אני סבורה כי רכיב הפיצוי שנדרש, לא הוכח.
(18.1) בגין עסקה זו ביקש ארז הפסד רווח כדלקמן: (מבוסס על חוו"ד שמאי).
המקרקעין נרכשו באוקטובר 2012 תמורת 2,400,000 ₪.
שווי רכישה במלואה בעת רכישתה באוקטובר 2012 כולל תוכניות החלות וציפיה לאישור תוכנית הר 2212 הוא: 15,530,000 ₪. המחצית של החלקה: 7,765,000 ₪.
הנזק ואובדן רווחים נאמד ב"לפחות" 2,682,500 ₪ (2,400,000 – 7,765,000).
(18.2) לאחר שמיעת המומחה, ניתן לקבוע כי החישוב שנעשה בחוות הדעת הוא מוגזם ולא ניתן היה לפסוק פיצוי כנדרש, גם לו הייתי סבורה, כי פרויקט אחד העם הוא חלק מהפרויקטים של השותפות.
(18.3) חוות הדעת ספקולטיבית מאוד ונפלו פגמים בעריכתה.
המומחה אישר כי ביצע את הערכת שווי המגרש בבנייה עצמית על מגרש בשלמותו, שעה שעסקינן במקרה דנן רק בחצי חלקה.
כאשר נשאל מה קורה כאשר נרכשת רק חצי חלקה (כפי שנעשה בפועל במקרה דנן), וכאשר לא ניתן לרכוש את החלקה הסמוכה (1/2 החלקה הנותרת) השיב כי אינו יודע לאמר מה יהיה השווי.
המומחה אישר כי לא לקח בחשבון דחייה במימוש הקרקע. לא לקח בחשבון נושא של שימור הבניין למרות שזה יכול לשנות את ערך המגרש (ראה עמ' 61 לפרוטוקול מיום 10/3/16).
גם אם לא ידע במועד עריכת חווה"ד על נושא השימור, אין זה משנה את העובדה שפרמטר זה לא נלקח בחשבון בחוות דעתו.
(18.4) המומחה אישר בחקירתו הנגדית, כי לא הסתמך בחוות דעתו על תקן מס' 22 (נ/2) ואישר "ואולי טעיתי". (עמ' 77 שורה 23).
המומחה אישר בהגינותו, כי נפלו טעויות נוספות בעבודתו. כמו למשל: אי ציון אומדן פרק הזמן הצפוי להערכתו עד לאישור התוכנית שתאפשר בנייה. "לא עשיתי זאת ואני מצר על כך". (עמ' 80 שורה 6), לא בדק אם שילמו הטלי השבחה: טען כי זה לא רלוונטי אך בסופו של דבר אישר, כי כאשר מממשים זכויות ואם תאושר תוכנית תמ"א 38, בעלי הקרקע יחויבו בהיטלי השבחה וכי בחוות הדעת זה לא משתקף.
(18.5) מעדותו של יהודה גור עלה, כי המחצית השניה של המקרקעין לא נמכרה עדיין. (במועד עדותו בשנת 2016).
בשנת 2012 אימו של גור היתה בחיים, ובתה אשר עמדה במו"מ מול גל לא הסכימה למכור את הנכס. רק בינואר 2014 (או סמוך לכך) נפטרה האם.
דווקא בשל כך, תצהירו של אלון שהם, שהוגש מטעמו של ארז ולפיו בספטמבר 2013 הציעו לו המקרקעין, תוך אמירה שיש אישור עקרוני ל-12 יחידות וכי כל הבעלים מסכימים למכירה, אינו בעל חשיבות.