ד. השאלה השנייה: תחולתו של סעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה במקרה של הפקעה חלקית שלא השביחה את יתרת המקרקעין
1. הלכת הולצמן, הלכת רוטמן ומה שביניהן
אף שהשאלה שבה אנו דנים כעת טרם הוכרעה במישרין בפסיקתנו, לכמה הלכות מרכזיות נודעת חשיבות לשם הבהרת תיחומה, ונעמוד עליהן בתמצית.
30. בעניין הולצמן, שנדון בבית משפט זה, עמדו לדיון הוראות ההפחתה הקבועות בסעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה שלפיהן הרשות רשאית שלא להעניק פיצויים בגין 40% הראשונים מהמגרש שבו בוצעה ההפקעה (להלן: הוראות ההפחתה או הפטור). בנבדל מהמקרה שלפנינו, בעניין הולצמן לא דובר בהפקעה חלקית של מקרקעין אלא בהפקעה כוללת של מקרקעין בשלמותם, ועל כך נסב הדיון. נפסק כי הוראות ההפחתה הקבועות בסעיף 190(א) לחוק – המתירות להפחית פיצויים בגין 40% הראשונים מהמגרש המופקע – לא יחולו כאשר מופקעים מקרקעין בשלמותם, ובמקרים אלה יש לשלם פיצויי הפקעה מלאים. בכך סטתה הלכת הולצמן מהלכת פייצר, שבה נקבע כי יש להפחית מסכום הפיצויים את הערך שאין לפצות בגינו (40%) אף אם הופקעו המקרקעין כולם (ע"א 377/79 פייצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת-גן, פ"ד לה(3) 645, 653 (21.5.1981) (להלן: עניין פייצר)). טעם הדבר, כפי שהוצג בעניין הולצמן, הוא כי "בעקבות הפקעת מקרקעין בשלמותם לא צפויה לבעליהם – שאינם נהנים מן הפיתוח שההפקעה נועדה לקדם ואף לא מפיצויים שישקפו פיתוח זה – כל הנאה שהיא, ואין אפוא הצדקה להפחתת הפיצויים המשתלמים לבעלים כאלה" (שם, בעמ' 644-643). לפי עמדה אחרת שהובעה בפרשה זו, שהצטרפה לתוצאת פסק הדין, אין להפחית פיצויים במקרה שבו קרקע מופקעת בשלמותה משום שהפחתה מעין זו חורגת מהיקף החובה שראוי להטיל על הפרט מכוח אחריותו החברתית, וככזו אין ההפחתה מקיימת את דרישותיה של פסקת ההגבלה (ראו חוות דעתו של הנשיא א' ברק, שם, בעמ' 650; ראו גם עניין רוטמן, פסקה 92).
31. להבדיל, כאשר מדובר בהפקעה חלקית, כך שבידי בעל המקרקעין נותר חלק מן המקרקעין שלא הופקע, הכיר בית המשפט בעניין הולצמן באפשרות כי יופחתו פיצויים בהתאם להוראות ההפחתה הקבועות בסעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה. ההצדקה שניתנה לכך היא שברגיל כשמתבצעת הפקעה חלקית, שווי המקרקעין שנותרים בידי הבעלים עולה עקב ההפקעה, או שהבעלים זוכים בהנאה שוות ערך אחרת הקשורה למטרת ההפקעה (שם, בעמ' 642; קמר, בעמ' 270). הנמקה זו שעמדה במרכז עניין הולצמן, הנוגעת לעליית ערך החלק הנותר בידי הבעלים בעקבות ההפקעה החלקית, עמדה במוקדה של ביקורת (אהרן נמדר "לקראת מותה של הפקעה ללא מתן פיצוי" מקרקעין ה/4 3, 21-20 (2006)). מכל מקום, החשוב לדיוננו בנקודה זו הוא שההלכה שנפסקה בעניין הולצמן נגעה למצב עניינים שבו מקרקעין מופקעים מכוח חוק התכנון והבניה בשלמותם, ואין לראות בה משום הכרעה בדבר הדין החל ביחס להפקעה חלקית שלא השביחה את יתרת המקרקעין, כבענייננו.