(3) הוגנות
84. עקרון ההוגנות משמיע לנו כי ראוי שהבחירה בפרט מסוים לשאת בהפסד כתוצאה מהפקעת מקרקעיו לא תהא קשורה בעיקרו של דבר בזהותו, אלא בשיקולים תכנוניים שהובילו לייעוד המקרקעין לצרכי ציבור ולהפקעתו. לפי שיקול זה, משמטרת ההפקעה היא השאת תועלת לציבור, ואילו הפגיעה בפרט זה או אחר היא בגדר תוצר לוואי של מטרה זו – פיצוי הנפקע נועד לרפא פגיעה מקרית זו (לוינסון-זמיר – פגיעות במקרקעין, בעמ' 106). בפסיקתנו הובהר כי תשלום פיצויי הפקעה מתחייב, בין היתר, מטעמים של הגינות, וכי החובה לשלמם עולה בקנה אחד עם החזקה הפרשנית שלפיה מי שנפגעה זכותו הקניינית, יקבל פיצויים בגין פגיעה זו (דנ"א ארידור, פסקה 34-32 לחוות דעתה של המשנה לנשיא (כתוארה אז) מ' נאור; עניין קרסיק, בעמ' 653 (השופט (כתוארו אז) מ' חשין), 715 (הנשיא א' ברק)). לעניין זה יפים דבריו של השופט י' עמית בעניין דוויק, שם נפסק כי מבחינה נורמטיבית ראוי שבנוסף לפיצויי ההפקעה, תשפה הרשות המפקיעה את הנפקע בגין ההוצאות הנלוות והכרוכות בהפקעה:
"פיצויי ההפקעה נתפשו מאז ומתמיד כחובה מוסרית של הרשות המפקיעה כלפי הנפקע, על מנת למתן את הפגיעה בזכויותיו הקנייניות [...] יש המבססים את פיצויי ההפקעה על מעין הסכמה של הנפקע ל'רכישה' כנגד 'תשלום' פיצוי הולם, ויש המבססים זאת על התפישה לפיה ראוי כי פגיעה הנובעת מסמכות ההפקעה תוטל על הציבור כולו בדרך של הענקת פיצוי הוגן לנפקע מהקופה הציבורית" (ע"א 3471/11 דוויק נ' מע"צ, החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 8 (27.1.2014); ההדגשות הוספו – ע' פ').
85. פיצוי בגין שווי הנזק שהסבה ההפקעה מתיישב עם עקרונות של הוגנות ועולה בקנה אחד עם עקרון השבת המצב לקדמותו, שלפיו יש להעמיד את הנפקע במצב שבו היה אלמלא ההפקעה, כך שבכספי הפיצויים שיקבל יוכל לשוב ולרכוש זכות דומה לזו שהופקעה ממנו (ע"א 7060/14 מדינת ישראל – מנהל מקרקעי ישראל נ' דבאח, [פורסם בנבו] פסקה 21 (6.12.2016); עניין מח'ול, פסקה 34; ע"א 589/87 משרד השיכון נ' בירנבוים, פ"ד מט(1) 625, 632 (1995); קמר דיני הפקעת מקרקעין כרך ב 681 (מהדורה שמינית, 2013)).
(4) יעילות והפנמת עלויות כדרך להבטחת שיקול דעת הולם של הרשות
86. הפנמת עלויות ההפקעה על ידי הרשות מתמרצת אותה להפעיל שיקול דעת הולם בטרם תבצע הפקעה הפוגעת בזכויות של בעלי מקרקעין (דנ"א הורוויץ, בעמ' 294). במישור הרעיוני, כוח המדינה להפקיע מעורר את החשש כי המדינה תנצל כוח זה לרעה, ונהוג לראות בחובה לפצות במקרים של הפקעה כממתנת חשש זה. פיצוי בגין הפקעה מבטיח כי הרשות תפנים את העלויות הגלומות במעשה ההפקעה; ומנגד, ללא חובת פיצוי, עולה חשש כי חלק מההפקעות שתבוצענה תהיינה לא יעילות, שכן אפשר – ומכך החשש – שבעבור תועלת קטנה שתצמח לרשות (במסגרת פועלה להגשמת האינטרס הציבורי) מהפקעה מסוימת – ההפקעה תצא אל הפועל אף אם זו צפויה להסב נזק לבעלי המקרקעין המופקעים, נזק אשר עולה על התועלת שתצמח לאינטרס הציבור ממנה. כאשר הרשות מפנימה את עלות הנזק שמסבה ההפקעה לנפקע בדמות תשלום פיצויים לנפקע בגין הפגיעה שההפקעה הסבה, ההנחה היא כי הרשות תבחר (ex-ante) לבצע הפקעות יעילות בלבד, קרי כאלו שבהן התועלת שצפויה לצמוח ממטרת ההפקעה בעבור האינטרס הציבורי גבוהה מעלות הפיצוי שתשלם הרשות לפרט (אברהם בל וגדעון פרחומובסקי "דיני קניין" הגישה הכלכלית למשפט 339, 369-368 (אוריאל פרוקצ'יה עורך, 2012); לדיון בתכלית דומה ביחס לזכות לפיצוי בגין פגיעה הנובעת מתכנית הקבועה בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ראו עע"ם 683/13 רשות שדות התעופה נ' טויטו, פסקה 10 (3.9.2015) (להלן: עניין רשות שדות התעופה); על החשיבות של פיצוי כאמצעי להפנמת עלויות של פעולת הרשות וריסונה: Lawrence Blume & Daniel Rubinfeld, Compensation for Takings: An Economic Analysis, 72 CALIF. L. REV. 569, 620-22 (1984)). מנגד, יש הטוענים כי מדיניות של פיצוי מלא עלולה להרתיע את הרשות מביצוען הרצוי של תכניות מועילות, שכן עלותן תאמיר עד שהרשות לא תוכל להוציאן אל הפועל חרף היותן רצויות מבחינה ציבורית (חנוך דגן "שיקולים חלוקתיים בדיני נטילה שלטונית של מקרקעין עיוני משפט כא 491, 495 (1988)).