עד לסיום ביצוע הבנייה, אלא שיש לחיובים אלו מעמד בכורה של הוצאות הבראה. עם זאת, יש להבחין בין החיובים שחלו עובר לאימוץ ההסכם במסגרת הליך ההקפאה לבין החיובים שחלו לאחר מכן. באשר לחיובים שחלו לפני צו ההבראה, דינם כאמור כדין כל תביעת חוב אחרת כלפי החברה. לעומת זאת דין החיובים שחלו לאחר צו ההקפאה ואימוץ החוזה על ידי הנאמן, כדין הוצאות הבראה. מלאכת ההבחנה בין שני החיובים אינה מלאכה קלה, ודאי כאשר מדובר בפיצויים בגין איחור במסירת דירות שקשה עד בלתי אפשרי למתוח קו גבול ברור בין גורמי האיחור שהיו לפני מתן צו ההקפאה לבין הגורמים שלאחר מכן. ייתכן למשל מצב שבו כל הגורמים בעטיים נוצרו כל האיחורים היו לפני מתן צו ההקפאה, ואילו החל ממתן הצו, הבנייה, בכול הנוגע לחברה, התנהלה כסדרה והאיחורים אך נתנו את ביטויים רק לאחר מתן צו ההקפאה. כאמור לעיל, דברים אלו נכונים, לא רק לגבי פסיקת הפיצויים המוסכמים, אלא גם לגבי קביעת הפיצויים הנפסקים בעטיים של הנזקים הממשיים.
- אלא שבענייננו, המערערת מנסה ל"אכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה" כשהיא תובעת פיצויים מוסכמים בגין איחורים במסירה במקביל לפיצויים בעין בגין תשלום הפיצויים לדיירים ובגין הוצאות שונות שנגרמו לה עקב אותם איחורים במסירה בניגוד להוראת סעיף 15(ב) לחוק התרופות. כך בפרויקט הר חומה תבעה המערערת פיצוי מוסכם בסך של כ-5 מיליון ₪ במקביל לתביעה בסך של כ-22 מיליון ₪ על נזקים שונים שנגרמו לה בגין אותם איחורים במסירה (אשר חלקם פורט לעיל), ובפרויקט פסגת זאב תבעה המערערת סך של כ-6 מיליון ₪ בגין נזקים שונים שנגרמו לה עקב איחורים במסירה (לפי נספח 4 לערעור) ולחילופין פיצוי מוסכם בסך של כ-5 מיליון ₪. מכיוון שפיצוי מוסכם אינו פיצוי מצטבר לפיצוי ממשי, מלכתחילה היה על המערערת לבחור אחד מבין השניים (ע"א 628/87 חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ פ"ד מו(1) 115 (1991)). במצב שכזה, יש לראות בתביעות המערערת כתביעות חלופיות ולפסוק לה את הסכום הגבוה שביניהן.
- הפיצוי המוסכם בין הצדדים הועמד על 0.75% ממלוא סכום החוזה לכל הפרויקט לחודשיים הראשונים ולאחר מכן 1.5% לכל חודש נוסף. כאמור לעיל, יש להכיר באיחור של שש חודשים במסירת בניין 222 ובאיחור של חודשיים בבניין 223 בפרויקט הר חומה. באיחור של 16 חודשים בבניינים 1 ו-2 ובאיחור של 17 חודשים בבניינים 3 ו-4 בפרויקט פסגת זאב. אם כי, נוכח העובדה שהפיצויים המוסכמים נקבעו לגבי מסירת מלוא הפרויקט ולא על כל בניין ובניין, יש להתחשב בשישה חודשי איחור במסירת מלוא הפרויקט בהר חומה וב-17 חודשי איחור במסירת מלוא הפרויקט בפסגת זאב. עם זאת, המערערת נושאת באחריות המלאה בגין האיחורים בכל פרויקט הר חומה ובששה חודשים מתוך האיחורים בפרויקט פסגת זאב. אין גם לדעת בשלב הזה
--- סוף עמוד 16 ---