34. בעניין רוטמן נקבע מפורשות כי ההלכה שנפסקה חלה ביחס להפקעה מכוח פקודת הדרכים, אולם אין היא מתייחסת להפקעות מכוח חוק התכנון והבניה – אשר לא נדונו בעניין רוטמן. בהקשר זה ציינתי בעניין רוטמן כי ישנו שוני ענייני בין שני סוגי ההפקעות: בעוד שהפקעה מכוח פקודת הדרכים היא הפקעה שיכול שתעשה בשלב אחד (המגלם את כלל הפגיעה בקניינו של הפרט), והיא מכוונת לרוב לצרכים כלל ארציים המטילים על הפרט את מלוא הנטל באופן בלתי שוויוני, הפקעה מכוח חוק התכנון והבניה נעשית בהליך דו-שלבי (שבו, כאמור, שלב ההפקעה מגלם לרוב אך מקצת מהפגיעה בקניינו של הפרט) והיא נעשית – ככלל – ברמה המקומית, לצרכים קהילתיים שיש בהם כדי להצדיק (לפי תפיסות מסוימות) "אחריות חברתית" של בעל הקניין הנהנה ממימוש צרכיו אגב מימוש צרכי הקהילה, שנהנית ממטרות ההפקעה. בצד זה הובהר במפורש כי "אין בניתוח האמור כדי להביע עמדה בדבר מידתיותו של ההסדר הקבוע בחוק התכנון והבניה" (שם, פסקה 99).
35. הנה כי כן, הלכת הולצמן שעסקה בהוראות ההפחתה הקבועות בסעיף 190(א) לחוק לא עסקה במצב עניינים של הפקעה חלקית שלא השביחה את יתרת המקרקעין, ואילו הלכת רוטמן שעסקה במצב עניינים כאמור – לא עסקה בהפקעה מכוח חוק התכנון והבניה (אלא מכוח פקודת הדרכים). מכל אלה עולה כי בפסיקתנו לא הוכרעה שאלת הפיצוי שיש להעניק במקרה של הפקעה חלקית מכוח חוק התכנון והבניה שלא השביחה את יתרת המקרקעין. עם זאת, ולמען שלמות התמונה, זה המקום לציין כי שאלה זו זכתה להתייחסות בהערת אגב בחוות דעתו של השופט (כתוארו אז) א' ברק בעניין פייצר – שפסק הדין בו ניתן כשני עשורים קודם להלכת הולצמן וכשלושה עשורים קודם להלכת רוטמן. השופט ברק העיר בפרשה ההיא (שעסקה כאמור לעיל בהפקעה מלאה של המקרקעין) כי לדידו, במקרה של הפקעה חלקית שלא השביחה את יתרת המקרקעין, יתכן שיש מקום להעניק פיצוי בגין הסבל שנגרם לבעל המקרקעין:
"לא בכל מקרה של הפקעת רבע חלה השבחה של היתרה. אכן, המחוקק עצמו צפה את האפשרות, כי הפקעת רבע מהמגרש לא רק שלא תביא 'לאיזון כלכלי' שבין נזק לתועלת, אלא אף עלולה להביא לסבל (hardship) לבעל המגרש. בנסיבות אלה הוסמך הנציב העליון – כיום שר האוצר – להעניק פיצויים לבעל המגרש (סעיף 20(2)(c) לפקודה [פקודת הקרקעות – ע' פ']). על-כן, אפילו גורמת הפקעת רבע מהמגרש נזק כספי בלא השבחה בצדה – ואפשרות זו הופכת לממשית עם הרחבת עילות ההפקעה האמורה – אין בכך כדי לשלול את כוח ההפקעה. הוא הדין, אם מופקע למעלה מרבע מהמגרש, והוא הדין, אם מופקע המגרש כולו. תרופתו של בעל מגרש בנסיבות אלה היא בפנייה לשר האוצר, ואם השר סבור, על-פי שיקול-דעתו, כי אכן נגרם סבל, הוא יורה על תשלום פיצויים נוספים, שיראה אותם נכונים בנסיבות המקרה" (שם, בעמ' 657; ההדגשה הוספה – ע' פ').