לאחר זאת, נמצא כי העובדה שמפלי התנור הפקידה בידיו של עו"ד אורן המחאה בסך 100,000 ש"ח מעידה על כוונתה לרכוש את המקרקעין וסותרת את טענתו של יצחק לפיה מפלי התנור לא העבירה כל תמורה בעד המקרקעין.
49. סיכומו של דבר, לצורך הכרעתו בשאלה האם מפלי התנור רכשו את המקרקעין מיצחק ועפרות תבל – בית המשפט המחוזי הנכבד, סמך ידו, על הסכם המכר הראשון, ואולם, בית משפט המחוזי הנכבד לא הסתפק בהסכם זה בלבד, ובחן אותו ביחד עם יתר הראיות, לרבות תצהירו ועדותו של יצחק. במסגרת זו, בית המשפט המחוזי הנכבד נתן דעתו לסתירות שנמצאו בעמדתו של יצחק, ולקושי בטענותיו, בשים לב לניסיונו רב השנים בעריכת עסקאות נדל"ן מסוג זה.
50. בסופו של יום, בית המשפט המחוזי הנכבד קבע כי מן הצד האחד קיים הסכם המכר הראשון כשהוא מכיל את פרטי העסקה המהותיים וחתום כנדרש, ומן הצד האחר עומדות רק טענות מטעם יצחק ועפרות תבל בדבר ביטול, הטעייה ומרמה בחתימת ההסכם הנ"ל, אשר אינן נתמכות בראייה חיצונית כלשהי (ואף נפסק כי הן אינן קוהרנטיות לנוכח עדותו של יצחק וגרסאותיו המשתנות). מעבר לכך - עו"ד אורן - עד מהותי ביותר, שדומה כי היה בעדותו כדי לשפוך אור על מהלך האירועים לא נדרש להעיד. משכך, מקובלת עליי מסקנתו של בית המשפט המחוזי הנכבד כי הסכם המכר הראשון שריר ותקף.
רישום הערת אזהרה על-ידי מפלי התנור
51. הלכה היא כי על הרוכש הראשון בזמן לעשות את כל הדרוש על מנת למנוע "תאונה משפטית". הפעולה המתבקשת בהקשר זה היא רישום הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין. בענייננו, כאמור, בתאריך 06.01.2015, נרשמה הערת אזהרה לטובת מפלי התנור, דהיינו, יום אחד לאחר שהערה דומה כבר נרשמה לטובת עו"ד סלאמה וסלימאן, הרוכשים המאוחרים בזמן. יחד עם זאת, וכפי שקבע בית המשפט המחוזי הנכבד – אינני סבור כי בנסיבות המקרה דנן, רישום הערת אזהרה על ידי מפלי התנור, במועד שבו נרשמה בפועל, שולל את עדיפות העסקה הראשונה עמם. עתה אבהיר ואנמק.
52. בפסיקתו של בית משפט זה נקבע כי על רישום הערת אזהרה להיעשות בתוך "זמן סביר":
"גם אם מן הראוי הוא שבעל העיסקה הראשונה ירשום הערת אזהרה, עליו לעשות כן בתוך זמן סביר לאחר כריתתה של העיסקה הראשונה" (ראו: הלכת גנז, בפסקה 22).
על פי הלכת גנז, על בעל העסקה הראשונה להפעיל בתום לב את זכותו כלפי בעל העסקה השנייה. חובת תום הלב מופרת אם בעל העסקה הראשונה נמנע מלרשום הערת אזהרה תוך זמן סביר (למרות שלא היתה לו מניעה לכך), שכן במחדלו זה הוא עלול ליצור תשתית ל-"תאונה משפטית", בבחינה מי שעובר על האיסור: "לפני עיוור לא תיתן מכשול". עם זאת ככל שהקונה הראשון לא התרשל באי רישום הערת אזהרה תוך זמן סביר – בין אם מאחר שלא הייתה אפשרות משפטית לרשום את ההערה ובין אם מסיבות מוצדקות אחרות – אזי הלכת גנז לא חלה, ובמקרה כזה יש לפסוק מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין על פי קריאתו הדווקנית (ראו: ע"א 8881/07 לב נ' טובי, בפסקה 24 לפסק דיני (27.08.2012) (להלן: עניין טובי)).
53. בהלכת גנז, הרוכש הראשון בזמן לא רשם הערת אזהרה במשך 17 שנים ללא סיבה, בעוד הצד השני בדק את מצב הרישום לפני שהתקשר, והסתמך על הרישום. בפרשה האמורה נקבע איפוא כי שיהוי של 17 שנים ברישום הערת אזהרה הוא שהכשיל את הקונה השני ובמצב דברים זה, לא יוכל הקונה הראשון לזכות בעדיפות. אינני סבור כי זהו המקרה בענייננו. קביעת הזמן הסביר לרישומה של הערת אזהרה על ידי הקונה הראשון תלויה בנסיבות ועשויה להשתנות ממקרה למקרה. אמנם, הנוהג הוא כי רוכש רושם הערת אזהרה בזריזות רבה. אולם, לדעתי, אין לראות בסטיה מסוימת – לא חריפה, ממידת הזריזות – כהתרשלות החוסמת את עדיפותו של הרוכש הראשון, ובהקשר זה פרופ' מ' דויטש ציין כדלקמן: