האם ביטול ההסכם במקרה דנן נעשה בחוסר תום לב?
- מהכללים ליישומם: האם בנסיבות העניין הפעלת זכות הביטול על ידי המוכר נעשתה בחוסר תום לב, ומשכך ההסכם בוטל שלא כדין? כפי שציינתי לעיל, סבורני כי בנסיבות הייחודיות של המקרה בו עסקינן, יש להשיב על שאלה זו בחיוב. כך, שכן לעמדתי המוכר היה צריך לתת לרוכשים ארכה טרם ביטול החוזה (ראו והשוו: שלו ואדר, בעמ' 600-599; פרידמן וכהן, בעמ' 327; עניין מיקרו, בעמ' 177), ומאחר שארכה כאמור לא ניתנה הרי שהוא פעל בחוסר תום לב. במקרה דנן, איפוא, מתן ארכה היה הופך את הפעלת זכות הביטול משימוש בזכות שלא בתום לב - לפעולה בתום לב; וכנגזר מכך, את ביטול החוזה שלא כדין - לביטולו כדין.
אפרט עתה את הטעמים המצטברים המוליכים למסקנתי זו, כאשר הדגש בבחינה זו יינתן להתנהלותו של המוכר - בתור מי שביטל את ההסכם - בשונה מהאופן שבית המשפט קמא פעל, עת נתן את עיקר הדגש על התנהלותם של הרוכשים.
- בראש ובראשונה, כאמור, המוכר התעכב בקבלת טופס 4 בכשלושה חודשים מעבר לתקופת השנה שהצדדים הסכימו עליה; כאשר עיכוב זה מהווה, כשלעצמו, הפרה יסודית (אף היא מוסכמת) של ההסכם. בעיניי, לעיכוב זה צריכה להיות השפעה בנסיבות המקרה דנן על המועד האחרון לתשלום יתרת התמורה. כך, שעה שהצדדים התנו את מועד תשלום יתרת התמורה לקבלת טופס 4, כאשר תוך 10 ימי עסקים (ולכל המאוחר לאחר ארכת החסד) מהמועד שבו טופס 4 יתקבל, תשולם יתרת התמורה. בנסיבות אלה, סבורני כי עמידה דווקנית על קיום המועדים החוזיים, מצדו של צד שאיחר באופן משמעותי בקיום התחייבותו המהווה תנאי מקדים לתשלום יתרת התמורה (מבלי להכריע אם מתקיים קשר סיבתי בין האיחור בקבלת טופס 4 לבין העיכוב בתשלום יתרת התמורה), שהיא גם הפרה יסודית - אינה יכולה להיחשב התנהגות בתום לב. ודוק, הצדדים לא קבעו תניה בחוזה לעניין המועדים המוסכמים בהינתן הפרה יסודית של ההתחייבות לקבל טופס 4 בתוך 12 חודשים ממועד כריתת ההסכם; ולכן, עדיין עומדת הדרישה לשלם את יתרת התמורה בתוך 10 ימים ממועד זה. ואולם, בנסיבות בהן חל עיכוב משמעותי בקבלת טופס 4, עמידה דווקנית על זכות הביטול בשל עיכוב בתשלום יתרת התמורה, שכפי שנראה להלן איננו משמעותי, מהווה פעולה הנעשית בחוסר תום לב.
ויובהר, העיכוב בקבלת טופס 4 יצר אי-ודאות מצד הרוכשים ביחס לאופן שבו ההסכם עתיד להתקיים מבחינת מועדיו - שהרי לא היה ידוע מתי טופס 4 יתקבל לבסוף, ולמשך כמה זמן תימשך הפרת ההסכם. בהתאם, הרוכשים לא היו יכולים לכלכל את צעדיהם באופן מושכל על מנת להבטיח שכספי המשכנתא יהיו בידם במועד שנקצב בהסכם. ודוק, חלוקת הסיכונים החוזית הטילה על הרוכשים את האחריות להיות ערוכים ומוכנים לשלם את יתרת התמורה במהירות שהוגדרה בחוזה (10 ימי עסקים בתוספת 7 ימי ארכת חסד) בתוך השנה שנקצבה להשגת טופס 4 (דהיינו, עד ליום 5.7.2021). ואולם לאחר שהמוכר לא עמד בתאריך יעד זה, לא ניתן לראות בהם כמי שהפרו את חלוקת הסיכונים החוזית בכך שלא היו ערוכים ומוכנים לשלם את התמורה במהירות שהוגדרה בחוזה גם בתקופה שלאחר מכן.