מתוך ידיעה של הצדדים והרוכשים בפרט, שיש בנכס חריגות בניה. הכל כפי שיבואר להלן.
- כאמור, ההסכם איננו כולל הצהרה של המוכרים על כך שהנכס בנוי לפי היתר כדין או שאין בו חריגות בניה. פיסקה זו מקובלת בחוזי מכר סטנדרטיים ובמיוחד בבתים פרטיים ובדירות קוטג' כגון זו שלפנינו, הכוללת שטח קרקע צמוד, בוודאי לאחר שעברו שיפוץ. אלא שלא רק זאת. מעיון בהסכם המכר עולה עוד, כי הצדדים הסתפקו בציון כתובת ומספרי גוש/חלקה של הנכס. הא ותו לא (ראו פסקת "והואיל" ראשונה בהסכם). בניגוד למקובל, ההסכם אינו כולל תיאור נוסף כלשהו, כגון: מספר המטרים ו/או החדרים בנכס. התמונה המתקבלת מהוראות ההסכם כאמור לעיל, מתיישבת יותר עם המסקנה שהצדדים נמנעו במכוון מלכלול בהסכם כל תיאור או אזכור שקשור או יכול להיות קשור לסוגיית הבניה הבלתי חוקית, ואין מדובר בהשמטה מקרית או כזו הנובעת מהעדר ידיעה או מודעות לעניין.
- בנוסף לעריכת הסכם המכר כאמור, גרסת הרוכשים על מכלול ראיותיהם, בשאלה מדוע לא נכלל בהסכם סעיף העדר חריגות בניה, אינה קוהרנטיות ואיננה משכנעת.
- במסגרת הדיון בבקשה לסעד זמני, נדרשה עו"ד מקיאס-שמע בח"נ להתייחס לשאלה זו, והעידה כדלקמן (ההדגשות שלי - י.ב):
"ש. אלו בדיקות את ממליצה ללקוח לפני שהוא רוכש נכס. ת. תלוי [...] ש. האם את דואגת להמליץ ללקוחות לבדוק חריגות בניה ת. אם הציגו להם שהנכס בסדר ש. אז את מאמינה שלא צריך לבדוק ת. בוודאי שלשאול ואם אומרים להם שאין חריגות בניה אז אין ש. במקרה הספציפי הזה המלצת ללקוחות שלך לבדוק חריגות בניה ת. הם אמרו לי שאמרו להם שאין חריגות בניה." (עמ' 10 ש' 17-24).
הנה כי כן, לפי עדותה של עו"ד מקיאס-שמע, היא שוחחה על העניין עם הרוכשים והם אמרו לה, שהמוכרים אמרו להם שאין חריגות בניה.
- גם עו"ד אליגולא נחקר שם בעניין זה. לפי עדותו הוא לא המליץ למרשיו, הרוכשים, לבדוק את נושא חריגות הבניה ואף, ככלל, אינו נוהג להמליץ ללקוחותיו בעניין זה ("אני לא בודק חריגות בניה, כעו"ד שעוסק בתחום הנדל"ן תכנון ובניה אינם בתוקף ידיעתי מבחינת הנדסה קונסטרוקציה אני לא מהנדס ולא מתיימר" ובהמשך: "לא המלצתי כי זה לא מתפקידי להמליץ, אני יועץ משפטי לא תכנוני", עמ' 12 ש' 4-17) [במאמר מוסגר אציין, כי גישה זו מוקשית בעיני אך כיוון שלא לובן העניין שעה שעוה"ד לא העיד בפניי וכיוון שבסופו של דבר, גם איני נדרשת לדיון בתפקידו של עוה"ד לצורך ההכרעה - לא אוסיף להתייחס לעניין].
--- סוף עמוד 10 ---