ההיגיון הניצב בבסיס כריתת הסכם אופציה מובן אפוא, שכן בעת כריתתו, איש לא יכל לערוב לכך שהפרויקט המתוכנן יוכל לצאת אל הפועל. טענת המערערות כי במועד כריתת הסכם האופציה טרם עלה בידיהן לגבש קבוצת רכישה, אף היא תומכת במסקנה זו. ההנחה כי המערערות-היזמיות היו נוטלות על עצמן חיוב כה משמעותי בדמות רכישת המקרקעין בסך של למעלה מ-8 מיליון ₪, בטרם עלה בידיהן לאתר משקיעים – אינה מסתברת, ולמצער אינה מסתברת יותר מאשר פירוש ההסכם כפשוטו, בתור הסכם המעניק למערערות אופציה שברצותן יממשוה וברצותן יוותרו על מימושהּ. ואם תאמר כי היה זה אינטרס של בעלי הקרקע לכבול את המערערות לממש את האופציה בהתקיים התנאי המתלה (לאחר שהנכס הושבח בעקבות פינוי הדיירים המוגנים), אזי לא זו בלבד שטענה זו לא נטענה ויש ספק לגבי מידת ההיגיון שבה, אלא שאילו כך היה הדבר, קשה להלום שהדבר לא היה מוצא ביטוי מפורש בלשון ההסכם, ואציין כי שני הצדדים היו מיוצגים בעת ניסוחו.
- הנה כי כן, פרשנות ההסכם כהסכם אופציה "אמיתי" שנועד להתמודד עם חוסר הוודאות הטמון בפרויקט בגין נוכחותם של דיירים מוגנים במקרקעין, היא פרשנות סבירה העולה הן מכותרת ההסכם, הן מלשון ההסכם והן מהגיונו העסקי. פרשנות הפוכה לפיה אין המדובר אלא בכסות להסכם מכר, היא פחות סבירה בנסיבות העניין ופחות מתיישבת עם לשון ההסכם ועם פרשנותו התכליתית.
אינדיקציות נוספות לטיב ההסכם
- פסק דינה של ועדת הערר כולל הנמקות נוספות ששימשו תימוכין למסקנתה כי בהסכם מכר עסקינן. כפי שניווכח להלן, מפסק דינה של ועדת הערר עולה כי ה"הואיל" החמישי שימש עבורה נקודת מוצא לאורה פירשה את יתר הוראות ההסכם, ומנגד, נמנעה מלהתייחס להוראותיו של סעיף 6 להסכם. דומני כי בשל כך הגיעה ועדת הערר למסקנה, השגויה לטעמי, כי מדובר בהסכם מכר ולא באופציה אמיתית. אעמוד על עיקרי הדברים בקצרה.
- בפסק דינה הקשתה ועדת הערר: "אם רצו הצדדים לומר כי האופציה עצמה מותנית בקיום התנאי המתלה והתשלום בגינה יושב אם זה לא יתקיים, מדוע לא עשו כך במפורש"? (פס' 12 סיפא לפסק הדין). ועדת הערר הניחה אפוא שהצדדים לא התייחסו לכך בהסכם. דא עקא, וכפי שנוכחנו לדעת, הצדדים קבעו במפורש בסעיף 6.3 כי אם לא יתקיים התנאי המתלה, על בעלי הקרקע להשיב את דמי האופציה לידי המערערות, והדברים תוארו בהרחבה לעיל.
- דמי האופציה כמקדמה – ועדת הערר זקפה לחובת המערערים את העובדה שדמי האופציה היוו "מקדמה" על חשבון תמורת המקרקעין (סעיף 4.2 להסכם האופציה, וכן סעיפים מקבילים בהסכם סיחור האופציה ובהסכם המכר שנכרתו לאחר מכן). דעתי שונה, ולטעמי אין בכך כדי ללמד שההסכם שלפנינו אינו הסכם אופציה.