בנסיבות העניין ובהינתן שהחנויות שהושכרו בהסכם קקאו אינן שוות בגודלן לחנות דנן, ובהינתן השינויים וההסכמים המיוחדים שנערכו ביחס לחנויות אלו, ובהעדר חוות דעת שמאי, הרי שלא מצאתי כי אוכל להסתמך על הסכם קקאו. בהקשר זה ובהמשך לאמור בסקירה הדיונית לעיל, ועם הצגת הסכם שיפודי ציפורה ביחס לחנות דנא (הסכם, שנכרת, כאמור, בשלב מאוחר יותר) ובשים לב לחוות דעת מומחי הצדדים, ובמיוחד בשים לב לחוות דעת מומחה ביהמ"ש, הרי שאדרש לחוות דעת המומחה רון.
חוות דעת מומחי הצדדים וחוות דעת השמאי המכריע בעניין היטל ההשבחה
- לטענת שמאי התובעת, חוות דעת השמאי המכריע ברזילי קובעת היתר לשימוש מסחרי מלא של 283.74 מ"ר (ולא 150 מ"ר), השבחה של הנכס בשיעור 10% כתוצאה מהשימוש החורג, ושיעור דמי שכירות ראויים של 162 ש"ח למ"ר בתוספת מע"מ. נטען כי חוות דעת השמאי המכריע היא ראיה ניצחת בדמות הסכם שכירות בנכס צמוד, הסכם קקאו.
עוד באותו מסמך, נמתחה ביקורת על שמאי הנתבעת שלא טרח להסביר מדוע שינה מקביעות השמאי המכריע, ואף טען להשבחה של 20% להסעדה למפעל לעומת 10% שנקבעו על ידי השמאי המכריע למסחר בלבד. התובעת הציגה את חוות דעת השמאי המכריע כקובעת לעניין היטל ההשבחה וכמציגה דמי שכירות ראויים של 162 ש"ח למ"ר בתוספת מע"מ.
השמאי המכריע בועז ברזילי עצמו, בהחלטתו מיום 18.6.24, קבע דמי שכירות של 162 ש"ח למ"ר עיקרי עבור שימוש חורג.
בחקירתו הנגדית של השמאי אבי בירון (שמאי התובעת), הוא אישר כי חוות דעת השמאי המכריע עוסקת בהיטלי השבחה ונהוג להסתמך עליה, וכי היא נתון מהותי, אך טען שנתוני שוק חזקים יותר מקביעת השמאי המכריע. השמאי בירון הסביר כי חוות דעת השמאי המכריע התייחסה למועד קובע של שנת 2022, שהיה מחוץ לטווח השנים שביקשו ממנו לבחון: קרי: בין השנים 2016-19.
השמאי בירון אף טען כי לו היה מתייחס לחוות דעתו של השמאי המכריע, היא הייתה מחזקת את טענותיו, שכן ניתנה לאחר משבר הקורונה שפגע בנתונים. לדבריו, לשם הזהירות הוא לא התייחס לחוות דעת זו.
בחקירתו הנגדית של השמאי משה ספיר (שמאי הנתבעת), הוא נשאל מדוע קבע שיעור השבחה של 0.8 בעוד שהשמאי המכריע קבע 0.9. השמאי ספיר טען כי הוא לקח בחשבון את הפקטור הזה מתוך חוות דעת השמאי המכריע, שקבע שיש השבחה בגין הרחבה בשימושי מסחר.
ב"כ התובעת טען שהשמאי ספיר לא דייק בתיאור חוות דעת השמאי המכריע, שקבע ש"אין השבחה", ורק לחלופין, אם רוצים להחמיר, ההשבחה היא במקסימום 10%-15%. השמאי ספיר השיב כי הוא אינו בא לפרש את דברי השמאי המכריע, אלא לקח את הפסקה שהייתה רלוונטית עבורו.