פסק דין
תביעה למתן פסק דין הצהרתי לפיו, התובע הינו בעלים של מקרקעין. אין חולק כי המקרקעין נמכרו בשתי עסקאות סותרות, תחילה לתובע, ובהמשך - לנתבע 2, ולכן השאלה שבמוקד המחלוקת הינה איזו עסקה עדיפה. הצדדים הסכימו כי שאלה זו תוכרע על פי סיכומים בכתב.
רקע:
1. ביום 17.6.81 התקשר התובע עם הנתבעת 1, חברה קבלנית (להלן: "החברה") בהסכם מכר, לפיו רכש התובע מהחברה 500 חלקים מחלקה 458, גוש 10244 (להלן: "ההסכם"; "המקרקעין" ו- "העסקה הראשונה" בהתאמה).
להסכם המכר קדם זיכרון דברים שנחתם ביום 5.5.81 לרכישת 500 חלקים.
על פי נסח טאבו היסטורי, במועד ההתקשרות טרם הייתה הבעלות במקרקעין רשומה ע"ש החברה.
התובע שילם את מלוא התמורה החוזית, העביר לחברה תשלום בגין מס רכישה ושילם את מס הרכוש שהוטל עליו; וביום 21.3.91 נרשמה הערת אזהרה לטובת התובע על 500/1001 חלקים מזכויות החברה במקרקעין.
2. בחודש מרץ 1982 התקשר הנתבע 2 (להלן: "הנתבע") עם החברה בהסכם מכר, לפיו רכש הנתבע מהחברה 500 חלקים מהמקרקעין (להלן: "העסקה השנייה" או "העסקה הנוגדת").
מנסח הרישום עולה כי ביום 31.5.90 נרשמה לטובת הנתבע הערת אזהרה ביחס ל- 500/1001 חלקים מזכויות הבעלות של החברה במקרקעין.
3. עוד עולה מנסח הרישום כי ביום 27.3.86 נרשמו ע"ש חיים יעקב ואסתר 500/1001 חלקים מהמקרקעין.
4. הנה כי כן, שומה עלינו להכריע בין שתי עסקאות סותרות שנעשו במקרקעין, אך טרם הושלמו כאשר לטובת כל אחד מן הרוכשים נרשמה הערת אזהרה בלבד: האחת, בין החברה לתובע מיום 17.6.81, והשנייה, בין החברה לנתבע מחודש מרץ 1982.
ויפים לעניין זה, דברי כב' השופט י' עמית בע"א 7113/11 עזבון המנוח עפיף מוחמד ביאד נ' עזבון המנוח חוסני אחמד לחאם ז"ל, בפסקה 4 לפסק הדין (פורסם בנבו, 27.2.2014) אשר השווה את העסקאות הנוגדות שם ל-: "... סבתא שבישלה דייסה ונתנה לזה ונתנה לזה עד שלאחרון לא נשאר, כך ... מכר לזה ומכר לזה ולא נשאר די לכולם, והשאלה היא מי יצא וידיו על ראשו".
השתלשלות ההליך בבית משפט זה:
5. הואיל והחברה הייתה בסטטוס משפטי של חברה מחוקה, הגיש התובע בקשה להחייאת חברה [ה"פ (מחוזי חי') 3806-08-16], ולאחר שביום 6.10.16 נתן כב' השופט קיסרי פסק דין המורה על ביטול המחיקה והחייאת החברה, הגיש התובע התביעה דנן ביום 13.11.16.
6. ביום 26.9.17 התקיימה לפניי ישיבת קדם משפט שבה ביקש הנתבע כי כתב ההגנה מטעמו יהווה תצהיר עדות ראשית הואיל ואינו מיוצג. הצדדים הגיעו להסכמות שנרשמו בפרוטוקול כדלקמן:
"אין מחלוקת בין הצדדים באשר לעובדות. אנו מסכימים כי תיק זה יוכרע על פי סיכומים בכתב. מוסכם כי הצדדים יהיו רשאים לצרף לסיכומים נסח הסטורי וכן כל מסמך אחר לרבות שטר מכר או הסכם המצויים בלשכת רישום המקרקעין.
הצדדים יהיו רשאים לפנות לבית המשפט לשם קבלת צווים המופנים לרשם המקרקעין לצורך קבלת המסמכים.
מוסכם כי הראיות שצירפו הצדדים לתצהירים או לכתב ההגנה יהווה חלק מן הראיות בתיק, וכן כל מסמך נוסף שיוצג על ידי הצדדים ואשר מצוי בלשכת רישום המקרקעין ביחס לחלקה הנדונה".
בהחלטתי בתום הישיבה נתתי צו המופנה לרשם המקרקעין להמציא לב"כ הצדדים עותק מהנסח ההיסטורי המתייחס למקרקעין ו/או חלקה שקדמה לה טרם ביצוע פרצלציה; וכן הוריתי על הגשת סיכומים בכתב.
7. לאחר הגשת סיכומי התובע ביום 23.11.17, הגיש הנתבע ביום 11.12.17 הודעה לבית המשפט, לפיה קיימת הידברות בין הצדדים על מנת להגיע להסכמה. במסגרת הודעה זו, הגיש הנתבע הצעתו לסיום הסכסוך וביקש ארכה להגשת סיכומיו. לאור עמדת התובע (שהתנגד בתגובתו הן לגישור בין הצדדים והן להכרעה לפי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט), ניתנה ארכה להגשת סיכומי הנתבעים, שהוגשו ביום 4.1.18.
טענות התובע:
8. להלן טענות התובע בכתב התביעה, בתצהיר העדות הראשית מטעמו ובסיכומיו:
א. הערת האזהרה לטובת התובע נרשמה רק ביום 21.3.91 מכיוון שעד אז נתן התובע אמון בנציגי החברה שמסרו לו כי נרשמה לטובתו הערת אזהרה, ומיד לכשיתאפשר הדבר מבחינה רישומית, ירשמו את המקרקעין על שמו בפנקס המקרקעין. התובע לא התמצא בתחום המקרקעין בזמנים הרלוונטיים וקיבל את דברי נציגי החברה ללא עוררין. בסיכומיו טען התובע כי נתן ייפוי כח לעוה"ד מטעם החברה, שילם לו שכר טרחה וסמך עליו ועל החברה כי יעשו את כל הנדרש על מנת לעגן את זכויות התובע. התובע הוסיף כי הואיל ומדי שנה בשנה הגיעו אליו דרישות לתשלום מס רכוש על שמו, הבין שהעסקה הוצהרה כדין לרשויות המס, ולא הייתה לו כל סיבה לחשוד שתהיה בעיה כלשהי להעביר על שמו את הזכויות במקרקעין.
ב. לאחר שבתחילת שנת 1991 ערך בירור אודות כלל ענייניו הפיננסיים וכלל נכסיו, והתברר לו, להפתעתו, כי המקרקעין טרם נרשמו על שמו ואף לא נרשמה הערת אזהרה לטובתו, אלא לטובת הנתבע – הזדרז התובע לרשום הערת אזהרה לטובתו.
ג. כאשר פנה התובע בטענות לנציגי החברה, התנצלו אלה וטענו שקיימת אי הבנה (טעות פקידותית, לפי תצהיר התובע), ומכל מקום, הובטח לתובע שהכל יתוקן במהרה. התובע קיבל את דבריהם והסיר העניין מסדר יומו עד שגילה כי על המקרקעין עדיין רשומה הערת האזהרה לטובת הנתבע. התובע טען בתצהירו כי כשניסה לפנות לנציגי החברה, כבר לא ניתן היה לאתרם.
ד. הואיל ומדובר בשתי עסקאות נוגדות, הרי שזכותו של התובע גוברת בהתאם להוראות סעיף 9 לחוק המקרקעין, מאחר שהעסקה השנייה טרם נרשמה לטובת הנתבע; כאשר לפי הפסיקה, רישום הערת אזהרה אינו ממלא את דרישת הרישום לפי סעיף 9 לעיל.
ה. בנסיבות העניין, ובהתאם להוראות סעיף 9 לחוק המקרקעין, נטל ההוכחה כי פעל בתום לב, מוטל על הנתבע ולא על התובע. אולם, לאור כל מחדלי הנתבע, הוא לא עמד בנטל ההוכחה המוטל עליו, ודווקא התנהגותו זו עולה עד כדי חוסר תום לב אשר גרם לתקלה המשפטית שהתובע נקלע אליה שלא בטובתו.
ו. הלכת גנז [ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ז נז(2) 385 (2003)] אינה מסייעת בידי הנתבע. בעניין גנז נקבע כי כאשר הרוכש הראשון בזמן לא נקט באמצעים הסבירים שהיו עומדים לרשותו בכדי למנוע את התקשרותו של הרוכש השני, אזי תישלל עדיפותו על פי סעיף 9 לחוק, וזכותו של הרוכש השני תועדף. אולם, הנשיא (דאז) ברק קבע בעניין גנז כי "אכן, לא תמיד תישלל זכותו של בעל העסקה הראשונה בשל אי-רישום הערת אזהרה על-ידיו או בשל רישום הערת אזהרה על-ידי בעל העסקה השנייה. הכול תלוי בנסיבות העניין ובנטל הנגזר מעקרון תום-הלב בנסיבות השונות" (שם, בעמ' 409). התובע טען כי הלכת גנז אינה מסייעת בידי הנתבע מהטעמים הבאים:
1) עניין גנז אינו מתייחס לבדיקות הנעשות בטרם רישום הערת אזהרה, אלא לבדיקות הנעשות בטרם חתימה על הסכם הרכישה. בענייננו, הנתבע לא בדק ולא יכול היה לבדוק את מצב המקרקעין לפני הרכישה. הנתבע לא טען כי בדק את המצב הרישומי של המקרקעין לפני שחתם על הסכם הרכישה והסתמך על כך שלא היה רישום של הערת אזהרה. גם אם היה התובע רושם הערת אזהרה לטובתו לפני שהנתבע התקשר עם החברה, לא היה הדבר מונע את ההסכם השני בזמן מכיוון שהנתבע רכש את המקרקעין מבלי להסתמך על הרישום. אף שנים רבות לאחר רכישת המקרקעין, לא בדק הנתבע את המצב הרישומי של המקרקעין. הנתבע בדק לראשונה את פנקס המקרקעין רק בטרם רשם הערת אזהרה לטובתו. לפיכך, לא ניתן לומר כי אי רישום הערת האזהרה על ידי התובע הוביל לתקלה המשפטית.
2) הנתבע לא דיווח לרשויות המס אודות הרכישה; לא נרשם במס רכוש כבעלים של המקרקעין ומעולם לא שילם מס רכוש. לעומתו, התובע הודיע לרשויות המס על הרכישה מיד לאחריה; נרשם במס רכוש כבעלים של המקרקעין ושילם מידי שנה את המס המוטל עליו כבעלים של הנכס. אילו הנתבע היה מדווח לרשויות המס אודות הרכישה, היה הנתבע מגלה מיד את דבר המכירה הכפולה כאשר ברשויות המס היו המקרקעין כבר רשומים ע"ש התובע. דווקא במקרה של רכישת מגרש אשר לא ניתן לתפוס בו חזקה פיזית, דרושות בדיקות קפדניות ומעמיקות יותר בטרם הרכישה, אולם הנתבע לא ערך כל בדיקה אשר הייתה יכולה למנוע את התקלה המשפטית.
3) הן במועד בו חתם התובע על הסכם הרכישה, והן במועד בו חתם הנתבע על הסכם הרכישה, הזכויות במקרקעין טרם היו רשומות ע"ש החברה בלשכת רישום מקרקעין, ולכן לא היה אפשרי טכנית באותם מועדים לרשום הערת אזהרה ע"ש התובע. הבעלות נרשמה ע"ש החברה רק כ- 3 שבועות לאחר המועד בו טען הנתבע שרכש את הזכויות, כך שגם לו היה הנתבע בודק את הרישום בפנקס המקרקעין, לא היה רואה הערת אזהרה לטובת התובע, ואף לא היה רואה שמי שמכרה את הזכויות הינה הבעלים של המקרקעין.
4) גם אם הייתה נרשמת הערת אזהרה על מחצית החלקה, לא היה הדבר מרתיע את הנתבע מלבצע רכישה מכיוון שמדובר ברכישת מחצית חלקה במושע, כך שעדיין היה סבור שישנה מחצית פנויה של החלקה שניתן לרכוש. רק ביום 27.3.86 הועברה הבעלות במחצית השנייה של החלקה לחיים יעקב ואסתר, וזאת מבלי שנרשמה לטובתם הערת אזהרה קודם לכן.
ז. לפיכך, לאור האמור ובנסיבות המקרה, אין ההלכה שהותוותה בהלכת גנז מסייעת בידי הנתבע; אין לקבוע כי מחדלו של התובע, בעל העסקה הראשונה בזמן, עולה כדי חוסר תום לב המצדיק את העדפתו של הנתבע, השני בזמן, אשר לא השלים ברישום את העסקה שלו. לכן, במקרה דנן, חל הכלל הבסיסי של סעיף 9 לחוק המקרקעין, ויש להעדיף את זכויותיו של בעל העסקה הראשונה בזמן – התובע.
ח. אשר על כן, יש ליתן פסק דין הצהרתי לפיו, זכויות הבעלות במקרקעין שייכות לתובע, ובהתאמה להורות על השלמת העברת הזכויות מהחברה לתובע בכפוף להמצאת אישורי המיסים הנדרשים.
טענות הנתבע:
9. החברה לא הגישה כתב הגנה מטעמה. להלן טענות הנתבע בכתב ההגנה וסיכומיו:
א. הן התובע והן הנתבע נפלו קורבן לרמאות/רשלנות מצד החברה כאשר הסתמכו עליה עת חתמו על הסכמי הרכישה.
ב. מיד לאחר שרכש הנתבע את המקרקעין ביום 2.3.82 (בסיכומיו טען הנתבע כי חתם על הסכם הרכישה ביום 3.3.82), גויס לצה"ל ביום 6.3.82 ונלחם במלחמת שלום הגליל שפרצה ביום 6.6.82. בתחילת שנת 1984 שוחרר הנתבע מצה"ל, ומיד לאחר השחרור התחתן. בשל כל האירועים הללו, לא התפנה הנתבע לוודא את מצב רישום המקרקעין על שמו. ביום 29.12.89 פנה הנתבע לעו"ד ורדי, ב"כ החברה דאז, וביקש ממנו לבצע את הרישום. בעת שרשם הנתבע הערת אזהרה לטובתו ביום 31.5.90, לא היה כל רישום אחר של הערת אזהרה. בסיכומיו הוסיף הנתבע כי אין לו ספק שעורך דינו שנפטר בינתיים, וייצג גם את החברה ברכישה, ווידא שלא היה כל רישום של הערה נוגדת.
ג. בכתב התביעה אין הסבר לתיקונים שנעשו בכתב יד של מספר המגרש המצוין בסעיפים 2 ו- 3 להסכם הרכישה של התובע – מספר המגרש תוקן מ- 478 (מגרש פנימי) ל- 458 (מגרש פינתי ויקר יותר). שוויו הכספי של המגרש המקורי שנרשם בהסכם לפני התיקון (מגרש 478), עולה בקנה אחד עם התמורה החוזית ששילם התובע בגין המקרקעין (28,000 ₪ לעומת 84,000 ₪ ששילם הנתבע).
ד. התובע ביצע את הפעולה הראשונה לקראת רישום זכויותיו והעביר את התשלום עבור מס רכוש (פעולה שאין בה הקניית זכות), רק בחודש יוני 1984, דהיינו: 4 שנים לאחר חתימת הסכם הרכישה ושנתיים לאחר שהחברה חתמה על הסכם הרכישה.
ה. התובע אינו מציין מתי "ערך את הבדיקה" אצל החברה בנוגע לרישום זכויותיו, וייתכן שמועד זה לא היה לפני חלוף 10 שנים ממועד החתימה על הסכם הרכישה בשנת 1981. התובע אף המשיך לשבת בחוסר מעש 25 שנה נוספות, שכן לגרסתו, "רק עתה" (סוף שנת 2016) גילה את הבעיה "בבדיקה אקראית". שיהוי זה של התובע מהווה חוסר תום לב.
ו. נטל ההוכחה אינו מוטל על הנתבע (אלא על התובע בלבד) מכיוון שבעת שרשם הנתבע הערת אזהרה, לא היה כל רישום אחר של הערת אזהרה על המקרקעין, ובבירור זה מילא הנתבע את חובתו המשפטית.
ז. בסיכומיו טען הנתבע כי כמו התובע, גם לנתבע לא הייתה אפשרות לרשום הערת אזהרה במועד החתימה על ההסכם הואיל והמקרקעין טרם נרשמו ע"ש החברה, אולם ברגע שנעשה רישום הערות אזהרה על ידי הצדדים, הרי שהרישום של הנתבע הקדים את הרישום של התובע ב- 10 חודשים.
ח. מבחינת מאזן הנוחות, נטען בסיכומים כי אם יזכה התובע בתביעתו, הרי שלנתבע ייגרם נזק של 85,000 ₪ (התמורה החוזית ששילם הנתבע), ואילו לתובע ייגרם נזק בסך של 28,000 ₪ בלבד (התמורה החוזית ששילם התובע).
ט. עוד טען הנתבע בכתב ההגנה ובסיכומיו כי סעיפים 10-9 לחוק המקרקעין מחזקים את עמדתו של הנתבע, לפיה זכויותיו קודמות לזכויות התובע, בהיות הנתבע הרושם הראשון של הערת האזהרה. גם הפסיקה, והלכת גנז לפיה, הכל תלוי בנסיבות המקרה ובמיוחד בתום הלב של הצדדים - מחזקות את טענותיו של הנתבע. לטענת הנתבע, לא פעל בחוסר תום לב וכי החברה שאינה קיימת יותר זה שנים רבות, היא זו שגרמה לתאונה המשפטית. בנוסף, בהתאם לסעיף 127א' לחוק המקרקעין, רשם המקרקעין לא היה רשאי לרשום הערת אזהרה לטובת התובע כל עוד לא נמחקה ההערה שנרשמה לטובתו של הנתבע ולא ניתנו לרישום ההערה לטובת התובע, לא הסכמת הנתבע לרישום ההערה לטובת התובע ולא צו בית משפט.
י. לפיכך, יש לדחות את התביעה וליתן פסק דין הצהרתי לטובת הנתבע, לפיו הבעלות שייכת לנתבע ולהורות לרשם המקרקעין להעביר את הבעלות על מחצית המקרקעין ע"ש הנתבע בכפוף להגשת אישורי תשלום מיסים כנדרש.
סיכומי תשובה מטעם התובע:
10. ביום 7.1.18 הגיש התובע סיכומי תשובה ביחס לטענת הנתבע לפיה, יתכן שהצדדים רכשו מגרשים שונים ולא את אותו המגרש. התובע טען בעניין זה כי הן בזיכרון הדברים בינו לבין החברה שנערך ביום 5.5.81, והן ברישומי מס רכוש, הוגדר המגרש כ- 500 מ"ר בחלקה 458, גוש 10244. לטענת התובע, בעת הקלדת הסכם המכר בין התובע לחברה, נפלה טעות סופר ביחס למס' החלקה כך שנכתב 478 במקום 458. אולם, כשהתגלתה הטעות, היא תוקנה בכתב יד בעת החתימה, והצדדים חתמו ליד התיקון. לפיכך, טען התובע כי אין כל בסיס לטענת הנתבע ביחס לרכישת מגרשים שונים, ואין להעדיף את זכויותיו של הנתבע על פני זכויות התובע.