בבקשה של ב"כ הנתבעת מיום 14.7.2025, נטען כי שמאי התובעת (השמאי בירון) טען שגובה דמי השכירות לשימוש מסחרי נופל משווי של 162 ש"ח למ"ר, כפי שקבע השמאי המכריע. כן נטען שהתובעת חויבה בהיטל השבחה עקב שינוי הייעוד של הנכס מהסעדה למפעל לשימוש מסחרי.
מומחה בית המשפט
- המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס והשמאי צבי רון, מונה בתאריך 8.1.26 כדי לחוות דעתו בשאלות שבמחלוקת בין הצדדים, כפי שאלו עולות מחוות דעת המומחים מטעמם. המחלוקות העיקריות נוגעות לשימוש המותר בנכס ולגובה דמי השכירות החודשיים הראויים בתקופה שבין שנת 2016 לשנת 2019.
המומחה ביסס את שומתו על גישת ההשוואה, תוך התחשבות במיקום הנכס בפארק המדע ברחובות, במצבו המשפטי והתכנוני, ובשינויים בשימושים המותרים לאורך השנים. המומחה רון ציין בחוות דעתו מיום 30.3.26 את הכרעת השמאי המכריע כנתון מכריע לקביעת דמי שכירות למסחר. המומחה אימץ את קביעתו של השמאי המכריע (והוא חזר והבהיר את הדברים גם במסגרת חקירתו הנגדית בפר' הדיון מיום 14.5.26), שלפיה דמי השכירות שנקבעו על ידו לשטחי המסחר במועד הקובע (11.4.22) עומדים על סך של 162 ש"ח למ"ר.
כמו כן, נלקח בחשבון מקדם הפחתה של 15% מדמי השכירות המתקבלים למסחר חופשי, במקרה של שימוש מוגבל להסעדה למפעל מסוים, כפי שהדברים נהגו בין השנים 2016-17, כאשר המסעדה היתה אמורה להיות פתוחה אך ורק למפעל מסויים, כלומר: לא לקהל הרחב.
המומחה קובע במסקנותיו כי דמי השכירות החודשיים הראויים למ"ר לשנים 2016 ו-2017, עבור שירותי הסעדה למפעל מסויים בלבד (בניכוי מקדם ההפחתה של 15%) יעמדו על סך של כ-135 ₪ למ"ר (160%0.85); ואילו דמי השכירות לשנים 2018 ו-2019, עבור שירותי הסעדה ללא מגבלה יעמדו על סך של 160 ₪ למ"ר.
המומחה בחן את חוות הדעת של שמאי התובעת אבי בירון, שהעריך דמי שכירות בסך של 190 ₪ למ"ר למסחר ו-171 ₪ למ"ר להסעדה מוגבלת, וכן את חוות הדעת של שמאי הנתבעת משה ספיר, שחישב סכום בסך של 145 ₪ למ"ר למסחר וסכום בסך של 116 ₪ למ"ר להסעדה מוגבלת. המומחה קיבל את עמדות מומחי הצדדים כי לא חל שינוי בדמי השכירות במהלך התקופה הקובעת.
המומחה התייחס לנתונים ברי השוואה שהוצגו על ידי שני הצדדים, כולל שומות מכריעות והסכמי שכירות שונים, וביצע התאמות למאפייני הנכס הנדון וסביבתו. לבסוף, קבע מומחה ביהמ”ש ששטח הנכס לצורך החישוב הוא שטח עיקרי (נטו) וכי רמת הגימור שנלקחה בחשבון היא זו של המבנה הכללי. בהקשר זה קבע המומחה (הן בחוות דעתו והן בתשובה לשאלות ההבהרה של ב"כ הנתבעת, כי בחוות דעתו הוא לקח בחשבון כי הנכס היה אמור להימסר ברמת "מעטפת", ובכל זאת, הגיע לחישוב שאליו הגיע, כמפורט לעיל. זאת, תוך כדי שהוא מבהיר בחוות דעתו כי כוונתו ל"רמת גימור מבנה המשרדים/תעשייה עתירת ידע ולא לרמת גימור הנכס הנישום." (ההדגשה כאן - במקור. י"פ).