כמפורט לעיל, הרוכש זכאי להסתמך על אי ההתאמה שהינה פגם נסתר גם במקרה שבו רכש את הנכס as is, אם המוכר ידע או צריך היה לדעת על הפגם (ובלבד שלא ידע הוא על הפגם).
- על רקע המצב המשפטי כאמור, אבחן את המחלוקת בין הצדדים כאן בכל הקשור לליקויים הנטענים בנכס.
מן הכלל אל הפרט
- המחלוקת העיקרית שלה הוקדשו עיקר טענות הצדדים, היא הטענה לקיומם של ליקויי רטיבות, העומדת במרכז חוות הדעת של המהנדס סדצקי מטעם הרוכשים. משקלם של אלה משמעותי גם בהיקפם הכספי (כ- 170,000 ₪ לא כולל פיקוח הנדסי ומע"מ).
- לאחר ששמעתי את הראיות ואת טענות הצדדים ועיינתי בכל החומר שהוגש לתיק - אני קובעת כי הוכח במאזן ההסתברויות האזרחי, שבנכס קיימת בעיית רטיבות הנובעת מכשלי איטום או ליקויי בניה, שהם בבחינת פגם נסתר; כי המוכרים ידעו על קיומה של בעיית רטיבות משמעותית בנכס או שהיה עליהם לדעת עליה ולא גילו את אוזנם של הרוכשים; וכי האחרונים לא ידעו על קיומה. אוסיף גם, כי אינני סבורה שהיה על הרוכשים לדעת שהנכס סובל מבעיית רטיבות אך מכל מקום, לפי הדין, כמפורט לעיל, אין לכך חשיבות. הוכחה, אפוא, אי התאמה כהגדרת חוק המכר, שהרוכשים רשאים להסתמך עליה, והיא מקימה להם עילת תביעה מחמת הפרת החוזה. בנסיבות העניין כפי שהוכחו, מהווה אי-ההתאמה הפרה יסודית, המזכה אותם בפיצוי מוסכם לפי הסכם המכר.
- הרוכשים אינם זכאים לפיצוי מוסכם ולפיצוי בגין הנזק הממשי במצטבר, שכן יש בכך משום פיצוי כפל בגין אותה הפרה, ויש מקום לפסוק לטובתם את הפיצוי המוסכם בלבד (שהוא הגבוה מבין השניים).
- המוכרים עתרו כי אם תתקבל התביעה בעניין זה, יעשה בית המשפט שימוש בסמכותו יורה על ההפחתת הפיצוי המוסכם. בשים לב לדין החל בעניין זה, לא מצאתי שיש מקום להפחית את הפיצוי המוסכם בנסיבות העניין.
- זוהי תמצית פסיקתי בעניין. להלן אבאר ואפרט הדברים.
הוכחה קיומה של בעיית רטיבות
- לפי חוות הדעת, במועד עריכתה סמוך לאחר מסירת החזקה, נמצאו בנכס סימני רטיבות מובהקים ובעיית רטיבות הנובעת מכשלי איטום וליקויי בניה ביחידת הדיור ובסלון וכן, נזקים במקומות שונים כתוצאה מכשלי איטום במרפסת ובגג. באשר ליחידת הדיור צוין בחוות הדעת: "רטיבות מרובה התפשטה בתחתית קירות של
--- סוף עמוד 20 ---
יחידת דיור. נגרמים קילופי טיח, צבע ועובש. נגרם מפגע בריאותי ובלאי מואץ למבנה ותכולה וירידת ערך הנכס! תמונות. לא ניתן להשתמש במבנה עד לביצוע תיקונים שיפורטו בהמשך. בכניסה ליחידת הדיור הנ"ל ישנם סימני מריחות סיליקון, כמו כן מרחו חומר איטום על הקירות החודרים לאדמה מימין לכניסה ליחידת הדיור - כך שברור כי גם בעבר חדרה רטיבות למבנה! (ס 1.1 לחוות הדעת)". לגבי הסלון נקבע שם: "רטיבות מרובה חודרת לתחתית קירות בקומת כניסה כלומר לחדר מגורים ומבואת כניסה לנכס. קירות חדר מגורים הפונים לגינה ולמשטח מרוצף\מרפסת וגם קיר המפריד בין הבית לבית הסמוך רטובים (תמונות). הפגמים נגרמו בשל חדירת רטיבות כתוצאה מכשלי איטום בהיקף קירות חיצוניים. ישנם סימנים של מריחת חומרי איטום. בנוסף לכך, הטיח בתחתית קירות מעטפת התנפח כתוצאה מהרטיבות הרבה (תמונה) ופנלים מתנתקים ממקום (תמונה)" (ס' 1.2 לחוות הדעת). עוד נמצאה רטיבות חודרת מהמרפסת אל תחתית קירות יחידת ההורים ולתקרת המטבח (ס' 1.3 לחוות הדעת) ורטיבות חודרת לעליית הגג ולחדר המדרגות כתוצאה מפגם באיטום הגגות (ס' 1.4 לחוות הדעת).
- המומחה שב על עיקרי חוות דעתו בעדותו והיא לא נסתרה. עיון בתמונות שצורפו לחוות הדעת ולתצהירי הרוכשים, מאשר קיומם של סימני רטיבות ברורים בנכס בסמוך לאחר קבלת החזקה. בכל הנוגע לרטיבות ביחידת הדיור ובקומת הכניסה צוין בחוות הדעת, כי ניתן לראות שנעשו בעבר ניסיונות תיקון על ידי מריחת חומרי איטום ו/או סיליקון כמתועד בתמונות (ת/73-ת/79). המומחה נשאל בח"נ והעיד, כי ניתן לראות בנכס סימני רטיבות ישנים וחדשים כאחד, דבר המחזק אף הוא את המסקנה כי מדובר בבעיית רטיבות חוזרת המצביעה על כשל באיטום או ליקוי בניה, שהמוכרים היו מודעים לה או שצריכים היו להיות מודעים לה.
- קיומה של רטיבות כאמור מתחזקת גם מגרסתו של מר מילוא. גרסתו המהימנה, לא נסתרה בח"נ. כפי שהעיד, הוא נקרא ע"י התובעת לבצע תיקוני טיח וצבע בנכס. כשהגיע וראה את הנכס הודיע לה שמדובר ברטיבות חיצונית החודרת לקיר ולא ברטיבות כתוצאה מהצפה בשירותים (כפי שמסרה לו שנאמר לה ע"י המוכרים); וכי אין טעם בתיקוני שפכטל וצבע. התובעת סירבה להאמין והוא התבקש להגיע פעם נוספת בשעות הבוקר. הוא אף הגיע לנכס פעם נוספת, עם חבר שעוסק בתחום האיטום, שסבר כמותו. הלה העיד, כי ניכר היה שהחלק התחתון גבשושי ושונה מהחלק העליון כתוצאה מכך שנעשו נסיונות לתקן את הנזק בקיר, אך נסיונות אלה לא צלחו. הטיח עף ולא נתפס בשל הרטיבות. לגרסתו, הבחין בסימני רטיבות ברורים ביחידת הדיור וגם בסלון בקיר חיצוני וכן במקום אחר, בתקרה (עמ' 18-20 מיום 3/4/16, בפרט בעמ' 19 ש' 1-32 ובעמ' 20 ש' 1-6).
- לטענת המוכרים, חוות הדעת איננה רלבנטית, שכן היא מתארת את מצב הנכס ליום הבדיקה ואין בה כדי להוכיח שמצב הנכס היה שונה בעת החתימה על הסכם המכר; וממילא אין ליחס
--- סוף עמוד 21 ---