סעיף זה יש לקרוא יחד עם סעיף 7א(א) לחוק הקובע:
"אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה".
9. בתי המשפט חזרו ושנו בדבר נקודת המוצא באשר לזהירות שיש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות. רכישת דירת מגורים היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי לצורך הגנה על האינטרס הציבורי (ע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין (21.4.2011); ע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג(1) 617, 624). במערכת היחסים, מבחינת כח המיקוח והתמרון לעיתים נעדר הבסיס השוויוני ופערי כוחות אלה באים בין היתר לידי ביטוי בהקשר של איחור במועד המסירה. בתי המשפט קבעו כי חוזי מכר טיפוסיים בין קבלנים לרוכשי דירות הם חוזים אחידים (חוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982) ותניות בחוזה אחיד המקנות לקבלנים כח בלתי מוגבל לדחות את מועד המסירה ייחשבו כתניות מקפחות (ע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ, מג(1) 183, 190). היות שמועד המסירה הוא קריטי עבור רוכש הדירה, יש לכלול תנייה מפורשת ולוודא שמועד המסירה ברור ושקוף במידה המאפשרת לרוכש לסמוך עליו (רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בנייה ויזמות בע"מ (21.2.2016), סע' 23, 26, להלן: "עניין ספייס").
10. סעיף 5א(א) לחוק נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש דירה במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין חריגה מעבר ל-60 יום שהוכרה כתקופה "לגיטימית" של איחור. עצם האפשרות לקבוע מועד חוזי חדש איננה נוגדת את הוראת החוק, שכן האיחור במסירת הדירה יימנה רק מן היום עליו הוסכם כמועד המסירה. על כן, יש לבחון בכל מקרה האם ישנה הסכמה עדכנית על מועד מסירה חדש, או שמא מדובר בתניית פטור של הקבלן מתשלום פיצויים – הנוגדת את הוראותיו הקוגנטיות של סעיף 5א(א) לחוק, כאשר לא הוסכם על מועד מסירה חדש או שאין הגדרה למשך הזמן הקצוב בו נדחה המועד החוזי. אפשר למשל שחוזה יכלול טבלה המפרטת מועדים חדשים, או פרקי זמן קבועים ומוגדרים בגין בקשת שינויים מסוימים, במקרה כזה ניתן לקבוע שישנה הסכמה של הצדדים (קבלן ורוכש הדירה) על מועד מסירה חדש, אך כאשר חוזה המכר קובע הוראה רחבה המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה מבלי לקבוע מועד חדש באופן ברור הרי שאין לפנינו הסכמה חוזית חדשה, אלא תניית פטור מובהקת (עניין ספייס).
מן הכלל אל הפרט
11. ראשית אומר שיש לדחות את תניית הפטור הגורפת הנקובה בסעיף 8 סיפא להסכם השינויים, לפיה הנתבעת זכאית לפטור אוטומטי מתשלום פיצויים בגין תקופת איחור ארוכה מזו הקבועה בחוק אפילו אם לא בוצעו שינויים. תניית פטור כזו עומדת בסתירה להוראות החוק הקוגנטיות.