14. ככל שהרוכש הראשון לא התרשל באי רישום הערת אזהרה תוך זמן סביר, אם מאחר שלא הייתה אפשרות משפטית לרשום את ההערה, ואם מאחר שרישום ההערה התעכב מסיבה שאינה בשליטתו, אזי הלכת גנז אינה נכנסת כלל לפעולה, ויחול סעיף 9 לחוק המקרקעין.
15. בע"א 7113/11 עזבון המנוח עפיף מוחמד ביאד נ' עזבון המנוח חוסני אחמד לחאם ז"ל (פורסם בנבו, 27.2.2014) (להלן: "ביאד"), הבהיר כב' השופט עמית כי:
"על פי הלכת גנז על בעל העסקה הראשונה להפעיל בתום לב את זכותו כלפי בעל העסקה השניה. חובת תום הלב מופרת אם בעל העסקה הראשונה נמנע מלרשום הערת אזהרה למרות שלא היתה מניעה לכך, באשר במחדלו זה יצר תשתית לתאונה משפטית, בבחינת לא תתן מכשול בפני עוור.
ודוק: ככל שהקונה הראשון לא התרשל באי רישום הערת אזהרה תוך זמן סביר – אם מאחר שלא הייתה אפשרות משפטית לרשום את ההערה ואם מאחר שרישום ההערה התעכב מסיבה שאינה בשליטתו- אזי הלכת גנז לא נכנסת כלל לפעולה, ויחול סעיף 9 לחוק המקרקעין (ראו, לדוגמא, ע"א 8881/07 לב נ' טובי [פורסם בנבו] בפסקה 24 לפסק דינו של השופט מלצר (27.08.2012)" (עניין ביאד, בפסקה 10 לפסק דינו של כב' השופט עמית).
ובפסקה 13 לפסק הדין:
"בתמצית שבתמצית נתגבשה ההלכה לפיה: "לא בכל מקרה ולא בכל הנסיבות יש באי רישומה של הערת האזהרה משום פגיעה בעיקרון תום הלב" (ענין גנז עמ' 405). כך, מקום בו השני בזמן פעל בחוסר תום לב, או ידע על הראשון בזמן, יגבר הראשון בזמן, גם אם חטא באי רישום הערת אזהרה. זאת, מאחר שמודעות השני בזמן לקיומה של עסקה נוגדת מנתקת את הקשר הסיבתי בין מחדלו של הראשון בזמן, לבין "התאונה המשפטית" בדמות שתי עסקאות נוגדות ביחס לאותם מקרקעין (ע"א 580/10 ניר שיתופי אגודה ארצית שיתופית להתיישבות עובדים נ' עיריית הוד השרון, [פורסם בנבו] פסקה 23 לפסק דינו של השופט מלצר (25.7.2013) (להלן: עניין ניר שיתופי). בדומה, אם השני בזמן כלל לא בדק את מרשם המקרקעין בטרם כרת את העסקה הנוגדת, הוא יהיה מנוע מלטעון לתחולת הלכת גנז, בהיעדר קשר סיבתי בין חוסר תום ליבו של הראשון בזמן לבין "התאונה המשפטית".
לתום הלב הנדרש מהרוכש השני בזמן פן סובייקטיבי ואובייקטיבי. סובייקטיבי – במובן של אי ידיעה על העסקה הראשונה בעת עריכת עסקת המקרקעין. אין נדרשת ידיעה ממשית ודי ב"עצימת עיניים" בנסיבות בהן היה מתעורר חשדו של אדם סביר (עניין אבו זיאד, פסקה 8). אובייקטיבי – בדיקה של הקונה השני בזמן בלשכת רישום המקרקעין או בדיקת החזקה במקרקעין טרם עריכת העסקה (עניין חברת אלקודס, בפסקה 32. על כך שבמקרים מסוימים אי בדיקת החזקה במקרקעין עשויה לשלול את תום הלב של השני בזמן, ראו, לדוגמה, עניין קדמני בפסקה 9; ע"א 3180/05 זריק נ' ג'רייס, [פורסם בנבו] פסקאות 22-23 לפסק דינה של השופטת ארבל (29.4.2007)).