעתה בעבודות ההתאמה בסך 3,249,906 ₪ בגין התקופה הבלתי מנוצלת של ההשקעה ופיצוי מוסכם לפי ההסכם בסך 1,789,993 ₪ אשר נסכמים ל-5,039,899 ₪ (כולל מע"מ). יוזכר כי לצרכי אגרה התביעה הועמדה על סך 10,000,000 ₪.
נזכיר מושכלות יסוד – משהופר הסכם, קמה לנפגע הזכות לבטלו בהינתן הפרה יסודית (סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות)); נפגע אף זכאי לפיצויים בגין הנזק שנגרם לו עקב ההפרה בין פיצויי קיום או פיצויי הסתמכות; פיצויי ההסתמכות הם אלו המגנים על אינטרס ההסתמכות של הנפגע ומטרתם להעמיד את המתקשר במצב בו היה לולא נכרת ההסכם; פיצויי קיום לעומת זאת נועדו כדי להעמיד את המתקשר במצב בו היה אלמלא הופר החוזה ולו קוים כדין (וראו ע"א 1846/92 לוי נ' מבט בניה בע"מ, פ"ד מז(4) 49 ((1993: "כאשר נפגע תובע פיצויים עקב הפרת חוזה - בית המשפט, כעיקרון, צריך לשאוף להעמידו במצב שבו היה לו קוים החוזה..."; ע"א 3666/90 מלון צוקים בע"מ נ' עיריית נתניה, פ"ד מו(4) 45 (1992); גבריאלה שלו, יהודה אדר, דיני חוזים – התרופות (2009), פרק 2 – האינטרסים המוגנים (להלן: שלו ואדר)). פסיקת פיצויי ההסתמכות כשהופר חוזה הינה חריג בלבד ותעשה במצב דברים שקיים "קושי אובייקטיבי ממשי להוכיח את שיעורם של פיצויי הקיום" (וראו שלו ואדר, עמ' 60).
- בענייננו וחרף ברירת המחדל בפסיקת פיצויי קיום בגין הפרה, לא ראיתי לנכון לפסוק לעתידים את פיצויי הקיום. במהלך חקירתו של ברלץ עלו עובדות חדשות ביחס לתקופה הרלוונטית שלאחר עזיבת וורקספייס את המושכר והתברר לראשונה כי בחלק מן התקופה היו במושכר שוכרים אחרים: בית ספר של רועי קריב, סדנאות מאסטר שף וגופים של עיריית תל אביב (וראו פרוטוקול מיום 20.2.24 עמ' 121 ש' 8-1). היינו עתידים השכירה לצדדים שלישיים חלקים מן המושכר ובכך צמצמה את נזקה. עניין זה מקרין על זכאותה של עתידים לעתור למלוא הפיצוי בגין כל התקופה. נוכח העובדות החדשות שהסתברו אך בחקירת ברלץ, שלא גובו בראיות או מסמכים קיים קושי לקבוע את שיעור פיצויי הקיום (וראו סעיף 15 לסיכומי הנתבעים ופרוטוקול מיום 20.2.24 עמ' 123-121).
אעיר כי מצופה היה מעתידים להביא לידיעת בית המשפט עובדות אלו בזמן אמת לרבות בדרך של תיקון כתב התביעה למצער בדרך של תצהירים משלימים ביחס להיקף נזקה (היינו דמי שכירות עד תום התקופה בהפחתת די שכירות ששולמו במהלך התקופה). משלא עשתה כן אין בידי לפסוק פיצויי קיום משהיקף שיעורם של אלו נותר בספק. כמו כן בשים לב לעיתוי העלאת הטענה לא ניתן לאמת את סך ההכנסות הכולל של עתידים משוכרים בתוך התקופה שנתבעה. נוסף על כך סבורני כי פסיקת פיצויי קיום בנסיבות אלו תהיה לא הוגנת כלפי הנתבעים אשר נמנעה מהם האפשרות להתגונן בפני הטענות במלוא היקפן. יש אם כן לקבל תביעתה של עתידים בחלופה הצנועה יותר של פסיקת פיצויי הסתמכות בדמות החזר השקעותיה עבור עבודות ההתאמה במושכר.
- הנחת היסוד שעמדה מאחורי התחייבות עתידים להשתתפות בעבודות ההתאמה הוצגה עוד בכתב התביעה (וראו 29 לכתב התביעה המתוקן) והיא שהוראות ההסכמים יקוימו: "יודגש, כי השתתפותה של עתידים בהתאמת המושכר לצרכיה של השוכרת נעשתה לאור ההסכמה שוורקספייס שוכרת לטווח ארוך (לכל הפחות של 8 שנים - הוא אורכה של תקופת השכירות הראשונה), דבר אשר יבטיח לעתידים החזר השקעה ותשואה ראויה בגין השתתפות עתידים בעבודות ההתאמה" (וראו סעיף 9.6 לתצהיר שגיא ופרוטוקול מיום 11.2.24 בעמ' 122 ש' 11-6), ובכלל זאת שוורקספייס תשלם את תמורתו משך כל תקופת ההתקשרות. היינו, מימון עבודות ההתאמה הוא נגזרת של תקופת השהות במושכר ומילוי אחר התחייבויות הצדדים בהסכם. משהופרו ההסכמים ובהתאם לחוק התרופות, על כל צד להשיב את שקיבל על פי ההסכם או את שוויו של מה שקיבל. בנסיבות אלו על וורקספייס להשיב לעתידים את עלות עבודות ההתאמה. יוער כי הייתי אף מוכנה לשקול החזרת כלל הכספים שהושקעו בעבודות התאמה שכן מקובל עלי שאלו הושקעו מתוך מחשבה לטווח ארוך ובהינתן שהות ממושכת של וורקספייס במושכר. דא עקא משתבעה התובעת רק את החלק היחסי של השקעתה במושכר, בשים לב לפרק הזמן ששהתה וורקספייס במושכר – כך ייפסק.
- דינה של טענת וורקספייס כי עתידים אינה זכאית לפיצוי בדמות עלות עבודות התאמה משאלו נותרות בידיה – דחייה. עבודות התאמה כשמן כן הן: הותאמו לצרכיה של וורקספייס השוכרת. עם הגעת שוכר חדש למושכר יותאם המושכר לצרכיו. וכך מתוך חקירתו של שגיא בנושא: "אף שוכר לא ייכנס לנכס במצבו, אף שוכר. לא ראיתי את השוכר הזה, שייקח את המשרדים הכי יפים ויגיד – זה מתאים לי, אני נכנס. הוא יחבר חדרים, הוא יפריד חדרים, הוא ישנה את הלובי, הוא יעשה כל מיני דברים." (וראו פרוטוקול מיום 11.2.24 עמ' 168 ש' 24-21 ועמ' 169 ש' 1) וראו גם דרישות לקוחות פוטנציאליים לדוגמה בנספח 90 לתצהיר שגיא: "חשוב להדגיש שהעדיפות מבחינת השוכרים הינה לקבל סכום בגין השקעה במושכר שתבוצע על ידם". עתידים זכאית אם כן להשבת החלק היחסי בעבודות ההתאמה בסך של 3,249,906 ₪ (כולל מע"מ). חישוב החלק היחסי הוא נגזרת מפרק הזמן בו שהתה וורקספייס במושכרים.
- לא ראיתי לנכון לפסוק לעתידים סך נוסף של 936,269 ₪ בגין הוצאות נוספות שהוצאו על ידה לפי הטענה (וראו סעיף 128 לסיכומי עתידים) שכן מדובר בסכום שדוייק לראשונה במסגרת סיכומי עתידים ונזכר קודם באופן חלקי בלבד בתצהיר שגיא ומשכך עולה כדי הרחבת חזית.
- בנוסף לפיצויי ההסתמכות, עתידים תבעה פיצוי מוסכם. טענתה של וורקספייס כי הפיצוי המוסכם לא מגיע לעתידים – משוללת יסוד גם היא.
סעיף 21.2 להסכם קובע את הזכאות של עתידים לפיצוי מוסכם: