ליקוי בניה (המומחה ו- חוות הדעת ההנדסית, בהתאמה); וחוו"ד השמאי סידאווי. הרוכשים ביקשו לצרף גם את התצהירים שנערכו ע"י עוה"ד אליגולא ומקיאס-שמע והוגשו במסגרת הדיון בעיקולים. מדובר באותם תצהירים ממש ועל כן, הסכימו הצדדים, כמפורט לעיל, כי תצהיריהם על פרוטוקול חקירתם בפני כב' הרשמת וקסמן, יתקבלו כראיה ללא צורך בשמיעתם פעם נוספת. מטעם הנתבעים הוגש תצהיריהם וכן תצהיר של עו"ד קאשי (מדובר בתצהיר חדש שנערך לצורך התיק העיקרי ולא בתצהיר שהוגש במסגרת הסעד הזמני). כאמור, הצדדים הסכימו גם שתתקבל עדותם של פקידת הבנק וחוו"ד השמאי אהרוני על פרוטוקול חקירתם, ללא צורך בהעדתם נוספות. הצדדים סיכמו בכתב.
דיון והכרעה
- לאחר ששמעתי את הראיות ועיינתי בחומר שהוגש לתיק בית המשפט ובסיכומי הצדדים, אני מורה כדלקמן: תביעת הרוכשים בעניין חריגות הבניה והאיחור במסירה, נדחית. תביעת הרוכשים בגין ליקויי הבניה מתקבלת בעיקרה, תוך פסיקת הפיצוי המוסכם. התביעה שכנגד שהגישו המוכרים, מתקבלת אף היא בעיקרה, תוך פסיקת הפיצוי המוסכם. סופו של דבר, שהחיובים על פי פסק דין זה מתקזזים ולמעשה, אין מי מהצדדים חייב בתשלום כלשהו לצד שכנגד.
- הדיון יעשה בשלושה חלקים: תחילה אדון בתביעות הרוכשים לפיצוי בגין חריגות הבניה בנכס. בשלב שני, אדון בתביעות הרוכשים לפיצויים בגין הליקויים והנזקים בנכס. בשלב שלישי, אדון במשולב בטענות הרוכשים לאיחור במסירה ובתביעה שכנגד שהגישו המוכרים, לפיצויים בגין אי ביצוע התשלומים במועדים כנקוב בהסכם.
I - חריגות הבניה
עיקרי טענות הצדדים
- לטענת הרוכשים, רק ביום 30/7/13 התברר להם, מתוך עיון בחוו"ד השמאי אהרוני, כי קיימות חריגות בנייה משמעותיות בנכס. המוכרים לא גילו להם את דבר קיומן של חריגות הבניה והם לא ידעו עליהן טרם החתימה. לא ניתן היה לדעת אודות חריגות הבניה בהיעדר תיעוד לקיומן בתיק הבניין וממילא על פי הדין, גם אין להטיל על הרוכשים לבדוק את התוכניות אל מול המצב בפועל.
--- סוף עמוד 7 ---
- לטענת הרוכשים חריגות הבניה שלא גולו מקימות להם עילה תביעה מחמת תרמית, הטעיה או לכל הפחות, מצג שווא וכן, מחמת אי התאמה לפי חוק המכר ועל פי דיני החוזים ודיני עשיית עושר. מדובר בהפרה יסודית של הסכם המכר, המזכה אותם בפיצוי מוסכם שכן לו ידעו על הליקויים וחריגות הבנייה, לא היו כורתים את העסקה. בנוסף, הם זכאים לפיצוי בגין הפרש השווי הנובע מחריגות הבניה בסך של 200,0000 ₪, כפי שעולה מחוו"ד השמאי אהרוני.
- לטענת המוכרים, לא קמה כנגדם כל עילת תביעה בעניין חריגות הבניה (ובכלל). הם גילו לרוכשים את כל המידע בקשר לבית, לרבות חריגות הבניה ולא בכדי אין ההסכם כולל כל הצהרה על העדר חריגות בניה או היות הבית בנוי לפי היתר כדין. הרוכשים הגיעו לראות את הבית, בחנו ובדקו את הבית. הנתבע מסר להם מפורשות, כי כ- 9 שנים לפני כן הוא ביצע שיפוצים, תוספות ושינויים פנימיים בבית וכי בנכס קיימות חריגות בנייה. הרוכשים הביעו את רצונם לרכוש את הבית על אף האמור והתובעת, שהינה עו"ד במקצועה (על כל המשתמע מכך), הודיעה כי תבדוק את מצבו התכנוני של הבית לעומק. הרוכשים אף הצהירו שהייתה להם אפשרות סבירה לבדוק את הנכס. בהמשך, סיכמו הצדדים על מכירת הנכס בסך של 3.7 מיליון ₪. יתר על כן, בפגישה שנערכה לחתימה על ההסכם במשרדו של עו"ד אליגולא, ביום 4/11/12 עלה הנושא במפורש. עו"ד אליגולא הבהיר לרוכשים שקיימות חריגות בניה ובנסיבות אלה, הוחלט במודע ובמתכוון שלא להכניס סעיף מפורט בעניין. כמו כן, במעמד המסירה, הנתבע הבהיר, שיש להזמין מודד של המועצה לצורך קבלת אישורה ללשכת רישום המקרקעין והציע לרוכשים, שהוא יביא בעל מקצוע שיסגור את עליית הגג והשירותים לפני הגעתו. התובעת אמרה שהיא רוצה להתייעץ עם הקבלן שעשה לה את השיפוץ במשרד. בהמשך, כשלא חזרה אליו, אף שלח לה מסרון בעניין זה, שממנו התעלמה.
- לטענת המוכרים, לאחר מסירת החזקה, ביום 10/7/13 הודיעו להם הרוכשים שברצונם להיפגש בנוכחות עורכי הדין על מנת "לדבר על הכל". ביום 15/7/13 שלח עו"ד אליגולא מכתב נוסף לעו"ד קאשי ובו טען כי "ככל הנראה קיימות עבירות בנייה שבוצעו...". האמור מחזק את הטענה שהרוכשים ידעו זה מכבר על חריגות הבנייה בנכס. בכל מקרה, לא נודע להם על כך רק ביום 31/7/13 כנטען על ידם בבקשה לסעד זמני. כפי שהתברר מעדויות השמאי אהרוני ונציגת הבנק, גב' תשובה וכפי שקבעה כב' הרשמת, חוות הדעת האמורה נמסרה להם כבר בדצמבר 2012 והם ידעו על החריגות, לכל הפחות, ממועד זה. גרסתם העובדתית של הרוכשים, אינה מהימנה ואיננה תואמת את גרסתם בהליך הביניים.
דיון והכרעה - חריגות הבניה
- לאחר ששמעתי את הראיות ואת טענות הצדדים ועיינתי בכל החומר שבתיק אני דוחה את התביעה בעניין זה. המסקנה המסתברת מן הראיות היא, כי הרוכשים ידעו על קיומם של חריגות בניה לעת החתימה על הסכם המכר. על כן, אין בידם עילת תביעה בשל חריגות הבניה שבנכס.
--- סוף עמוד 8 ---
- אין מחלוקת, כי בנכס קיימות חריגות בניה. בחוות הדעת של השמאי אהרוני מצוי פירוט של חריגות הבניה. לא מצאתי לחזור עליהן כאן. על מנת לסבר את האוזן, אביא חלק מהאמור בה בהקשר זה: "ניכר כי חלקים בנכס אינם בנויים על פי היתר בניה. בוצעה הפחתה להשבת הבנוי להיתר"; "אומדן השווי מביא בחשבון אך ורק שטחים המותרים על פי תוכנית הבנייה בהתחשב בעלויות התאמה להסדרת הנכס כתואם היתר"; "השווי לעיל אינו כולל את חריגות הבניה שקיימות במקרקעין." (ההדגשות במקור).
- כפי שכבר נקבע בפסיקה לא-אחת, דבר קיומן של חריגות בניה בנכס הוא מידע מהותי וחשוב שחלה על המוכר חובה לגלותו לקונה. אם גולה הדבר לקונה או שידע על קיומן של החריגות ובחר לרכוש את הנכס במצבו זה ברי, כי אין בידו עילת תביעה כנגד המוכר בשל החריגות (ראו הניתוח המשפטי בהמשך, בסוגיית הרטיבות).
- השאלה שדורשת הכרעה היא, אפוא, האם גילו המוכרים לרוכשים על חריגות הבניה בנכס או האם ידעו עליהן הרוכשים, בטרם החתימה על הסכם המכר.
- בשאלה זו, גרסאות הצדדים סותרות. ההסכם שותק במובן זה, שאינו כולל הצהרה על היותה של הבניה לפי היתר או על העדר חריגות בניה, או סעיף המזכיר קיומן של חריגות בניה. כאמור לעיל, המוכרים טוענים, בין היתר, כי דבר קיומן של החריגות עלה במפורש בישיבה שנערכה לצורך החתימה על ההסכם במשרדו של עוה"ד אליגולא; ואילו הרוכשים מכחישים זאת. במסגרת הסעד הזמני, העידו הצדדים לעניין זה את באי כוחם שנכחו בישיבת החתימה על ההסכם. נמצא שם, כאמור, שאין בכך כדי לסייע בקביעת ממצא. הללו החזיקו כל אחד בגרסתו (היא גרסת לקוחותיו, בהתאמה) וגרסתם לא נסתרה. עו"ד קאשי שהעיד מחדש בתיק העיקרי, חזר גם כאן על גרסתו האמורה (ראו חקירתם של עוה"ד במסגרת הצו הזמני וכן, חקירתו של עו"ד קאשי בתיק העיקרי בעמ' 47-48 במיוחד 47 ש' 15-16 ועמ' 48 ש' 27-28, עמ' 49 ש' 7-8). תצהיריהם וחקירתם של ב"כ הרוכשים, נשאבו לתיק העיקרי מכוח ההסכמה הדיונית הנזכרת לעיל. בהעדר ראיות נוספות למהלך הפגישה, לא ניתן לקבוע אם אמנם נאמרו הדברים במעמד החתימה במשרדו של עוה"ד אליגולא (כגרסת המוכרים).
- יחד עם זאת, המסקנה המסתברת ממכלול הראיות ונסיבות העניין היא, שהרוכשים ידעו על קיומן של חריגות הבניה טרם החתימה על ההסכם - וכך אני קובעת. גרסת המוכרים, שלפיה ידעו הרוכשים על חריגות הבניה טרם החתימה על ההסכם, סבירה יותר ומתיישבת יותר עם הראיות; ואני מעדיפה אותה על פני גרסת הרוכשים (שלפיה דבר החריגות נודע להם מעיון בחוו"ד השמאי אהרוני רק ביום 30/7/13), שלא הייתה שלמה וסבלה מחוסר קוהרנטית. על רקע כלל הראיות והנסיבות, אני סבורה, כי מלכתחילה ובמכוון לא נכללה בהסכם הצהרה על כך שהנכס בנוי לפי היתר כדין או שאין בו חריגות בניה. וזאת,
--- סוף עמוד 9 ---