14. רשם המקרקעין התמקד בסיכומי ערעורו בנקודה מרכזית אחת, שבה תלויות מרבית טענותיו: חיובו לערוך בירורים נוספים גם כאשר קיים צו מפורש של רשות מוסמכת – רשם ההוצאה לפועל – המורה להעביר זכויות במקרקעין ספציפיים לידי זוכה ספציפי. כוונתו של רשם המקרקעין היא להבחנה שהבחינה ערכאה קמא בין שני
--- סוף עמוד 22 ---
סוגים של פסקי דין, החלטות או צווים של רשויות מוסמכת. סוג ראשון – החלטות או צווים לעניין זכויות במקרקעין שלגביהם לא קיימת בעיה לזהות את בעל המקרקעין. ביחס לסוג זה נקבע כי תפקיד הרשם הוא טכני, וכי עליו לפעול כאמור בהחלטה או בצו ולרשום את המקרקעין בהתאם. סוג שני – החלטות או צווים לעניין זכויות במקרקעין שלגביהם לא קיים בפנקס הזכויות אמצעי זיהוי, כגון מספר תעודת זהות או דרכון. ביחס לסוג זה נקבע כי יש להבחין בין מקרים שבהם הרשות המוסמכת דנה והכריעה גם בסוגיית הזיהוי בין החייב לבעל המקרקעין, למקרים שבהם התייחס ההליך רק לזכויות הצדדים אך לא לזהותם המדויקת. נפסק בהליך קמא כי במקרה האחרון – שומה על רשם המקרקעין להוסיף ולברר את הזהות בין החייב לבעל המקרקעין, בדומה לאופן שבו הוא מברר זאת בעסקאות הנערכות בשוק החופשי. בענייננו מדובר במקרה מהסוג האחרון, ולכן נקבע כי רשם המקרקעין התרשל בכך שלא ערך את פעולות הבירור הנדרשות לפי נהליו במקרה שבו מופיע בפנקס שם בעל הזכויות בלבד.
טענת רשם המקרקעין היא כי זכרה של ההבחנה שערכה ערכאה קמא אינו בא בחוק המקרקעין, שבו נקבע במפורש: "בפנקסים יירשמו, לגבי המקרקעין הנוגעים בדבר... פסקי-דין, החלטות וצווים שניתנו על ידי בית משפט או על ידי רשות אחרת המוסמכת לכך על פי דין, והוגשו לרשם" (סעיף 123 לחוק המקרקעין). במקרנו, כך נטען, היה צו מפורש שניתן על ידי ראש ההוצאה לפועל, שהורה על מכר המקרקעין הספציפיים לידי הרוכשים: "אני מאשר כי [הרוכשים] רכשו את זכויות [החייב לפי שטר החוב] במגרש בגוש 6675 חלקה 140... אני מורה ללשכת רישום מקרקעין... להעביר את הזכויות בנכס מהחייב ע"ש הקונים כאשר הן נקיות מכל שעבוד, עיקול ו/או זכות צד ג' כלשהו. כונס הנכסים רשאי לחתום בשם החייב ובמקומו על כל מסמך שיידרש לשם העברת הזכויות..." (החלטת ראש ההוצאה לפועל מיום 21.6.2001. ההדגשה אינה במקור). ניתן לראות כי ראש ההוצאה לפועל זיהה באופן ספציפי את המקרקעין, והורה על העברת הזכויות ביחס אליהן. אין סיוג דוגמת "בכפוף לזיהוי החייב כבעל המקרקעין". אף לא נאמר כי יש להעביר זכויות במקרקעין השייכות למנוח, מבלי להוסיף זיהוי של מקרקעין ספציפיים. אליבא דרשם המקרקעין, הצו כפי שניתן מחייבו להעביר את הזכויות במקרקעין על שם הרוכשים, ואין הוא יכול להרהר אחר הצו ולסרב לבצעו בהעדר זיהוי הולם בין החייב לבעל המקרקעין. ודוק, בגדרי סיכומי הערעור הרשם אינו טוען כי ביצע את הפעולות הנדרשות לפי נהליו. הוא מודה כי פעולות הבירור הנדרשות, כגון המצאת תצהירים שונים ומסמכים מקוריים – לא בוצעו
--- סוף עמוד 23 ---
בלשכת רישום המקרקעין. טענתו היא אך כי סמכותו אינה מאפשרת להרהר אחר החלטות הרשות המוסמכת, וכי אף סמך בפועל על החלטת ראש ההוצאה לפועל.
15. קשה להשלים עם עמדת רשם המקרקעין במקרה זה. זרוע אחת של המדינה טוענת כי יש לפטרה מאחריות, לא מפני שלא הוכחה התרשלות, אלא מפני שההתרשלות בוצעה על ידי זרוע אחרת, הזוכה לחסינות בנסיבות העניין. בית משפט זה כבר עמד לא אחת על הצורך בתיאום בין הזרועות של גופי המדינה השונים, בבחינת "דיבור בקול אחד" (בג"ץ 6017/10 אדם טבע ודין נ' שר התשתיות הלאומיות, [פורסם בנבו] פסקה ז' להחלטתו של השופט א' רובינשטיין (4.7.2012)). ההסתייגות מעמדת הרשם מתעצמת לנוכח הכשל החמור שמתגלה, לכאורה, מבין שיטי פרוטוקול הדיון בבית המשפט המחוזי: חוסר תיאום משמעותי בין שתי רשויות האחראיות על שלבים שונים של אותו עניין – מכר מקרקעין על ידי רשות מוסמכת, ובעיקר במסגרת הליכי הוצאה לפועל. ניתן היה לצפות כי שתי הזרועות – רשם ההוצאה לפועל ורשם המקרקעין – יפעלו באופן מתואם, תוך מודעות לנהלי הרשות האחרת ותקשורת בין הרשויות במידת הצורך. בפועל התמונה המתגלה מעדות רשם המקרקעין שונה: "אנו לא כל כך מכירים את ההליכים בהוצאה לפועל, איננו יודעים איך מתנהל בהוצאה לפועל מבחינת זיהוי הבעלים של הנכס. אז אנו משתדלים באמת לבקש מכונס הנכסים שיביא לנו דבר מה נוסף מעבר לדבר הזה... האמון המלא שנתתי הוא בראש ההוצאה לפועל. מ[מערער 2] ביקשתי משהו נוסף" (עמודים 94, 97 לפרוטוקול).
הנה כי כן, רשם המקרקעין אינו יודע האם ואילו הליכי זיהוי מתבצעים בלשכת ההוצאה לפועל. למרות זאת, ולנוכח הצו שניתן – קיים "אמון מלא" בכך שאכן מתבצעים הליכי זיהוי העומדים בסטנדרטים של לשכת רישום המקרקעין. כדי להוסיף למבוכה ולמבוך המינהלי, רשם המקרקעין בכל זאת ביקש מסמכים מסוימים מכונס הנכסים, ל"יתר ביטחון". ובצדק יתמה התמה כיצד קו ההגנה העיקרי של רשם המקרקעין – איני רשאי שלא לבצע את הצו – מתיישב עם דרישתו להציג מסמכים ותצהירים "מעבר לנדרש". האם נאמר כי מדובר בפעולה בחוסר סמכות, שכן רשם המקרקעין חייב לרשום את הצו שנתן רשם ההוצאה לפועל, גם אם לא יסופק כל מסמך מעבר לנדרש?
16. כך או אחרת, עמדת רשם המקרקעין היא כי אין הוא רשאי, ובוודאי אינו חייב, להוסיף ולברר את זהות הצדדים כאשר קיים צו של רשות מוסמכת, המורה במפורש על העברת מקרקעין מסוימים לידי זוכה כלשהו. המשמעות המעשית של גישה זו היא כי
--- סוף עמוד 24 ---
רשם המקרקעין אינו צריך לערוך גם פעולות בירור בסיסיות במקרים מסוימים – פעולות שהן בבחינת קו ההגנה הראשון על זכויות הצדדים. כמובן שאין להלום מצב בו איש לא יישא באחריות לביצוע פעולות בסיסיות אלה, ולכן מצביע רשם המקרקעין לעברו של רשם ההוצאה לפועל כמי שאמור לבצען. כאמור, שונה היא עמדת ערכאה קמא, שבה תומכים גם יתר הצדדים. לפי העמדה האחרונה, לעיתים אחראי רשם המקרקעין לערוך בירורים גם לאחר שניתן צו מפורש של רשות מוסמכת. ההכרעה בין העמדות השונות, הכרוכה גם בהתייחסות לאופן חלוקת העבודה בין רשם המקרקעין לרשם ההוצאה לפועל, מצריכה את קבלת עמדתו של רשם ההוצאה לפועל. עמדה כזו לא הוצגה לנו. הסוגיה נכבדה היא ובעלת השלכות רוחב, ואין זה ראוי להכריע בה ללא תשתית מתאימה. ולאחר שאמרנו כל זאת – סבורני כי ממילא איננו נדרשים להכריע בסוגיה זו לצורך ההכרעה בערעור שלפנינו. לכן, ובטרם אסביר מדוע אין ההכרעה בסוגיה זו נדרשת בענייננו, אסתפק בהערת שתי אלה:
ראשית, על רשם המקרקעין לגבש נהלים מסודרים וברורים בשיתוף עם הגורמים הרלוונטיים, המסדירים את נקודות הממשק בין לשכת רישום המקרקעין ורשויות המפנות כלפיה החלטות וצווים. לא יעלה על הדעת מצב שבו כל רשות מניחה שרעותה ביצעה את הבירורים הבסיסיים, ובמיוחד כאשר הממשק בין שתי הרשויות הוא כה רחב ומשמעותי. ניתן לחשוב על מנגנונים פשוטים ויעילים. לדוגמא, הותרת הבירור לרשם המקרקעין, שלו הידע המקצועי והנסיון המתאים, כך שהצו המופנה כלפיו יכלול את התוספת "בכפוף לאימות זהות החייב כבעל הזכויות במקרקעין". אפשר לחשוב גם על אפשרויות אחרות. העיקר הוא שכל אחת מן הרשויות תדע מה מוטל עליה ומה מוטל על רעותה, על מנת למנוע תאונות משפטיות מן הסוג שהתרחש בענייננו. חוסר תקשורת בין שני הגורמים הוא מתכון לאי-סדר ולפגיעה בציבור הרחב.
שנית, במישור העקרוני ומבלי לטעת מסמרות כאמור – יש היגיון בעמדת רשם המקרקעין, בדבר סמכותו המוגבלת להוסיף ולברר עניינים שלגביהם ניתן צו מפורש על ידי רשות מוסמכת. הגיון זה עולה הן מנקודת המבט של רשם המקרקעין הן מנקודת המבט של רשם ההוצאה לפועל. מנקודת המבט של רשם המקרקעין, פסק דינו של בית המשפט המחוזי מחייב אותו לברר, בכל מקרה שבו זהות בעלי הזכויות במקרקעין אינה ברורה, מה בדיוק נעשה בהליכי ההוצאה לפועל. לצד הקושי המעשי קיים קושי מהותי: מה הדין ב"מקרי הביניים", בהם לכאורה נערך בירור כלשהו לשם אימות זהות בעל הזכויות במקרקעין, אך הפעולות אינן עומדות בסטנדרטים הנוהגים בלשכת רישום המקרקעין? מנגנון הפותח מחדש את בירור הזהות יוצר סרבול, ויכול להוביל
--- סוף עמוד 25 ---
לפגיעה בעקרונות של סופיות הדיון. מנקודת המבט של רשם ההוצאה לפועל, רצוי שבירור הזכויות של החייב במקרקעין ייערך לפני שניתן צו סופי בהליך. מצב שבו מסתיים הליך ההוצאה לפעול מבלי שהתבררו זכויות החייב במקרקעין שנמכרו פוגע ביעילות הליכי ההוצאה לפועל. אפשר גם לחשוב על פתרונות ביניים, שבהם משולב רשם המקרקעין בתוך הליך ההוצאה לפועל, כחלק מהבירורים שיש לבצע בטרם מכירת המקרקעין. כאמור – הגורם המתאים לדון בסוגיה זו הוא גופי המינהל הרלוונטיים, ולא בית המשפט בתיק שבו הדבר אינו הכרחי וללא עמדת רשם ההוצאה לפועל.
17. נשוב לנסיבות המקרה. לצורך ההכרעה בלבד נכון אני לצעוד עם עמדת רשם המקרקעין, לפיה במקרה הרגיל צו מפורש של ערכאה מוסמכת פוטר אותו מביצוע הליכי בירור שאותם יש לבצע ביחס לעסקאות רצוניות. ואולם, בכל מקרה אין מדובר בכלל מוחלט. טול מקרה שבו רשם המקרקעין יודע בבירור כי פסק דין המורה על העברת זכויות ניתן על יסוד מעשה מרמה וזיוף, או כי נפלה טעות סופר משמעותית בפסק הדין. האם בכל זאת עליו לרשום את זכויות הזוכה על פי פסק הדין תוך התעלמות מהמידע שברשותו? התשובה לכך שלילית. אמנם הרשם אינו יכול לעשות דין לעצמו או לפעול בניגוד לפסק הדין, אך ביכולתו לפעול בדרכים אחרות, כגון פניה בבקשה לרשות המוסמכת – למשל בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל, פי טיב ההליך שבו ניתן הצו – בבקשת הבהרה, תוך פירוט המידע המצוי ברשותו. לא מדובר בפעולה החותרת תחת מצוות סעיף 123 לחוק המקרקעין, המורה לרשום פסקי דין וצווים של רשות מוסמכת. הרשם אינו פותח מחדש את הדיון ואינו מפעיל שיקול דעת שעשוי לגבור על שיקול דעתה של הרשות המוסמכת. אף אין מדובר בשינוי תפקידו של הרשם, תוך הפיכתו למעין-שיפוטי. אף לא עוסקים אנו בחובה לבחון כל פסק דין או צו ולחפש טעויות וכשלים. ונניח כי הרשם אינו צריך להוסיף לחקור ולברר נתונים נוספים לאחר שניתנו צו או החלטה על ידי רשות מוסמכת. על פי גישה זו, תפקידו אינו הופך לאקטיבי, והוא נותר טכני בעיקרו. אולם אף לפי מצב דברים זה אין רשם המקרקעין פטור בלא כלום במקרים שבהם הוא יודע או חושד בפועל כי נפל פגם משמעותי בהליך המשפטי או בצו שניתן. ודאי שהרשם אינו רשאי לעצום את עיניו במקרים "חשודים". גם אם נניח שהוא אינו חייב לחפשם, אם הוא מוצא אותם בכל זאת – שומה עליו לברר את הדברים.
בענייננו דובר במקרה שנתפס על ידי רשם המקרקעין כ"חשוד". סגן הרשם, שבוודאי הכיר היטב את חובתו לרשום את זכויות הרוכשים בהתאם לצו שניתן, דרש בכל זאת תצהירים ומסמכים שונים. גם הרשם שהמשיך את הטיפול בתיק הוסיף
--- סוף עמוד 26 ---
דרישות שונות שאינן מוזכרות בצו שנתן ראש ההוצאה לפועל, אף אם ויתר על מרבית הדרישות המשמעותיות שהועלו קודם לכן על ידי סגן הרשם. כפי שצוטט לעיל, רשם המקרקעין העיד בבית המשפט המחוזי כי אינו יודע מה נהליו של ראש ההוצאה לפועל, וכי לא סמך על נהלים אלה לגמרי, ולכן דרש חומרים נוספים. התנהלות זו מעידה על חשד סובייקטיבי כי בהליך ההוצאה לפועל לא בוצע הליך זיהוי כנדרש. יתר על כן, התנהלות רשם המקרקעין בענייננו מעידה כי כל האמור כאן אינו בגדר חידוש. דרישת המסמכים "מעבר לנדרש" מלמדת כי הסטנדרט החל כיום כולל דרישת מסמכים נוספים ב"מקרים חשודים", גם כאשר מדובר ברישום זכויות לפי צו או פסק דין.
ושוב יש לחדד מה נדרש ומה אינו נדרש: ההנחה כאן היא כי צודק רשם המקרקעין בטענה כי בקשת המסמכים הנוספים בענייננו הייתה מעבר לנדרש בנהליו, לנוכח הצו הברור שניתן. הנקודה שהפכה את דרישת המסמכים ל"נדרשת" אינה הנוהל העקרוני, אלא נסיבות המקרה הספציפי, שבהן הוכח כי הרשם חשד כי לא בוצע בהליך ההוצאה לפועל זיהוי של בעל המקרקעין. התוצאה היא כי גם אם צודק הרשם, ואין הוא צריך להתחיל ולסווג פסקי דין וצווים לסוגים שונים, ולהוסיף ולערוך פעולות בירור גם לאחריהם – עדיין אין בכך פטור מוחלט מאחריות. אחריות זו אינה דורשת הקצאה של משאבים רבים. על פי רוב ניתן להסתפק במשלוח בקשה או הודעה לרשות שנתנה את הצו או את פסק הדין. גם אצלנו יכול היה רשם המקרקעין לבקש הבהרה ביחס לביצוע זיהוי בין החייב על פי השטר לבעל המקרקעין, ואם היה מובהר כי הליך כזה בוצע – חייב היה רשם המקרקעין לבצע את הצו, גם אם היה סובר לפי נהליו שנדרשות פעולות בירור נוספות. ודוקו, איני קובע כי מפני שרשם המקרקעין ביקש בירור אז, ורק אז, חייב הוא לברר. הצגת הדברים באופן זה תעודד את הרשם לנהוג בפסיביות ולא לבקש לעולם מסמכים נוספים. אלא הבקשה היא הנותנת. הנסיבות, כפי שתוארו, יצרו חשד ברור על פניהן. על כן הרשם, במקרה זה, היה חייב לברר. בירורו רק מהווה ראיית חיזוק לכך, אך לא יוצר את החובה. ושוב – אין כאן קביעה כי על רשם המקרקעין לבדוק כל פסק דין או צו שניתן על ידי רשם ההוצאה לפועל. בכל מקרה, אין אנחנו כובשים דרך חדשה. הפסיקה כבר קבעה כי התפקיד של רשם המקרקעין, גם אם כרוך בו ממד טכני, עדיין יש לו חובות ואחריות שסטייה מהן עשויה ליצור התרשלות (ראו למשל ע"א 3507/14 ציפורה נ' אדמון נג'יב ג'רוס, [פורסם בנבו] פסקה 17 (11.10.2015) (להלן: עניין ציפורה). וכן ראו רע"א 5379/95"סהר" חברה לביטוח בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פ"ד נא(4) 464, 473 (1997), לעניין אחריות המדינה בנזיקין במקרה של רשלנות בעת עריכת רישום רכב במשרד הרישוי)).
--- סוף עמוד 27 ---
התוצאה היא שבנסיבות תיק זה לא היה רשאי רשם המקרקעין לרשום באופן אוטומטי את הזכויות במקרקעין. גם אם נקבל את טענתו שלא היה חייב לנקוט פעולות בירור לפי נהליו – היה חייב לכל הפחות לבקש הבהרה מראש ההוצאה לפועל. הבהרה כזו די היה בה כדי לסכל את רישום המקרקעין על שם הרוכשים מבלי לבצע בירורים כנדרש. אין אפוא הכרח לדון באופן חלוקת סמכויות וחובות הבירור בין לשכת ההוצאה לפועל ללשכת רישום המקרקעין. מסקנה זו סוללת את הדרך לדחיית יתר הטענות שהעלה רשם המקרקעין ביחס לאחריותו כלפי יורשי המנוח. טענה אחת הייתה שלא ניתן לזקוף לחובתו את העובדה שהתבקשו מסמכים מעבר לנדרש. כאמור – הדבר לא נזקף לחובתו, אלא שימש כלי ראייתי לכך שבנסיבות העניין היה חייב רשם המקרקעין לבצע פעולות בירור נוספות, שלא בוצעו בסופו של דבר. טענות נוספות הן כי רשם המקרקעין אינו חב ליורשי המנוח חובת זהירות וכי לא התרשל. שתי הטענות יוצאות מנקודת הנחה לפיה חייב רשם המקרקעין לבצע צו של רשות מוסמכת, גם אם הוא חושד בפועל כי הצו כפי שהוצג מבוסס על טעות או חוסר תשומת לב. דחיית נקודת הנחה זו מובילה לדחיית הטענות.
ד(4). אחריות המתווך ויורשי המנוח