הפנימיים - הם דלים וחסרים ואין בהם כדי לקיים את חובת הגילוי המוטלת עליהם, גם אילו גולו כבר בטרם החתימה על ההסכם (ראו למשל נסיבות של גילוי חלקי בת.א 15895-10-13 (י-ם) אספיר נ' כהן (6/12/15), כב' השופטת ייטב, ס' 65 לפסק הדין, הדברים שנאמרו שם יפים גם לענייננו).
- משמדובר באי התאמה בקשר לפגם נסתר כמובנו לצורך סעיף 16 לחוק המכר, שהיה או שצריך היה להיות בידיעת המוכרים ולא גולה לרוכשים טרם חתימת ההסכם; ואין מחלוקת שהרוכשים מסרו למוכרים הודעה על כך מייד עם גילוי בעיית הרטיבות, כבר בפגישה מיום 16/7/13 - רשאים הרוכשים להתבסס על אי ההתאמה. כאמור, אין בתנייתas is או בתניית הפטור בהסכם המכר או בהצהרתם כי בדקו את הנכס, כדי לפטור את המוכרים מאחריות לפי חוק זה.
הסעד - פסיקת הפיצוי המוסכם
- אי ההתאמה היא בבחינת הפרת הסכם המכר בשל אי קיום חיובי המוכר. בנסיבות העניין מהווה אי-ההתאמה גם הפרה יסודית מסתברת של הסכם המכר, המזכה את הרוכשים בפיצוי המוסכם. שוכנעתי מכנות עדותה של התובעת, כי ביסוד ההחלטה להתקשר בעסקה עמד, בין היתר, מצבו של הנכס שנראה על פניו בנוי כדבעי (ס' 10-15 לתצהיר התובעת וכן עמ' 26 לפרוקטוקול); כי גילוי בעיית הרטיבות ומשמעותה גרר סערת רגשות ומפח נפש רב בקרב הרוכשים והתובעת בפרט (ס' 39, 41, 46 לתצהיר); וכי אילו היו יודעים על בעיית הרטיבות, לא היו מתקשרים בהסכם המכר כפי שנכרת בין הצדדים (ס' 152 לתצהיר). ניתן לראות את ההפרה גם כהפרה יסודית מוסכמת של התחייבות המוכרים בהצהרותיהם לפי סעיף 2 (1) (4) להסכם המכר, בדבר תקינות כל מערכות הנכס ותשתיותיו. לפי הוראות הסכם המכר, הפרת סעיף 2 על סעיפיו הקטנים הינה הפרה יסודית.
- המוכרים עתרו שבית המשפט יעשה שימוש בסמכותו להפחית את הפיצוי המוסכם. נחה דעתי, כי תניית הפיצוי המוסכם הינה סבירה בנסיבות העניין ולא מצאתי שיש מקום להפחית מהפיצוי המוסכם.
- בית המשפט העליון בפ"ד בע"א 8506/13 זאבי תקשורת אחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (ס' 43) סיכם וקיבץ את ההלכה בעניין יישומה של סמכות ההפחתה לפי סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות), כדלקמן: ראשית, נקודת המוצא היא שהסכמת הצדדים לכלול סעיף פיצוי מוסכם היא לגיטימית ותקפה. "לפיכך, נקבע, לא אחת בפסיקה כי בתי המשפט ייטו לכבד את רצון הצדדים ולהורות ככלל, על אכיפתה של תניית פיצויים מוסכמים ככתבה וכלשונה". שנית, "הנפגע לא נדרש להוכיח שנגרם לו נזק בשיעור העולה בקנה אחד עם הפיצויים המוסכמים, ויתרה מכך הוא אף לא נדרש להוכיח כי נגרם לו נזק כלשהו" והוא ייפסק "אף אם יוכח המפר כי הנזק שנגרם בפועל היה נמוך ממנו, ואף אם בפועל יוכיח כי לא נגרם
--- סוף עמוד 27 ---