הסכם המכר חמש פעמים נפרדות. ההפרה הראשונה היא בסילוק מוקדם של המשכנתא שרבצה על הנכס, ללא ידיעתם של המוכרים ומבלי לקבל הסכמתם. יתר ההפרות נוגעות לתשלומים האחרים, ששולמו בסכומים ובמועדים שלא לפי הוראות הסכם המכר. ההפרה עולה כדי הפרה יסודית והם זכאים לפיצוי המוסכם וכן לריבית חריגה לפי ההסכם.
- הרוכשים טענים מנגד, כי על אף חוסר ההסכמות בין עורכי הדין, הצדדים הסכימו על הקדמת המשכנתא וכן, על ביצוע התשלומים באופן שבוצעו.
- מועדי התשלומים נקבעו בסעיף 5 להסכם כדלקמן (החל מהתשלום השני):
א. 1/1/13 - התשלום השני - 700,000 ₪ לפקודת עו"ד קאשי ששימש כנאמן
ב. 1/2/13 - התשלום השלישי - 480,000 ₪ לפקודת הנאמן
ג. 1/3/13 - התשלום הרביעי - 460,000 ₪ לידי המוכרים
ד. 1/5/13 - התשלום החמישי - 1,190,000 ₪ המחאה בנקאית לפקודת הנאמן שתשמש גם לתשלום לפירעון המשכנתא של המוכרים הרובצת על הנכס (גובה המשכנתא לפירעון כ- 360,000 ₪).
ה. 10/6/13 - התשלום האחרון - 500,000 ₪ התשלום האחרון לפקודת הנאמן, כנגד מסירת החזקה ובכפוף להמצאת מסמכים.
- להלן התשלומים כפי שבוצעו בפועל. התשלומים בוצעו במישרין לחשבון הבנק של המוכרים (שנפתח על ידם לצורך ההסכם), למעט אם צוין אחרת:
א. ביום 8/1/13 נפרעה המשכנתא בסך של כ- 358,000 ₪ בתשלום שנעשה במישרין ושלא באמצעות עו"ד קאשי. [לפי תצהיר הנתבעים שולם סך של 358,498.02 ₪, אך לפי תצהיר הרוכשים שגם צירפו אסמכאתות מהבנק מדובר בסך של 358,898 ₪ שהועבר בשני תשלומים - 119,000 ₪ ועוד 239,898 ₪].
ב. ביום 27/1/13 שולם 1,000,000 ₪.
ג. ביום 4/2/13 שולמו 480,000 ₪.
ד. ביום 25/2/13 שולמו 160,000 ₪.
ה. ביום 16/5/13 שולמו 200,000 ₪ (בהמחאה לפקודת הנתבעים).
ו. ביום 19/5/13 שולמו 101,102 ₪.
ז. ביום 24/5/13 שולמו 421,000 ₪ (בהמחאה לפקודת הנתבעים).
ח. ביום 26/6/13 שולמו 340,000 ₪ - 120,000 בהמחאה בנקאית לפקודת המוכר ועוד 220,000 ₪ בהמחאה בנקאית לפקודת הנאמן (ת/63).
ט. ביום 2/7/13 - שולמו 270,100 ₪ בשתי העברות בנקאיות, ע"ס 180,068 ₪ וע"ס 90,034 ₪ שנעשו ביום 2/7/13 לחשבון הבנק של הנתבעים (ת/65-ת/64 התדפיסים הם מיום 3/7/13).
--- סוף עמוד 31 ---
דיון והכרעה - תביעת הרוכשים בגין איחור במסירה והתביעה שכנגד בגין איחור בתשלומים
- לא מצאתי שקמה למוכרים עילת תביעה בגין מה שכונה על ידם ההפרה הראשונה, ההפרה השניה וההפרה השלישית, המתייחסות לתשלום השני, השלישי והרביעי (בהתאמה). אמנם נכון שהתשלומים הללו לא בוצעו לפי הוראות ההסכם, אך שוכנעתי מהראיות, כי בוצעו לפי הסכמות שאליהם הגיעו הצדדים במישרין. זאת, אף שמההתכתבות בין ב"כ הצדדים עולה לכאורה כאילו אין הסכמות. התנהלות הצדדים בפועל מעידה, כי הצדדים הגיעו להסכמות ופעלו בזמן אמת על סמך הסכמות אלה, כגרסת הרוכשים ובניגוד לטענות המוכרים בהליך זה.
- יחד עם זאת, אני מקבלת את התביעה שכנגד ביחס לאי ביצוע התשלום חמישי במועד. הראיות בעניין זה אינן מלמדות, כי הושגה הסכמה לביצועו של התשלום כפי שבוצע בפועל. ההיפך הוא הנכון. בעניין זה איני מקבלת, אפוא, את גרסת הרוכשים ואני קובעת, כי אי ביצוע תשלום זה במלואו במועד, מהווה הפרה יסודית המזכה את המוכרים בפיצוי המוסכם כפי שיבואר.
- אני דוחה גם את הטענות להפרה באי ביצוע התשלום האחרון במועד. התשלום האחרון צריך להתבצע כנגד המסירה, אלו הם חיובים שלובים. שני הצדדים בהתנהלותם מלמדים כי הסכימו על דחיית התשלום והמסירה. בתוך כך, אני דוחה גם את תביעת המוכרים לפיצויים בגין איחור במסירה.
- אלו הן קביעותיי בתמצית. להלן, אבהיר הדברים. תחילה, לתשלום השני ועד לתשלום הרביעי (כולל).
- על פי הוראות ההסכם, היה על הרוכשים לשלם למוכרים, לידי בא כוחם, עד ליום 1/1/13, את התשלום השני בסך של 700,000 ₪. הם שילמו באיחור, ביום 8/1/13, סך של כ- 360,000 ₪ במישרין לפירעון המשכנתא של המוכרים על הנכס (בשונה מהוראות ההסכם שלפיהן התשלום יועבר לעו"ד קאשי שיפרע מתוכו את המשכנתא). רק ביום 27/1/13 שילמו סך של מיליון ₪, בתשלום שנעשה במישרין לחשבון הבנק המשותף שפתחו הנתבעים לצורך ההסכם (גם זאת בשונה מהוראות ההסכם לפיהן יבוצע התשלום לידי עו"ד קאשי). במצב דברים זה, שילמו הרוכשים את התשלום השני באיחור, אך הקדימו במעט חלק מתשלום היתרה שכן, בהתעלם מהסכום ששולם לפירעון המשכנתא, שילמו עד אז מיליון ₪ במקום 700,000 ₪. כלומר, מעבר לפירעון המשכנתא, בוצע תשלום יתר בסך של 300,000 ₪.
- את התשלום השלישי בסך של 480,000 ₪, אף הוא במישרין לחשבון המוכרים, ביצעו הרוכשים באיחור קל (ביום 4/2 במקום ביום 1/2).
--- סוף עמוד 32 ---
- על פי הוראות ההסכם, את התשלום הרביעי בסך של 460,000 ₪ יש לשלם עד ליום 1/3/13. אלא שביום 17/2/13 מסר עו"ד אליגולא הודעת קיזוז בגין התשלום שהוקדם והודיע כי ביום 1/3/13 יבצעו תשלום בסך של 160,000 ₪ בלבד המהווה, לשיטתו, השלמת התמורה עד למועד זה. עו"ד קאשי השיב בכתב יד ע"ג המכתב, כי המוכרים אינם מסכימים להפחתה מהתשלום הקרוב; כי דובר על הקדמת תשלומים ע"ח חודש מאי; וכי יש להעביר התשלום במלואו כשההפחתה תהא מתשלום חודש מאי (ת/51 או נספח ט לתצהיר המוכרים). ואולם כבר ביום 25/2/13 העבירו הרוכשים סך של 160,0000 ₪ בשתי העברות ישירות לחשבון הבנק של המוכרים. בשל כך פנה עו"ד קאשי לעו"ד אליגולא במכתב מיום 12/3/13, בדרישה להשלים את יתרת הסכום שהתחייבו להעביר ביום 1/3/13. לטענתו במכתב, הרוכשים עשו דין לעצמם והעבירו רק 160,0000 ₪, למרות שלא ניתנה הסכמה. עוד ציין, כי המוכרים רואים בכך הפרה של ההסכם וכי ההתנהלות גורמת נזק למוכרת, גב' יצחקי, שהתחייבה בעסקה מקבילה לרכישת נכס. עו"ד אליגולא הזדרז לדחות את טענותיו וציין, כי מרשיו שילמו הכל ואף הקדימו תשלומים; וכי האיומים והטענות על הפרה יסודית הם עצם מהווים הפרה יסודית מצד המוכרים (ראו נספח ת/52-ת/53 לתצהיר הרוכשים או י'-יא' לתצהיר הנתבעים). בכך הסתיימה התכתובת בעניין תשלום זה ומבלי שבוצעו תשלומים נוספים.
- להזכיר, הרוכשים טוענים, כי הצדדים עצמם הגיעו להסכמות לפיהן הוקדם התשלום שבוצע לצורך פירעון המשכנתא ואת התמורה הנקובה לתשלום ביום 1/5/13 יש להפחית בהתאם. לפיכך, עם סיום המחלוקות ביניהם (להבדיל מאשר בין באי כוחם שהיו בנתק), המשיכו לשלם את יתרת התמורה (ס' 125 לתצהיר התובעת).
- אני מקבלת את טענת הרוכשים בעניין זה, שמתיישבת עם הראיות ועם השכל הישר וכן, עם התנהלותם של הצדדים בפועל.
- סקירת המצב עד כה מעלה שהרוכשים שילמו ע"ח התמורה - לפני יום 1/3/13 שנקבע לביצוע התשלום הרביעי - סך כולל של 2,010,000 ₪, כנדרש לפי ההסכם. זאת, מעבר לכך שפרעו את המשכנתא של המוכרים שרבצה על הנכס בסך של כ- 360,000 ₪ בתשלום שנעשה במישרין לבנק. דהיינו: הרוכשים העבירו לידי המוכרים סכום שפנוי לשימושם מעבר לפירעון המשכנתא, בדיוק כפי הוראות ההסכם. על כן, הטענות שיש בהתנהלות כדי לפגוע במוכרים שצריכים את הכסף לצרכים אחרים (להבדיל מפירעון המשכנתא) לא ברורות. הועלתה במכתביו של עו"ד קאשי גם הטענה שפירעון המשכנתא מנע מהנתבע אפשרות לגרור את המשכנתא לעת רכישת נכס אחר. אמנם ייתכן כי מלכתחילה ביקש הנתבע לשמור לו אופציה זו (כפי שגם מעוגן בהסכם), אך בפועל בזמן אמת פעל כמי שמוותר על כך. מכל מקום, מדובר בטענות שנטענו במכתביו של עו"ד קאשי מטעם המוכרים, אך המוכרים לא השכילו לבססם בתצהיריהם שלהם, והן לא הוכחו. בתצהיריהם באו הטענות בעקיפין, אפילו לא ב"שפה רפה", רק בדרך של דיווח על מכתביו של עו"ד קאשי.
--- סוף עמוד 33 ---
- יתר על כן, המוכרים פעלו אל מול הרוכשים ושיתפו עימם פעולה גם בכל הקשור לפירעון המוקדם של המשכנתא, עליו הם קובלים במסגרת תיק זה. כעולה מתצהירי הרוכשים וכפי שמאשרת המוכרת בחקירתה, היא שמסרה לפקידת הבנק של המוכרים, גב' תשובה, את מכתב הכוונות ואת כתב התחייבות (עמ' 69 ש' 5-16). כך התאפשר פירעון המשכנתא, וללא ידיעתו של עו"ד קאשי, שנשאר בנקודה זו "מחוץ לתמונה". בדיעבד אמנם ציין עו"ד קאשי במכתבו לעו"ד אליגולא, כי המוכרת סברה לתומה שהתבקש מכתב עדכני כדי לעמוד על גובה החוב בלבד ולכן שיתפה פעולה בהשגתו ובהמצאתו. ואולם המוכרת לא הצהירה על כך. ובכלל, תצהירי המוכרים חסרים כל התייחסות מנקודת מבטם ומידיעתם האישית על השתשלות האירועים מול הרוכשים בעניין הפירעון המוקדם של המשכנתא. אין בהם אלא דיווח סתמי על ההתכתבות בין ב"כ הצדדים. למעשה, רק בח"נ טענה המוכרת שמסרה את מכתב הכוונות כיוון שהרוכשים רצו לדעת מהו הסכום המדויק של המשכנתא ולא כדי לכסותה (עמ' 69 ש' 14-15). זוהי עדות כבושה וככזו, ועל רקע כלל הראיות, לא משכנעת.
- בנוסף, המוכרים פתחו חשבון בנק, שלפי טענתם בהליך זה נועד להתחשבנות פנימית ביניהם, אך מצד שני, אין עמם כל הסבר מדוע מסרו את מספר החשבון לרוכשים ולא היפנו אותם לבצע את התשלומים לידי עו"ד קאשי או לפקודתו, כפי שקבוע בהסכם. יודגש, כי התשלומים בוצעו לאותו חשבון משותף פעמים מספר. המוכרים מעולם לא תיקנו את הרוכשים בעניין זה.
- גם בעובדה שההתכתבות שככה לאחר מכתבו של עו"ד אליגולא (ת/53) ולא באו עוד דרישות ופניות מצד ב"כ המוכרים לצד שכנגד בגין התשלומים הללו מלמדת, כי הסכימו לביצועם כפי שבוצעו, כטענת הרוכשים (ולמרות ההתכתבות שנוהלה בין ב"כ הצדדים). אף כשהחלו ב"כ הצדדים להתכתב בשנית בהמשך הדרך בקשר עם התשלום החמישי, לא העלו כל דרישה בקשר עם "עוולות העבר הנטענות" בביצוע התשלום השני השלישי והרביעי. כמו כן, לא טענו שהם זכאים בגין כך לפיצוי מוסכם. מהותית, אזכיר שוב, גם כאן, כי עד ליום 1/3/13 ואף קודם לכן, אכן נמסרו בידי הרוכשים סכומים שעמדו לשימושם כפי שנקבע בהסכם (מעבר לפירעון המשכנתא שהוקדם).
- על רקע כל האמור, אני מקבלת את טענת הרוכשים, כי התשלום השני השלישי והרביעי לרבות הפירעון המוקדם של המשכנתא, נעשו בהסכמה עם המוכרים ואף שבין ב"כ הצדדים לא הושגה כל הסכמה לסטות מהוראות ההסכם ביחס לתשלומים.
- שונים הם פני הדברים באשר לתשלום החמישי.
- ההתכתבות בין ב"כ הצדדים החלה שוב בחודש מאי, בקשר עם התשלום החמישי שנועד לביצוע ביום 1/5/13. הרוכשים לא ביצעו תשלום כלשהו עד ליום 1/5/13. מכתב ראשון נשלח
--- סוף עמוד 34 ---