62. אם כן, מאחר שמזרחי לא ערך חוזה תיווך בכתב בינו לבין חברת טביב וטביב, הנטל שבו היה על מזרחי לשאת על מנת לשכנע כי ראוי לחייב את חברת טביב וטביב בתשלום דמי תיווך הוא כבד במיוחד, ובנסיבות העניין כבד מנשוא. אף אם ניתן להניח כי קיימים מקרים יוצאי דופן שיצדיקו חיוב בדמי תיווך בהיעדר חוזה (וכאמור לעיל, איני קובעת מסמרות לעניין זה), ברי כי המקרה דנן ממילא לא נמנה עמם. מזרחי לא הצביע על נסיבות יוצאות דופן המצדיקות חריגה מכלל היסוד הדורש קיומו של חוזה תיווך בכתב, ועל כן דין טענותיו לעניין זה להידחות.
שאלה שלישית: פרשנותו של חוזה התיווך והיקף החיוב מכוחו
63. בשלב זה יש לפנות לשאלת פרשנותו של חוזה התיווך המשליכה על היקף החיוב מכוחו. חוזה התיווך הקנה למזרחי זכות ל-2% משווי הרכישה, וכן זכות לתוספת בגין "הנחה". כלשונו: "דמי התיווך המוסכמים בתקופת התיווך הינם 2% מסכום הרכישה בפועל. בנוסף מוסכם, כי במידה ויפחית המתווך את תמורת המגרש למתעניין מ-12 מיליון שקל, יקבל המתווך מהמתעניין את הפער בין תמורת המגרש למחיר בו נמכר המגרש בפועל (כך שאהוד ישלם בכל מקרה 12 מיליון ₪, כאשר חלק כתמורה לרכישת המגרש וחלק כדמי תיווך נוספים למתווך)". הבה נבחן כל אחד מהיבטים אלה.
64. 2% משווי העסקה – החוזה נעשה ביחס להצעה לרכישה של מגרש ששטחו 9.5 דונם. בסופו של דבר, רכשה חברת ל.י.ס חלק בהיקף מצומצם יותר – חצי ממגרש ששטחו 15.48 דונם. עם זאת, מאחר שבמקרה הנוכחי מדובר ב"נתח" של אותם מקרקעין, ניתן לומר ש-ל.י.ס (באמצעות מרקוביץ) נטלה על עצמה התחייבות לשלם 2% משווי הרכישה עד להיקף רכישה של 9.5 דונם.
65. תשלום בגין הנחה – אכן, דמי התיווך המקובלים עומדים על 2% משווי העסקה. עם זאת, אין מניעה בדין להתחייבות לתשלום דמי תיווך גבוהים יותר. השאלה היא רק אם אלו הם פני הדברים במקרה זה. בית המשפט המחוזי סבר שבנסיבות העניין לא הושגה הנחה בסופו של דבר בהתחשב במחיר הממוצע של כל דונם במסגרת העסקה הסופית.
66. הקושי המתעורר כאן נובע מכך שהחוזה נסב על רכישה של 9.5 דונם, בעוד שבסופו של דבר נעשתה עסקה לגבי יותר מ-15 דונם. בהיעדר התייחסות בחוזה התיווך למצב שבו השטח שתרכוש ל.י.ס בסופו של דבר יהיה שונה מהשטח שאליו מתייחס החוזה, ונוכח העובדה שהצדדים לא דאגו לעדכנו – עולה השאלה האם בחינת ההנחה צריכה להיעשות על-פי מחיר ממוצע לדונם ביחס לשטח כולו, כפי שקבע בית המשפט המחוזי, או באופן אחר שמגלם את הפרשי השווי בין המגרשים השונים שבנכס, כפי שסבור מזרחי.