מדובר בתניית בוררות רחבה הכוללת את כל הנושאים הנוגעים להסכם בין הצדדים בעניין המקרקעין. ניסוח ההסכם ויפוי הכוח הבלתי חוזר מעבירים למשיבה למעשה את הסמכות והאחריות לביצוע הפרויקט כמעט באופן מוחלט. למשל, סעיף 6 לנספח השינויים, בו נקבע כי: "מוסכם בזה כי המשיבה רשאית לנהוג במקרקעין כמנהג בעלים לרבות, ומבלי לגרוע בכלליות האמור: לבנות בהם ו/או מלמכור את הדירות והשטחים המסחריים ו/או להגיש בקשות למוסדות התכנון השונים להגדלת זכויות בניה... מובהר בזאת במפורש כי המבקשת אינה רשאית להתערב באופיו של הפרויקט, גודל הדירות, אופן שיווקו או כל נושא אחר." סעיף 7 לנספח השינויים אף קובע כי המבקשת מסכימה מראש לכל שינוי בהגדלת זכויות הבניה וכיוצ"ב אם תחפוץ בו המשיבה, ולצורך הבטחת התחייבותה ניתן ייפוי כוח בלתי חוזר.
- יתירה מזאת, בסעיף 15 לנספח השינויים נקבע כי "במידה והמשיבה תרצה למכור זכויות בפרויקט (פרט להעברת זכויות לרוכשים) תידרש הסכמת הבוררים". מכאן המסקנה הברורה היא כי לבוררים ניתנה הסמכות אף לדון במכירת זכויות בפרויקט, מעבר להעברת הזכויות לרוכשים.
- בנוסף, המשיבה הגישה נספחים המחזקים את גרסתה כי כוונת הצדדים הייתה להעביר זכויות, ורק בשל התנגדות המינהל שונה המתווה ההסכמי: זיכרון הדברים שעסק מפורשות בהעברת זכויות; התנגדות המינהל להעברת הזכויות לשם מתן הסכם פיתוח והסכמתו בסוף שנת 2013; עמדות מטעם המבקשת שהוצגו בפרוטוקולים (את חלקן אציג להלן); ועוד.
- לאור האמור הגעתי לכלל מסקנה כי העברת הזכויות במקרקעין היא נושא שבסמכות הבוררים לדון בו, כחלק מ"פרשנות, יישום וכל שאלה אחרת הנובעת מההסכמים הנ"ל ו/או הקשורה בהם".
- המבקשת טוענת כי במהלך הבוררות הבהירה פעם אחר פעם כי נושא העברת הזכויות אינו בסמכות הבוררים; אלא שהפרוטוקולים של שלושת דיוני הבוררות מלמדים אחרת. ניכר כי עיקר הדיונים התמקד בנושא העברת הזכויות במקרקעין, כאשר בדיון הראשון מיום 23.3.14 פותח מאיר כהן, מנהל המשיבה, ומצביע על הקשיים לקבלת הלוואה מהבנק, חתימה של העירייה על הסכם הפיתוח אשר מתעקשת שהמבקשת תחתום, ועוד; והוא אומר, "הגעתי למסקנה שפה לא יהיה פרויקט אם לא אעמוד על הזכויות שלי כפי שהיה שאני קונה את כל הזכויות מהסבא. היה תנאי אחד מתלה על הנושא של המינהל וזה סודר. אז אני תובע את זה" (נספח 21א לתשובת המשיבה עמוד 1 שורות 8 - 16).
- מטעם המבקשת לא נטענת כל טענה כי נושא הזכויות אינו בסמכות ביה"ד, או שטענת המשיבה אינה נכונה – ההפך הוא הנכון. מהפרוטוקולים עולה הרושם כי מטעם המבקשת הסכימו לכך שהמתווה ההסכמי הנוכחי נוצר רק בשל התנגדותו הראשונית של המינהל, ברם כעת מעדיפים שהמבקשת תישאר כבעלת הזכויות, כי זו בטוחה טובה לקבלת התמורה מההסכם, וכמו כן, מתוך חשש שהדבר יפגע בה כמלכ"ר או ימנע ממנה מלקבל שטחים נוספים. למשל, ליאור שבבו מטעם המבקשת אומר: "שיקח את הקרקע שישעבד אותה אבל שיתן לנו את מה שמגיע לנו. עכשיו רוצה שאחתום לו בשביל עיריית ירושלים אמרתי לו בסדר אחתום אבל תן לי ערבות צד ג' שאם לא תעמוד בהסכם איתם שלא ננזק" (שם עמוד 2 שורות 5-6). בהמשך הוא מאשר לשאלת ביה"ד כי נושא העברת הבעלות עלה פעם, ואפילו אומר, "אנו מתנהלים עדיין מול המינהל, אני מתנהל מול בימ"ש כל ההסכם הזה נעשה כהסכם הלוואה ולא כמכירה בגלל המינהל" (שם, שורות 22-31). בדיון השני מיום 20.5.14, כשביה"ד מעיר לנציגי המבקשת שלטענת המשיבה, אביהם (הרב משה אמנסטר ז"ל, החתום על זכרון הדברים) הסכים שתועבר הבעלות, מאשר בנו הרב אליעזר אמנסטר כי "האבא היה מסכים בזמנו לזה, הוא לא ראה את כל הסיכונים. גם אני הייתי מסכים להעביר אם אין סיכונים עם רשם העמותות אדרבה אני מעדיף להיפטר מזה"; וב"כ המבקשת טען כי נאמר לו שעמותה שמספסרת בקרקעות תיפסל כמלכ"ר (נספח 21ב לתשובת המשיבה, עמוד 2). בהמשך תוהה הטו"ר שייצג את המשיבה האם ספסור דירות מותר וקרקעות אסור – שכן אם המבקשת נשארת כבעלים היא צריכה למכור את הדירות, וממילא יש כאן מכירה של מאות דירות. בהמשך אותו דיון שאל הרב אליעזר אמנסטר (שם, עמוד 4):
אליעזר: איך הרב יכול לכפות עלי להעביר, למה שאוותר על זכויות שמגיעות לי על פי החוזה. שישים ערבויות על הנזקים שעלולים להיות לעמותה.