עד כה דנו באמות המידה להפעלת שיקול דעת השר במישור העקרוני והשבנו על השאלה האם על השר להפעיל סמכותו להענקת פיצויי סבל מכוח סעיף 190(א)(2) לחוק התכנון והבניה בנסיבות שבהן הפקעה חלקית מכוח חוק התכנון והבניה לא השביחה את יתרת החלקה. כעת נפנה לדון במישור המעשי, ונשיב על השאלה מהו גובה הפיצוי שעל השר להעניק במקרים ה"רגילים", שבהם יש להעניק פיצויי "סבל" בנסיבות הנדונות.
קביעת שיעור הפיצוי
109. משהוחלט – במסגרת יישום אמות המידה שעליהן עמדנו – כי יש להעניק פיצויי סבל מכוח סעיף 190(א)(2) לחוק התכנון והבניה בנסיבות שבהן יתרת החלקה לא הושבחה – כלומר, השר החליט כי ברצונו להפעיל את סמכות הרְשות שבה צויד – מתעוררת השאלה מהו גובה פיצויי הסבל שראוי שישתלמו בנסיבות אלו, וכיצד יש לקבעו. סבורני כי – במקרה טיפוסי – יוכל השר לשקול פיצוי שייקבע בהתאם לשיעור הפחתת הפיצוי שבוצעה בהתאם להוראות סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון הבניה, וזאת בדומה לפיצוי שנקבע בעניין רוטמן (שם, פסקה 117), שם שיעור פיצויי הסבל שנפסקו היה בגובה שיעור הפחתת הפיצוי בגין ההפקעה החלקית שבוצעה בהתאם לסעיף 7 לפקודת הדרכים (שהתיר, כזכור, להפחית פיצוי בעבור עד 25% מהחלקה), מבלי להתחשב בשיעור הפגיעה בשוויה של היתרה. כך גם בענייננו. "באין השבחה – אין הפחתה" (ראו דברי השופט לוי בעניין אסלן, פסקה 13; ובעניין כהן, פסקה 5). לפיכך, כאשר יתרת הקרקע לא מושבחת, יוכל השר לשקול לחייב את הרשות, במקרה הרגיל, בפיצויי הפקעה מלאים. בצד האמור, כפי ששבנו ואמרנו, השיקולים הצריכים להפקעה חלקית מכוח חוק התכנון והבניה שונים מאלה שנדונו בעניין רוטמן, שעסק כזכור בפקודת הדרכים שעניינה הפקעות למטרות כלל ארציות. במסגרת אמות המידה שהשר יתווה בשאלת פיצויי הסבל, בכפוף להנחיות הנורמטיביות שבפסק דיננו זה, ונוכח מורכבות המאטריה, שלא כל היבטיה נפרשו לפנינו בדיון, יוכל השר לשקול כמובן את ההתאמות הנדרשות גם בשאלת הפיצוי.
3. סיכום: "ההליך התלת-שלבי"
נסכם מסקנות ניתוחנו, ונשבצן במיקום הגיאומטרי הנכון במסגרת הליכי תכנון והפקעה מכוח חוק התכנון והבניה.
110. עסקנו בהפקעה חלקית מכוח חוק התכנון והבניה שלא השביחה את יתרת המקרקעין שנותרה בידי הנפקע ולא הופקעה. בחנו את השאלה אם בהפקעה מסוג זה ראוי לשלם פיצויי הפקעה לנפקע, ואם כן – מהו מסלול הפיצוי הראוי. לאחר עיון בתכלית החקיקה ועמידה על השיקולים השונים הרלוונטיים לעניין, מצאנו כי הדרך המתאימה לילך בה היא הפעלה – במקרים המתאימים – של סמכות השר להעניק פיצויי "סבל" מכוח סעיף 190(א)(2) לחוק התכנון והבניה (המפנה לסעיף 20(2)(ג) לפקודת הקרקעות) בנסיבות שבהן לא הושבחה יתרת החלקה ולא חלה הגנת היתרה. מסקנת ניתוחנו היא כי סמכות השר להענקת פיצויי "סבל" בנסיבות האמורות היא סמכות רשות, אשר על דרך הכלל ראוי להפעילה ולהעניק פיצויים בגין הפגיעה האמורה. יחד עם זאת, לכלל זה יכול לקום חריג, ועמדנו על שיקולים אשר עשויים להצדיק – במקרים המתאימים – הימנעות מהענקת פיצויי "סבל" כאמור חרף הנסיבות הנדונות. כאשר מוחל הכלל הרגיל, ישקול השר קביעת אמות מידה מתאימות לפיצוי בהתאם לקווים המנחים שבפסק דיננו.
111. מן האמור נובע כי בעל מקרקעין שהפקעה חלקית לא השביחה את יתרת חלקתו צריך לנקוט הליך "תלת-שלבי" כדי למצות את אפשרותו לקבלת פיצוי מהרשות. בשלב הראשון, יכול הנפקע לקבל פיצויים מכוח סעיף 197 בגין הפגיעה שהסבה לו התכנית. בשלב השני, זכאי הנפקע לפיצוים בגין הפקעה שעלתה על 40% מהחלקה. בשלב השלישי, הנפקע רשאי לפנות לשר בבקשה לקבלת פיצוי סבל בגין הפגיעה בשווי היתרה. מובן כי אין זה הכרחי שמעבר בכל אחד משלבים אלה יחייב הליך משפטי ו"ביקור" בבית משפט. לשם הדוגמה בלבד, אפשר שבשלב הראשון, שבו קמה פגיעה מכוח התכנית, אין בין הרשות לבין הנפקע מחלוקת בעניין חובת הפיצוי וגובהו (או שהנפקע החמיץ את המועד לתביעה מכוח סעיף 197 לחוק או ויתר עליה, משיקוליו). ייתכן גם שבמסגרת השלב השני הרשות שילמה לנפקע פיצויי הפקעה הולמים בגין הנטילה בפועל. גם במקרה כזה, שבו הצדדים לא נפגשו קודם לכן בבית המשפט, הנפקע רשאי, כמובן, לפנות לשר לשם קבלת פיצויי סבל נוכח הפגיעה ביתרת חלקתו שהסבה לו ההפקעה. נפקע זה יוכל לפנות אל השר במישרין בבקשה לקבלת פיצויי סבל, תוך שיציג תימוכין להיקף ירידת ערכה של יתרת חלקתו כפי טענתו. השר יכריע בבקשה – בהתאם לעקרונות שהתוו בפסק דיננו זה ואמות המידה אותן יקבע – וככל שתהיינה לבעל המקרקעין השגות על החלטת השר, יוכל הוא להשיג עליה לפני בית המשפט המוסמך.