33. מעבר לכך, טביב טוען כי במסגרת התמחותו בתחום של פינוי פסולת רעילה ממקרקעין ולנוכח הקשרים המקצועיים בינו לבין פריגו, הוא הכיר היטב את הנכס עוד קודם לפעולות התיווך של מזרחי ואף ידע על העמדתו למכירה. עוד נטען שלא הייתה שותפות מכל סוג שהוא בין טביב ובין מרקוביץ קודם לחתימה על חוזה התיווך וגם חודשים לאחריה. כמו כן, טביב טוען כי אין די בהודעתו כי הוא מעוניין לרכוש נכס יחד עם חברת ל.י.ס, שהושמעה שבועות לאחר החתימה על חוזה התיווך, על מנת לחייבו בדמי תיווך. לבסוף, נטען כי לא ניתן לייחס לטביב חובה לשלם דמי תיווך מתוקף הסכם השיתוף, מבלי שנערך כל סיכום פרטני בין מזרחי לבינו בעניין.
דיון והכרעה
34. לאחר שבחנתי את הדברים אני סבורה כי דין שני הערעורים להידחות.
35. מהלך הדיון יהיה כדלקמן: ראשית, אציג את דרישות הדין באשר לחיוב בדמי תיווך. הכוונה היא לדרישה מהותית שעניינה היותו של המתווך "הגורם היעיל" שהוביל לעסקה ולדרישה צורנית שעניינה עריכתו של חוזה תיווך בכתב הכולל את הפרטים הנדרשים לפי חוק המתווכים. שנית, ובהמשך לכך, ייבחן יישומן של דרישות אלה במצבים שבהם לא התקיימה דרישת הצורה כפי שזו הוגדרה בחוק. לבסוף, ייבחנו שאלת פרשנותו של חוזה התיווך במקרה דנן, וכן השאלה האם מזרחי הפר את חובות ההגינות והגילוי הקבועות בחוק המתווכים.
המישור המהותי: זכאותו של "הגורם היעיל" לדמי תיווך
36. ככלל, מתווך זכאי לדמי תיווך אם היה "הגורם היעיל" שהוביל לכריתתו של חוזה מקרקעין, וזאת בנסיבות שבהן נחתם חוזה תיווך כדין בינו לבין הרוכש. דרישה זו, שנקבעה במקור בפסיקה (ראו: ע"א 342/89 ג.ז. רכסים בע"מ נ' גרופר, פ"ד מו(2) 724 (1992); ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' עיזבון המנוח ביר, פ"ד מח(3) 116 (1994) (להלן: עניין מוסקוביץ)), מצאה בהמשך עיגון בחוק המתווכים (ראו: ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842, 847 (2001); ע"א 2708/14 ישראלי נ' אהרוני, פסקה 8 (6.12.2015); רע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' בנימין, פסקה 19 (20.7.2016) (להלן: עניין בראל)). בפסיקה אף הובהר כי מדובר בדרישה קוגנטית, במובן זה שאין מקום לחיוב בדמי תיווך כאשר אינה מתקיימת (ראו: עניין בראל, בפסקאות 22-21). כמו כן, הפסיקה מנתה רשימה לא סגורה של שיקולים על מנת להכריע בשאלה האם מתווך מסוים אכן היה "הגורם היעיל" שהוביל לעסקת המקרקעין. כך למשל, נקבע בעניין מוסקוביץ כי ההכרעה בדבר זהותו של הגורם היעיל תיקבע בהתאם למידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי; מידת הקרבה בין ההצעה המקורית לבין החוזה הסופי מבחינת תנאי התשלום ושיעוריו; חלוף הזמן בין מועד ההצעה המקורית לבין מועד סיום העסקה; מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך; קיומו של גורם נוסף שסייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת מעורבותו; תשלום דמי התיווך על-ידי הצד השני לעסקה ושיעורם; זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; וכן הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן (שם, בעמ' 124-123).