טבלה פנימית המסכמת את ריכוז הזיכויים לדיירים (חלק מנספח 7 לערעור), אך לא סיפקה כל הסבר לתוכן הטבלה. כך גם בנוגע להודעות הזיכוי לדיירים בשני הפרויקטים המצויות באסופות המסמכים שהעבירה המערערת לנאמן ללא כל הסבר בנוגע לאיזה דירה מתייחסת כל חשבונית והיכן האסמכתא לתשלום, כאשר חלק מהעמודים המצורפים אינם קריאים (נספחים 4, 5, 7 ו-11 לערעור). גם בתגובת המערערת לערעור בה צורפו האסמכתאות בשנית (נספחים 8 ו-14 לתגובת המערערת לתשובת הנאמן לערעור) לא מופיע כל הסבר וישנם עמודים רבים שאינם ניתנים לקריאה.
- למרות דחיית התביעה לגבי פרויקט הר חומה כאמור, אציין כי עיון באסמכתאות הרבות אשר צורפו לגבי פרויקט זה (נספח 14 לתשובת המערערת לתגובת הנאמן לערעור), מלמד כי צורפו דפי חשבון רבים שלא ניתן לדלות מהם אם אכן הסכומים אשר פורטו שולמו בפועל. כמו כן, צורפו אסמכתאות רבות הנוגעות לזיכויים רבים בגין רכיבים אשר אינם קשורים לפיצויים ששילמה המערערת בגין האיחורים במסירה. לפיכך, ניתן רק להתייחס לאותן אסמכתאות המצביעות על תשלום בפועל בגין האיחורים במסירה, שאף לגביהן צורפו לעתים אותן אסמכתאות מספר פעמים, מהן עולה כי המערערת שילמה כ-140,000 ₪ לדיירים בבניין 222 וסכום דומה לדיירים ולא צוין באיזה בניין רכשו דירה. מכאן אפוא, שהחלטת הנאמן שקבע למערערת סכום של כ-70,000 ₪ (שגם אותו לא אישר) קיפחה במעט את המערערת, אך גם תביעתה של המערערת בסך של 500,000 ₪ הייתה רחוקה מהסכום שהיא הצליחה להוכיח בראיות מוצקות שהיא שילמה לדיירים בפרויקט הר חומה.
- ובאשר לפרויקט פסגת זאב, גם כאן צורפו אסמכתאות בלתי רלוונטיות וכפולות, וצירוף אישורי התשלום עליהם ניתן לבסס את התביעה מוביל לתוצאה שהמערערת שילמה סך של כ-500,000 ₪ לדיירים. בנוסף לסכום זה, ניתנו שני פסקי דין כנגד המערערת בסכומים של 1,364,494 ₪ ו-24,000 ₪ (ת"א 1860-07-14; ת"א 66924-11-15). ברם עיון בפסק הדין על סך 1,364,494 ₪ מלמד כי מתוך סכום זה, סך של כ-325,000 ₪ נכלל בגדר האסמכתאות שהובאו על ידי המערערת אודותיהם ניתנה הדעת לעיל. בנוסף, תלויים ועומדים לעת הזאת שלוש תביעות נוספות (ת"א 44819-05-16; ת"א 55025-01-15; ת"א 24535-11-16), בין היתר באותו עניין. בשלב זה אפוא, סכום הפיצויים בהם חויבה המערערת בגין פרויקט זה עומד על כ-1,500,000 ₪. ובשולי הדברים ייאמר כי סכום זה כולל בחובו את הרכיב שכונה על ידי הצדדים כ"הערכה לשכירויות ותביעות ששולמו".
--- סוף עמוד 12 ---
- כאמור, יש לחלק את האחריות בגין האיחורים במסירה בגין פרויקט פסגת זאב בין המערערת לבין החברה. לפיכך, בכל הנוגע לתשלומים אשר שולמו בפועל ולתביעות אשר הוכחו, על החברה לשאת ב-10/16 לגבי בניינים 1 ו-2, וב-11/17 לגבי בניינים 3 ו-4. אלא שמתוך עיון באסמכתאות לא ניתן לדעת לגבי אלו בניינים שולמו הכספים ולכן בהעדר הוכחה מטעם המערערת לגבי אלו בניינים שולמו הפיצויים, אופן החלוקה יהיה על הצד הנמוך, היינו על פי 10/17. משמעות הדבר שעל החברה לשאת בתשלום 882,352 ₪. אופן חלוקה זה יהיה גם לגבי פסקי הדין אשר טרם ניתנו. עם זאת, שאלה אחרת היא, האם סכום זה נחשב כהוצאות הבראה אם לאו. שאלה זו תידון בהמשך.
פיצויים מוסכמים בגין איחור במסירה (שני הפרויקטים)
- לפי סעיף 350ח(ג) לחוק החברות, תשנ"ט-1999 (להלן: "חוק החברות"), בעל תפקיד רשאי להחליט על המשך קיומו של חוזה קיים או על ויתור עליו, ככל שהדבר דרוש לשם הבראת החברה בהקפאת הליכים. ככלל, ההחלטה אם לאמץ חוזה קיים או לוותר עליו, מצויה בשיקול דעת בעל התפקיד, כאשר המדובר בסוג ההחלטות שבית המשפט מפקח עליהן, אך אינו נוהג להתערב בהן כדבר שבשגרה. מקום שבו שיקולי בעל התפקיד הם שיקולים כלכליים בעיקרם, שעניינם טובת הנושים וטובת ההקפאה, ומקום בו על פניו מדובר בהחלטה מבוססת, לא ימהר בית המשפט להתערב בה (פר"ק (מחוזי נצ') 21285-02-13 אמיר שחאדה לבניין ופיתוח בע"מ (בהקפאת הליכים) נ' בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ, 2.9.13; וראו אודות התכלית של ויתור על חוזה קיים: ע"א 2717/10 רהב נ' אינטרלינק מסחר בינלאומי, 28.8.12; פר"ק (מחוזי ב"ש) 35791-02-16 מרחצאות הנגב בע"מ נ' כונס הנכסים הרשמי, 6.11.16). אם אכן בעל התפקיד רואה לנכון לאמץ חוזה קיים, סעיף 350י"א(א) לחוק החברות קובע כי דין חיובים שמועד קיומם ממועד האימוץ ואילך, יהיה כדין הוצאות הבראה. סעיף קטן(ב)(1) לאותו סעיף קובע כי אם נפגע הצד השני לחוזה קיים שאומץ מהפרתו בידי החברה לפני אימוצו, לרבות לפני תחילת הליכי ההבראה, יראו אותו כנושה של החברה כדי סכום הפגיעה, והסכום האמור ייחשב לחוב בר-תביעה בהליכי הבראה.
- אם אפוא בעל התפקיד מאמץ את החוזה, החוזה יהיה תקף על מלוא החיובים וההתניות שבו והעובדה שהחברה מצויה בהליך הקפאת הליכים, אינה מקנה לה זכויות יתר. סעיף 350ח לחוק החברות מקנה לבית המשפט הסמכות לבטל או להורות על קיום חוזה קיים שהחברה שבהליך הבראה צד לו, אך הסעיף אינו מקנה לבית המשפט הסמכות לייצור לחברה זכויות חוזיות יש מאין (פר"ק (מחוזי י-ם) 59344-01-12 נידר חברה לבנין ופיתוח בע"מ (בהסדר נושים) נ' רשות מקרקעי ישראל, 12.5.15). הדרך להימלט מתניות חוזיות שאינן לרוחו של בעל התפקיד, כמו למשל סעיף הפיצויים המוסכמים בגין הפרת החוזה, היא באמצעות המנגנון החילופי של
--- סוף עמוד 13 ---