(1) השבחה
77. שיקול ההשבחה מושתת על ההנחה שעקב הפיתוח המתוכנן הכרוך בהפקעת חלק מהמקרקעין, תושבח יתרת הקרקע שתיוותר בידי הפרט; ומשהשבחה זו אינה תוצאה של תשומות שהשקיע הפרט – מוצדק לדרוש ממנו להפריש חלק מהקרקע לצורכי ציבור בלא פיצוי (לוינסון-זמיר – פגיעות במקרקעין, בעמ' 156). לפיכך, במקרים שבהם הפקעה חלקית הובילה להשבחת ערך יתרת החלקה, ניתן לראות בעליית הערך משום פיצוי לא כספי (הגם שבעל ערך כספי) שקיבל בעל המקרקעין, המצדיק הפחתה של תשלום הפיצוי מאת הרשות (נמדר – הפקעת מקרקעין, בעמ' 495). שיקול ההשבחה שימש הצדקה מרכזית בפסיקתנו להוראות ההפחתה בדברי החקיקה השונים עת עסקינן בהפקעות חלקיות:
"הטעם לפטור שניתן למשיבה הראשונה [הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – ע' פ'] במקרים המנויים בסעיפים הנ"ל [סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה וסעיף 20(2) לפקודת הקרקעות – ע' פ'] הוא שהמקרקעין מושבחים ובעליהם הקודמים, היינו אלה שמידיהם הופקעו, נהנים מהשבחה זו, בכך שעודף הקרקע נשאר בידם והם נהנים מההתפתחות הכללית של האזור" (ע"א 676/75 עזבון כיאט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, חיפה, פ"ד לא(3) 785, 792 (1977). ראו גם ע"א 813/03 עיריית נצרת נ' ג'י.בי. טורס בע"מ, פ"ד נח(5) 664, 670 (2004); עניין חממי, בעמ' 384; עניין פייצר, בעמ' 649; עניין בידרמן, בעמ' 1691-1690).
נוסף על כך, כפי שנדון בהרחבה לעיל, שיקול ההשבחה שימש שיקול מרכזי בהליכי החקיקה של דברי החקיקה שלפנינו, חקיקה אשר הלכה והרחיבה את הוראת הפחתת הפיצוי הקבועה כיום בסעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה (לעמדה מנוגדת, שלפיה אין להניח כי הפקעה לצורך הקמה של מוסדות כגון בנייני חינוך, תרבות, ספורט ובריאות מעלה את ערך המקרקעין המצויים לידם ממש (בנבדל מערך השכונה באופן כללי), שכן זו כרוכה פעמים רבות בהגדלת הצפיפות והרעש דווקא, ראו לוינסון-זמיר – פגיעה במקרקעין, בעמ' 160-159).
78. לפי שיקול זה, תשלום פיצוי מאת הרשות נוסף על ההשבחה מהווה "פיצוי יתר" מעבר לנזקיו של הנפקע (לוינסון-זמיר – פגיעות במקרקעין, בעמ' 136), ואילו החלת הוראות ההפחתה כשאין השבחה על יתרת המקרקעין היא בגדר "פיצוי חסר". עמדה על כך לוינסון-זמיר:
"קשה לתאר את הכלל המאפשר להפקיע 40% ללא פיצוי כהערכה סטטוטורית למידת ההשבחה ליתרת הקרקע. זהו קנה מידה שרירותי ובלתי-מדוייק למדידת ההשבחה וחסרונותיו עולים על היתרון שביצירת כלל אחיד, פשוט וזול להפעלה. במקרים לא מעטים ההשבחה תיפחת או תעלה על 40%. במידה שההשבחה עולה על 40%, ישנם כלים לטפל בהערכת החסר של החוק, כמו היטל ההשבחה או האפשרות לקיזוז הפיצוי עם ההשבחה ליתרה, לפי סעיף 12(ז) לפקודת הרכישה. שונה המצב כשההשבחה פחותה מארבעים אחוז. במקרה זה, הרשות משלמת פיצוי חלקי על הנזק שאירע, ובמקרה הקיצוני – שישים אחוז בלבד" (שם, בעמ' 161).