"גלי : ...הדבר היחיד שאני רוצה לעשות ברגע זה לקבל באופן רשמי את החזקה. אני אגיד לך למה. כי לפני יומיים נכנסנו לשמה לחנות, היה שם אייל אני חושבת. יש שם הרי את המשרד. וגירשו אותנו משם. עכשיו יש שמה, הממ"ד בחנות הקטנה הוא משמש אותם כמשרד. הוא מאוכלס, הם יושבים בו. הכול. עכשיו אני, גם אם אני רוצה שהם יתחילו לעשות שיפוצים שמה, אתה יודע להתחיל לעשות את החנות הם לא יכולים" (עמ' 145 למוצגי התובעת)
ובתגובה, כאמור, מורה מר נתנאל לעובדו לפנות את החנויות לאלתר -
"אריה (מר נתנאל - צ.ו) : אז בואי נעשה פרוטוקול. (בטלפון) : הי קיקו מה העניינים? יש לנו עדיין משרד בקומת קרקע? בפארק המדע. אז תן היום הוראה לזה לפנות את המשרד, להכין מפתחות, להכין מפתחות...
...אריה:..אם יש סט תכין סט, אם אין...יש לך. טוב בסדר. או קי היא תבדוק. מה שחסר לה אני אתן לה. אבל המשרד היום מפונה. בסדר? אבל לגמרי. תודה.
גלי: אז עכשיו הם יכולים להיכנס להתחיל" (עמ' 146 למוצגי התובעת)
ומכאן שהחנויות לא היו מפונות מציוד ומאדם קודם לחתימה על פרוטוקול המסירה."
- אמנם, כאמור לעיל, הכרענו בסוגיית מועד המסירה הרשמי של החנות, קרי: ביום 27.8.19. עם זאת, מתעוררת השאלה, האם קיבלה התובעת מפתחות החנות לשם הצגת החנות לשוכרים פוטנציאליים במועד מוקדם יותר? השופט ויצמן הכריע בהליך המקביל כי במקרה שם מפתחות החנויות נמסרו לדיור א.פ.צ כבר במועד עריכת פרוטוקול המסירה הראשון מיום 29.7.19 (ר' סיפת פסקה 18 לפסק הדין שם, המפנה לתמליל, כאשר הכוונה היא, כנראה, לעמ' 8, ש' 1-6 לתמליל. כשלעצמי וביחס לחנות שלפניי, אני מתרשם מדבריה של גב' אפל, בעמ' 6, ש' 27, לתמליל, כי לא היה באפשרותה להיכנס לנכס). יתירה מכך, במקרה שלפניי לא הצליח ב"כ הנתבעת להמציא כל ראיה כי המפתחות נמסרו במועד זה. לא זו אף זו, וכפי שעלה מהתמליל, המפתחות נמסרו אך ביום 27.8.19, הוא מועד המסירה. אציין כי ב"כ התובעת לא חקר בעניין זה את גב' אפל (ור' בעניין זה את הערת ב"כ התובעת בעמ' 45, ש' 3), ואילו מר שטינדם מציין כי הוא אישית לא קיבל כל מפתחות (שם, ש' 19-36). יודגש כי דברים אלו משתלבים גם עם התיקון בפרוטוקול המסירה של החנות דנא (בשונה מהפרוטוקול של שתי החנויות של דיור א.פ.צ), שבו נמחקו המילים "זה מכבר" ונכתב מועד המסירה המדוייק, 8.19 (עמ' 73, ש' 2-3 לחקירתו הנגדית של מר שטינדם). בנסיבות העניין, אין לי אלא לקבוע כי מועד המסירה הרשמי של החנות דנא הוא ביום 27.8.19, ובמקרה שלפניי גם המפתחות נמסרו אך במועד זה.
איחור במסירה בגין העדר אישור כיבוי אש
- במסגרת טענות ההגנה טוענת הנתבעת כי בהעדר אישור רשות כיבוי והצלה לא ניתן היה למסור את החנות במועד. לעניין זה אפנה לסע' 21-24 לתצהירו של מר נתנאל. כך, נטען כי הנתבעת פנתה לרשות הארצית לכבאות והצלה כבר במהלך שנת 2017 לקבלת אישור כיבוי אש, לצורך קבלת טופס 4. פנייתה נדחתה במסגרת מכתב מיום 5.11.17, הנושא כותרת - "ביקורת לבדיקת סדרי בטיחות אש - גמר בניה". הביקורת עצמה בוצעה ביום 2.11.17, בעקבות שינוי מהותי בבניין, שמהותו - תוכנית שינויים במרתף חניה 3, הגדלת שטחי החניה והוספת אחסנה, כאשר נמצאו ליקויים רבים הדורשים תיקון ע"י הנתבעת. בכלל זה, מופיעות במסמך 11 דרישות, כשלצדן מופיעה הערה כי אלו נמצאו לא תקינות. עוד מופיעה רשימה ארוכה של מסמכים נדרשים, שבחלק מהם הומצאו אישורים לא תקינים. ממסמך זה עולה כי הביקורת נדרשה למעשה, נוכח הוספת קומת חניה נוספת, היא התוספת של קומת המרתף השלישית. אפרט את מקצת מהדרישות, הכוללות עבודות נדרשות ביחס לגלגלון כיבוי אש, הפרדת אזורי השירותים מיתר חלקי הבניין, התקנת דרך גישה לרכב כבאות, חלונות חילוץ, לוח פיקוד כבאים, ועוד. כך, נמצא כי הנתבעת פשוט לא עמדה בדרישות הרשות הארצית לכבאות והצלה נכון למועד הבדיקה. וכאן עולה התהיה: כיצד מבקשת הנתבעת לגלגל האחריות בעניין זה על התובעת, במיוחד כאשר לא ברורה הזיקה בין הנתבעת לבין דרישות רשות הכבאות וההצלה?! זאת, במיוחד, כאשר מעיון ברשימת הליקויים שצורפה עולה כי מדובר בהתנהלות לא תקינה של הנתבעת עצמה. בהקשר זה אפנה לכך שצורפה רשימה ארוכה של ליקויים שהיה על הנתבעת להסדירם, ולא ברורה הפניית האצבע המאשימה לתובעת, שעומדת על זכותה לקבל את חנותה במועד. לא זו אף זו, שבהינתן השימוש של הנתבעת בחנות התובעת לשם אחסנת הציוד שלה, הרי שלא ברור כיצד טענה זו בדבר העדר הסדרת דרישות רשות הכבאות מהווה מגן וצנה לנתבעת.
- גם לגופו של עניין מתקשה מר נתנאל להצביע על איזושהי פנייה אחת של הנתבעת לתובעת, הטוענת כי נגרמו עיכובים בהעדר אישור הרשויות שלעניין (עמ' 63 ועמ' 64, ש' 22). הטענה היחידה שנטענת בהקשר זה היא כי בשל היחסים החבריים טיפל בכך מר אפל בעצמו, וממילא לא היה כל צורך ליידע אותו בעניין (שם, ש' 26-35). לא אוכל לקבל טענה זו, הן בשל העובדה שלא הומצאה שום ראיה בעניין, מר אפל לא זומן להעיד בעניין, וגם לו היה מוכח כי מר אפל סייע בטיפול בעניינים אלו (והדברים, כאמור, לא הוכחו) הרי שאין בכך להסיר אחריות מהנתבעת עצמה.
דחיית טענת הנתבעת בדבר איחור במסירה בגין הצורך בתוספת קומת מרתף שלישית
- לנתבעת טענת הגנה שלפיה היא נדרשה להוסיף מחצית קומת מרתף, לאחר שניתן לה היתר לבנות 3 קומות מרתף חלף שתי קומות ומחצית הקומה שניתנו לה מלכתחילה. תוספת קומת המרתף השלישית גרמה, בין יתר הסיבות האחרות (כך, לשיטת הנתבעת) לעיכוב במסירה). לא אוכל לקבל טענה זו ממספר טעמים כדלקמן:
- ראשית, נבחן את היתרי הבניה שלעניין: ההיתר האחד (שהוגש במסגרת ההליך המקביל. ר' רישת פס' 37 לפסק הדין בהליך המקביל) הוא מיום 10.3.16, וההיתר השני הוא היתר לצורך שינויים מיום 6.11.17, המורה על הגדלת המרתף, מחצי קומה לקומה מליאה (נספח ז' לתצהירו של מר נתנאל). מהיתר זה עולה כי הוא מתבסס, בין היתר, על תוכנית רח/מק/2005, תוכנית שאושרה כבר בחודש פברואר 2008. רוצה לומר כי ההיתר להקמת 3 קומות מרתף ניתן כבר בחודש פברואר 2008, ואי הקמת הקומה השלישית כטענת מר נתנאל, נבעה בסהגבלים עסקיים מהתנהלות הנתבעת. ברי כי אין הצדקה בנסיבות העניין לדחות את המסירה. לעניין זה אפנה לתשובותיו המתפתלות של מר נתנאל בחקירתו הנגדית (מעמ' 77, ש' 20 ועד לעמ' 78, ש' 19). עוד אפנה לתשובותיו המתחכמות של מר נתנאל המעיד על עצמו בתחילה כי הוא יודע לקרוא היתרי בניה (עמ' 77, ש' 24), ואילו בהמשך, כשמוצגת לפניו שאלה המעמתת אותו עם הטענה כי למעשה היתר הבניה לשלש קומות המרתף ניתן שנים לפני תחילת העבודה על הפרויקט, כי הוא איננו יודע לקרוא תוכניות (שם, ש' 31 ועמ' 78, ש' 15). כן אפנה לקביעותיו של השופט ויצמן בהליך המקביל, ושלפיהן מלכתחילה התאפשר לבנות 3 קומות ולא היה כל צורך בשינוי התוכניות שדרש להגדיל את המרתפים, פסקה 37 לפסק הדין).
- למעלה מן הצורך אעיר כי אין לקבל את טענת הנתבעת שלעניין, מהסיבות הבאות: גם לו נקבל את טענת הנתבעת בדבר שינוי תוכניות (וכאמור לעיל, לא אוכל לקבל טענה זו, משהתוכניות אושרו שנים רבות עובר לביצוע השלמת קומת המרתף בפועל), הרי שמדובר בתוכניות שכל מטרתן להטיב עם הנתבעת. אין לכך כל זיקה לתובעת, וממילא אין כל הצדקה בעיכוב במסירת החנות. יתירה מכך: מדובר בבניה בקומת הקרקע, כאשר לא ברור כיצד זו מתבצעת לאחר שבניין רב הקומות כבר הוקם. לא זו אף זו, שלא מצאתי כל הודעה בזמן אמת על עיכוב במסירה עקב תוספת מחצית הקומה לקומת המרתף. מכל מקום, לא מצאתי בטענה זו הצדקה לעיכוב במסירה.
דחיית טענת הנתבעת בדבר איחור בתשלומי התובעת כמצדיק איחור במסירה
- לנתבעת טענה בדבר העדר תשלום יתרת התמורה, כגורם לאיחור במסירה. בהקשר זה מפנה מר נתנאל בחקירתו הנגדית לנספח י"ב לתצהירו, תכתובת דוא"ל בין גורמים שונים בהנהלת החשבונות של שני הצדדים, מהימים 20-22.8.18 (גב' פרידה אליאסי מטעם הנתבעת, וגב' ורד טיבי מטעם התובעת. ר' גם בעמ' 103 לפר', ש' 16-37). מהתכתובת עולה כי באותו מועד (20.8.18) היתה חייבת התובעת לנתבעת סכום בסך של 1,126,711.80 ₪. דומה כי אף התובעת איננה חלוקה על קביעה זו כי באותו מועד היתה חבה לנתבעת את הסכום הנ"ל, אלא שטענתה של התובעת היא כי, בהתאם להסכם, היה על הנתבעת להודיע 7 ימים מראש על מועד המסירה ורק לאחר ההודעה ניתן היה להעביר את תשלום היתרה. אין צורך לומר כי הודעה כזו לא נמסרה, כאמור לעיל.
- למעשה, לבד מהתכתובת הנ"ל, שגם היא לא מופיעה כטרוניה בדבר איחור בתשלום, אלא בסהגבלים עסקיים פניה בין שתי מנהלות החשבונות של הצדדים, לא הוצגה שום התראה מטעם הנתבעת בדבר העדר תשלום היתרה. זאת ועוד: גם במסגרת התמליל לא מופיעה כל דרישה בדבר תשלומים או איחור באיזה מהתשלומים. מר נתנאל מגיב על כך בחקירתו הנגדית ומבהיר כי בשיחה עם גב' אפל מושא התמליל, הוא מעולם לא העלה בפניה דרישה ביחס לאיחור בתשלומים, אלא הכל התנהל מול אביה, מר אפל, ולא מולה. מר נתנאל מודה כי הנתבעת לא הוציאה כל הודעה בכתב לתובעת בגין הטענות לפיגור בתשלומים, וזאת, נוכח הקשר האישי בינו לבין מר אפל (עמ' 104, ש' 16-21, ועמ' 110, ש' 4-31). אין מוצא, אפוא, מלקבוע כי טענה זו היא בגדר טענה כבושה.
- לא זו אף זו, שהתובעת הקדימה אחד מהתשלומים לנתבעת לפי בקשתה של הנתבעת, כפי שהדברים עולים ממכתבן המשותף של התובעת ודיור א.פ.צ לנתבעת מיום 2.19 (נספח ט"ו לתצהיר שטינדם) כדלקמן:
"בהמשך לבקשתכם בעניין התשלום.