תיק אזרחי (רח') 44883-10-20 דיור אדר בע"מ נ' נתנאל גרופ בע"מ - חלק 3

בסע' 1 לנספח התשלומים והמועדים נקבע כי הנכס יימסר לאחר 12 חודשים -

"לאחר תשלום מלוא התמורה ומילוי כלל התחייבויות הקונה על פי החוזה".

סע' 2.4 להסכם קבע כי איחור במועדים יישא הפרשי הצמדה וריבית.  בפועל לא עמדה התובעת במועדים הנקובים בהסכם והיה עליה לשאת בהפרשי הצמדה וריבית.  לשם ההמחשה, עד ליום 10.1.19 העבירה התובעת סך של 5,992,090 ₪ בתוספת מערעור מיסים בלבד.  זאת, בשעה שהיה עליה לשלם לפי ההסכם 6,418,656 ₪ בתוספת מע"מ.  כלומר, איחור בתשלום סך של 426,566 ₪ במשך כשלוש שנים וחצי.

13. עוד טוענת הנתבעת כי התובעת הייתה צד שותף ופעיל בכל הליכי התכנון. במהלך הפרויקט נדרשה הנתבעת לבצע שינוי הכולל הגדלת קומות המרתפים מ-2.5 קומות מרתף ל-3 קומות.  מדובר היה בעבודה שהצריכה קבלת היתר בנייה מתוקן, ומר אפל נתן את הסכמתו להגשת הבקשה.  ברור היה כי השינויים יעכבו את המסירה.
14. עוד טוענת הנתבעת כי העיכוב נבע מהעדר אישור כיבוי אש, כאשר רשות כיבוי והצלה עיכבה את בדיקת הנכס לצורך מתן טופס 4 ואת מתן האישורים במשך זמן רב וחריג, מסיבה שאינה תלויה בנתבעת. מר אפל ידע על העיכובים ואף ניסה לסייע.  אישור כיבוי אש ניתן רק ביום 22.10.18, וגם זאת, לאחר להפעלת לחץ ומאמצים רבים.
15. עוד נטען ביחס לתקופת האיחור הנטענת כי החזקה בחנות נמסרה כבר ביום 28.10.18, עת ניתן טופס החיבור למערכת החשמל, ולא כטענת התובעת.

רקע דיוני וראיות הצדדים

16. ראשית, אציין כי בעניינן של שתי החנויות הנוספות, שבבעלות דיור א.פ.צ, התנהלה תביעה בבית המשפט המחוזי מרכז בתיק אזרחי 44600-10-20, דיור א.פ.צ נ' נתנאל גרופ (20.1.25), שבמסגרתה ניתן פסק דינו של כב' השופט צבי ויצמן (להלן: ההליך המקביל), כאשר בהליך המקביל העמידה דיור א.פ.צ את תביעתה על הסך של 4,039,637 ₪, כנגזרת מגודלן של שתי החנויות מושא הליך זה, וזאת, לצד תביעה למסירת חניות התובעת לידיה. התביעה בהליך המקביל התקבלה בחלקה הקטן, לאחר קבלת טענות התובעת המהותיות בדבר העדר מסירה במועד.  עם זאת, לא התקבל חלק ניכר מהחישוב שערכה הנתבעת בדבר הפסד דמי השימוש הראויים בחנויות שם.  בשולי הדברים יוער כי, כפי שעולה מפסק הדין בהליך המקביל (פס' 1), בעלי המניות בדיור א.פ.צ הם מר אפל ורעייתו, בחלקים שווים, כאשר מר אפל מכהן כדירקטור יחיד בחברה זו.  לאחר השלמת שלב ההוכחות בהליך לפניי ועובר להשלמת שלב הסיכומים נמסר על פסק הדין בהליך המקביל.  ב"כ התובעת הספיקו להתייחס להכרעה בהליך המקביל במסגרת סיכומי התשובה מטעמם, ואילו ב"כ הנתבעת ביקשו להתייחס להכרעה זו.  בהחלטתי מיום 24.3.25 על גבי בקשה 30, קבעתי כי יתאפשר לב"כ הנתבעת למסור התייחסותם לפסק הדין בהליך המקביל, כאשר בד בבד אדרש אף להשלמת טיעונים מטעם ב"כ התובעת, אולם חרף צפיית ב"כ הנתבעת בהחלטתי זו לא נמסרה כל התייחסות במועד שנקבע על ידי.  משכך, החלטתי ביום 9.4.25 כי פסק הדין יישלח לב"כ הצדדים ללא המתנה להתייחסות הצדדים להליך המקביל.  עוד בשולי הדברים הללו אעיר כי כבר בהחלטתי כחודש מוקדם יותר, מיום 10.3.25 הבעתי תהייתי האם פסק הדין בהליך המקביל נהפך לחלוט, בהינתן קביעות בפסק דין זה שיש בהן משום הכרעה להליך שלפניי, ובשים לב לעתירת התובעת ברישת סיכומי התשובה שלה להכרעה בהתאם לקביעות בהליך המקביל (בשינויים המתאימים, לשיטת התובעת, בהינתן השגותיה על קביעות המותב בהליך המקביל ביחס לחישוב דמי השכירות ביחס להסכם השכירות שכרתה דיור א.פ.צ להשכרת שתי חנויותיה מושא ההליך המקביל), כאשר לטענת התובעת קביעות אלו הן בגדר "השתק פלוגתה"; אולם הן התובעת והן הנתבעת הודיעו כי בכוונתן לערער על פסק הדין, הגם שבסופו של דבר וכפי שנמסר הוגש ערעור על פסק הדין בהליך המקביל רק על ידי דיור א.פ.צ ולא על ידי הנתבעת שם וכאן.  מכל מקום, נוכח השונות המסויימת בין המקרים שלעניין, ובשים לב לכך שממילא פסק הדין בהליך המקביל לא נהפך לחלוט, ומשדומה כי הכרעה סופית בהליך הנ"ל לא תתקבל בקרוב, הרי שמצאתי כי אין מנוס מלשחרר את הכרעתי בהליך שלפניי מבלי להמתין להכרעה סופית בסכסוך מושא ההליך המקביל.
17. חרף האמור לעיל, ובמהלך עבודה ראשונית על טיוטת פסק הדין דנן התוודעתי לכך שלמעשה החנות הושכרה בסופו של דבר (ולאחר הגשת ראיות הצדדים) לעסק בשם "שיפודי ציפורה" (עמ' 72, ש' 6-7 לחקירתו הנגדית של מר שטינדם מטעם התובעת, להלן: הסכם שיפודי ציפורה). בהקשר זה ציינתי בהחלטתי מיום 18.4.25 כי לא מצאתי שהוגש לפניי איזשהו נתון ביחס לעלות דמי השכירות בגין ההסכם שיפודי ציפורה, כפי שלא מצאתי כי הנתבעת התייחסה בסיכומיה לעניין זה.  בנסיבות העניין נדרשתי לעמדת הצדדים ביחס להסכם שיפודי ציפורה.  בסוגיה זו התקיים דיון תזכורת בהשתתפות ב"כ הצדדים, מיום 28.4.25.  ב"כ התובעת הודיע במהלך הדיון כי אין מניעה מבחינת התובעת להמציא את הראיה החדשה, שעניינה הסכם שיפודי ציפורה, כאשר הוא הודיע כי דמי השכירות במסגרת הסכם זה עומדים על סך של כ-135 ₪ לחודש למ"ר.  ב"כ הנתבעת מצדו הודיע כי יקשה עליו להתייחס להסכם שטרם הוצג, תוך ששמר על זכותו להגיש התייחסות לראיה החדשה.  במהלך הדיון עצמו התייחסו הצדדים להסכם קקאו שנכרת בעניין החנויות של דיור א.פ.צ.  לגופו של עניין ובהסכמת ב"כ הצדדים הוריתי על המצאת הסכם שיפודי ציפורה ע"י התובעת, תוך שמירה על זכויות הנתבעת להגיש תשובתה בעניין בצירוף ראיות.
18. הסכם שיפודי ציפורה הוגש ביום 7.5.25, כשלצדו דברי הסבר מטעם ב"כ התובעת. אציין בקצרה כי מדובר בהסכם מיום 6.6.23, שנערך, כאמור לאחר הגשת כלל ראיות הצדדים.  כמו כן מהסכם זה עולה כי הוא מתייחס לשטח החנות ברוטו, ומחשב אותה לפי שטח של 275 מ"ר (ר' סע' ההגדרות 1.4).  עוד יצויין כ מדובר בהסכם ל-5 שנות שכירות עם אופציה ל-5 שנים נוספות.  כמו כן, התמורה מחושבת לפי כלל השטח ברוטו, כאשר היא משתנה, בהתאם לתקופות השכירות (ר' סע' 4.1 להסכם).  ביום 14.7.25 הוגשה תשובת הנתבעת להסכם זה, כשלצדה חוות דעת שמאי של השמאי משה ספיר, מיום 6.7.25, מטעם הנתבעת (להלן: השמאי ספיר).  ביום 17.8.25 הוגשה תגובת ב"כ התובעת לתשובת ב"כ הנתבעת, כאשר גם זו מלווה בשתי חוות דעת: האחת מטעם הנתבעת ע"י השמאי אבי בירון מיום 14.8.25 (להלן: השמאי בירון), והשניה של השמאי המכריע בועז ברזילי, בעניין דמי ההשבחה לנכס, מיום 18.6.24 (להלן: השמאי המכריע).  סמוך לאחר הגשת תשובה זו הוגשה בקשת ב"כ הנתבעת למחוק את תשובת ב"כ התובעת, כמו גם להורות על הוצאת חוות הדעת ממנה.  כבר בהחלטתי מיום 17.8.25 על גבי בקשת הנתבעת (בקשה 37) הבהרתי כי אזדקק לקבלת עמדת התובעת.  עם זאת, הצעתי כי הצדדים יבחנו שמיעת הראיות הנוספות שעניינן בחוות דעת מומחי הצדדים.  לאחר קבלת תשובת הנתבעת, קבעתי בהחלטתי מיום 9.9.25 על גבי בקשה 40, שלא אוכל להורות על מחיקת חוות דעת מומחה התובעת, נוכח הגשת חוות דעת הנתבעת (שהגיעה בעצמה לאחר הגשת הסכם שיפודי ציפורה).  כן ציינתי כי שתי חוות הדעת הוגשו רק לאחר דיון תזכורת מיום 28.4.25, ובעקבות הערתי בעניין הסכם שיפודי ציפורה, המהווה ראיה חדשה.  כן הצעתי למנות מומחה מטעם ביהמ"ש, כאשר בהקשר זה הצעתי שמות שונים של שמאים.  ב"כ הנתבעת השיג על החלטתי הנ"ל, ובהחלטתי מיום 16.9.25 קבעתי כי אינני מהווה ערכאת ערעור על החלטותיי.  עוד ציינתי כי חוות דעת התובעת איננה מתנגחת עם חוות דעת הנתבעת.  כן הצעתי מספר אפשרויות לקידום ההליך החל משלב זה, ובהתבסס על חוות דעת מומחי הצדדים.  לאחר הדברים האלו ובשים לב להודעת ב"כ הנתבעת מיום 25.9.25, כמו גם בשים לב לאמור בתשובת התובעת ביחס לבקשת הנתבעת להורות על מחיקת חוות דעת מומחה התובעת, הוריתי בהחלטתי מיום 25.9.25 על קביעת דיון לשם חקירת מומחי הצדדים, וזה אכן התקיים בסופו של דבר ביום 8.1.26.  אתייחס בהמשך הילוכי לחוות דעת הצדדים ולחקירות הנגדיות שלהם, כפי שעלו באותו דיון.
19. כמו כן ובתומו של הדיון מיום 8.1.26, קיבלו ב"כ הצדדים את הצעתי בדבר מינוי השמאי והמהנדס צבי רון כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: המומחה ו/או מומחה בית המשפט). זה נתן את חוות דעתו ביום 30.3.26.  אתייחס לחוות הדעת בהמשך.  אשר לפרוצדורה הרי שב"כ הנתבעת שיגר שאלות הבהרה למומחה ביום 30.3.26, והמומחה השיב עליהן ביום 26.4.26.  המומחה נחקר על חוות דעתו ביום 14.5.26, כאשר עיקר חקירתו נוהלה ע"י ב"כ התובעת, שוויתר מצדו על שיגור שאלות הבהרה למומחה.  ב"כ הצדדים ויתרו על הגשת סיכומים ועיקרי טיעון נוספים לאחר חקירתו של המומחה, ומכאן שהוכשרה השעה לכתיבת פסק הדין, לאחר העיון בפרוטוקול המתומלל של חקירת המומחה.
20. כעת, אפנה לראיות הצדדים: מטעם התובעת הוגשו תצהירי ערעור על החלטת רשם של גב' גלי אפל קסטל, בתו של מר אפל, ומי שניהלה מטעמו את המו"מ בקשר ליישומו של ההסכם (להלן: גב' אפל), וכן של מר שטינדם. חלק ניכר ממוצגי התובעת צורפו לתצהירו של מר שטינדם ומיעוטם לתצהירה של גב' אפל.  עם זאת, דומה כי גב' אפל היתה הגורם הדומיננטי ואשת הקשר עם נציגי הנתבעת, ואילו מר שטינדם, מבעלי המניות בתובעת, פעל מאחורי הקלעים, ומצאתי כי לא היה מצוי בהכרח במו"מ בין הצדדים.  יתר על כן: מר שטינדם מעיד על עצמו שחלק מעדותו הוא בגדר עדות שמיעה, לאחר ששמע את הדברים מפיו של מר אפל, ששיתף אותו כשותף בסוגיית האיחור במסירה (מעמ' 36, ש' 30 ועד עמ' 37, ש' 11).  משכך, אדרש בעיקר לעדותה של גב' אפל.  אשר לעדותו של מר שטינדם, הרי שאדרש לעדות זו בקצרה וככל שהדברים נוגעים לסוגיות המהותיות בתיק דנן.  עוד יוער כי ברשימת העדים מטעם הנתבעת פורט שמו של מר אפל, כאשר בסופו של דבר, התובעת לא הגישה תצהיר מטעמו, והוא אכן לא העיד.  בהמשך הילוכי אדרש לטענות הצדדים באשר להעדר עדות מטעמו של מר אפל, ולמשמעות הראייתית שיש לייחס לכך.
21. מטעם הנתבעת הוגשו תצהירי ערעור על החלטת רשם של המנהל ובעל השליטה בנתבעת, מר אריה נתנאל (להלן: מר נתנאל) וכן תצהיר קצר של היועצת המשפטית של הנתבעת, עו"ד נילי בראונשטיין (להלן: עו"ד בראונשטיין).
22. במסגרת ההליך נוהלו שני קדמי משפט (בתאריכים 3.11.21 ו-3.5.23), ושני דיוני הוכחות. במסגרת דיון ההוכחות הראשון (מיום 1.1.24) נחקרו גב' אפל ומר שטינדם מטעם התובעת, ועו"ד בראונשטיין מטעם הנתבעת, על התצהירים מטעמם.  במסגרת דיון ההוכחות השני (מיום 4.3.24) נחקר על תצהירו מר נתנאל מטעם הנתבעת.  ההפניות לחקירות הנגדיות הן בהתאמה לפרוטוקולים שלעניין.  כמו כן ובעקבות ההתפתחויות שלעניין נוהל דיון תזכורת בהיוועדות חזותית, מיום 28.4.25, כאשר במסגרתו ניתנה החלטתי בסיפת הפרוטוקול, בהסכמת הצדדים, שלפיה הוריתי לתובעת להמציא את הסכם שיפודי ציפורה, והכל כמפורט לעיל.  לאחר הדברים האלו וכאמור לעיל, התקיים דיון הוכחות נוסף ביום 8.1.26, לשם חקירת מומחי הצדדים, ולבסוף, דיון הוכחות מיום 14.5.26, שיועד לחקירתו הנגדית של מומחה בית המשפט.  לאחר הדברים האלו הסכימו ב"כ הצדדים כי אין צורך בסיכומים נוספים מעבר לאלו שכבר הוגשו ומעבר להשלמות שלעניין.
23. יוער כי בתחילת ניהולו של ההליך פנו הצדדים להליך של גישור לפני כב' השופטת בדימוס הילה גרסטל, והודעה על כך נמסרה ביום 8.6.22. בשל כך אף התבקש להשהות הגשת תצהירי הצדדים.  עם זאת, ביום 3.5.23 הודיעה ב"כ התובעת כי הליך הגישור לא צלח.
24. אשר להצגת ראיות, ובכלל זה הצגת פרוטוקול הדיון מההליך המקביל, הרי שנדרשתי לכך כבר במסגרת הדיון מיום 1.1.24 (מעמ' 6 לפר', ש' 33 ועד עמ' 7, ש' 8). במהלך עדותו של מר שטינדם, הוא נשאל ע"י ב"כ הנתבעת ביחס לעדותו של מר אפל בהליך המקביל (עמ' 38, ש' 21-39), תוך ניסיון לרפא את העדר זימונו לעדות של מר אפל בהליך שלפניי.  לטענת ב"כ הנתבעת, בשאלתו בעניין במסגרת ההליך המקביל, אישר מר אפל כי בשל הצורך בתיקון תוכניות הפרויקט נוצר עיכוב בפרויקט, בקבלת טופס 4 וממילא גם במסירת החנות דנא.  מר שטינדם נשאל על כך בעדותו, תוך הפניה, כאמור, לעדותו של מר אפל בהליך המקביל.  ב"כ הנתבעת ביקש להציג את פרוטוקול ההליך המקביל כראיה לפניי, ואילו ב"כ התובעת סירב להצגת הפרוטוקול, תוך כדי שהעלה את הטענה כי אין מקום להציג באמצעות מר שטינדם מסמך שאיננו קשור אליו ושהוא לא ערכו (עמ' 42, ש' 1-30).  באותו שלב דחיתי את הבקשה להציג לפניי ובפני העד שטינדם את הפרוטוקול בהליך המקביל.  בהקשר זה קבעתי את הדברים הבאים:

"ראשית, לגופו של ענין, מעמ' 17 לפרוטוקול (בהליך המקביל.  י"פ) לא עולה במפורש כטענת ב"כ הנתבעת באשר מהשאלות והתשובות עולה כי מר אפל מדגיש מפורשות כי הוא אמנם הבעלים, אך לא שלט בפרוייקט, לא הגיש תכניות.  אמנם הוא חתם על התכניות, הסכים להן, אך לא יזם.