"כשם שלא בנקל יוכיח בעל דין טענות בדבר תרמית, המחייבות ביסוס ברמת הוכחה גבוהה במיוחד, כך גם טענות בדבר פיקטיביות של עיסקה, המשיקות לטענות מרמה, מצריכות רמת הוכחה התואמת במשקלה לרצינותה ולחומרתה של הטענה הנטענת."
ואולם, הנטל המוטל על צילה לעניין זה עשוי להיות מופחת, ככל שיוכח כי המידע הראייתי מצוי ברשותם של המשיבים וכן כי הצטברו "אותות מרמה" ביחס להסכם המכר (פרשת בנק אגוד, בפס' 5). אותות המרמה (Badges Of Fraud) האמורים, פותחו במשפט האנגלו-אמריקאי והם כוללים חזקות שבעובדה, שבהותרתן ללא מענה מניח את הדעת יש כדי להצביע על קיומה של מרמה, כאשר ככל שמצטברים יותר אותות מרמה – עובר הנטל להפרכתן לכתפי הצד השני להוכחה שמדובר בעסקאות שבוצעו בתום לב (פרשת בנק אגוד, בפס' 5; ע"א 1680/03 לוי נ' ברקול, פ"ד נח(6) 941, 947 (2004); ת"א 595/02 כהן נ' כהן, פס' 13-14 לפסק דינו של השופט עמית (פורסם בנבו, 9.4.2008); ה"פ 56478-09-11 סוויסל השקעות בע"מ נ' ברוש, פס' 15 לפסק דינו של השופט טובי (פורסם בנבו, 4.9.2015) וכן הערעור על פסק דין זה – ע"א 7183/15 סוויסל השקעות בע"מ נ' ברוש, פס' 9 לפסק דינה של השופטת חיות (פורסם בנבו, 15.5.2017)). בין אותות מרמה אלו, שאינם בגדר רשימה סגורה, ניתן למנות קשרים בין המעביר לנעבר; שמירת הנאה למעביר ושמירת החזקה בידיו; חקירות פליליות נגד המעביר; איום בתביעות שתוגשנה נגד החייב; חשאיות בפעילות הכלכלית; חריגה מדרכם המקובלת של עסקים; והעברת כל נכסי החייב (ע"א 8128/06 לוינזון נ' ארנון, פס' י"ד לפסק דינו של השופט רובינשטיין (פורסם בנבו, 3.2.2009)); פרשת בנק אגוד, בפס' 5)).
ג. מן הכלל אל הפרט
ג.1 קיומם של אותות מרמה
42. לאחר שבחנתי את נסיבותיו של מקרה זה, את המסמכים שצורפו לתיק וכן שמעתי את עדויות הצדדים, סבורני שעלה בידי צילה להוכיח הצטברות משמעותית של אותות מרמה בענייננו, וזאת מן הטעמים שלהלן.
43. ראשית, בין המשיבים קיימים קשרים משפחתיים, בהיותם בני-דודים, המאופיינים ביחסים קרובים וחמים (ס' 9 לתצהיר צבי). כך לדוגמא, ציין צבי בתצהירו כי בין המשפחות קיים קשר חם (ס' 9 לתצהיר צבי), כי הוא היה הגורם אליו פנו צופית ויצחק כאשר התקשו לפרוע הלוואת שנטלו (ס' 12-13 לתצהיר צבי), ואת התמיכה הכספית השוטפת שהעניק להם עם היקלעותם למשבר כלכלי (ס' 9 לתצהיר צבי). כמו כן, בעדותה בתובענה הכספית ציינה צופית כי צבי מימן את ייצוגה המשפטי (מוצג ת/26 בעמ' 2 ש' 19-21), ואף סיפק לה תמיכה כלכלית בקשר לחתונת בתה וכן לרכישת מזון (מוצג ת/26 עמ' 2 ש' 27 ועמ' 4 ש' 9-10). מכאן, שיחסי השניים לא התמצו רק בעצם קיומו של קשר משפחתי ביניהם, אלא אופיינו בקירבה משמעותית ובסיוע כלכלי ניכר.
44. שנית, על אף האמור בהסכם המכר בדבר העברת הזכויות בדירה והחזקה בה לידי צבי (ס' 5 ו-9 להסכם המכר), הלכה למעשה, החזקה מעולם לא הועברה לצבי אלא נותרה אצל צופית, ואף דמי השכירות מן הדירה לא נתקבלו בידיו במהלך התקופה אלא הוסיפו להיות משולמים לסבתא.
45. שלישית, אינני סבור שעסקת המכר שבין צבי וצופית מתיישבת עם הדרך המקובלת לביצוען של עסקאות מכר, הן מבחינה פרוצדורלית והן מבחינה מהותית. מבחינה פרוצדוראלית, חתמו המשיבים על הסכם המכר בפני הקונסול בניו-יורק למרות שהליך כאמור לא נדרש לשם מתן תוקף לחוזה ביניהם. כמו כן, מבחינה מהותית, קבעו הצדדים בהסכם המכר תנאי מפסיק לפיו "ככל ולא תתקבל הסכמת המוטבת על פי ההערה, גב' ליבל גולדה, לעסקה נשוא הסכם זה תוך שנים עשר (12) חודשים ממועד חתימת הסכם זה, אזי הסכם זה יהא בטל מעיקרו" (ס' 6 להסכם המכר, להלן: "התנאי המפסיק"). מכאן, שעל אף שלכאורה תמורת העסקה הינה בדרך של קיזוז חוב (כאמור בס' 7(ב) להסכם המכר) – העברת הזכויות בדירה לצבי כלל לא הייתה ודאית, אלא הותנתה בקיומו של תנאי חיצוני של הסכמת הסבתא לעסקה, אשר גם לפי גרסת צבי עצמו לא ניתן היה לקבלה בשל מצבה הקוגניטיבי והפיזי (ס' 30 לתצהיר צבי). נראה כי בקונסטלציה זו של תנאי מפסיק יש כדי ליצור עסקה קיימת כלפי צדדים שלישיים, שעשויה אף להקנות "הגנה" לדירה מנושיה של צופית, בעוד שביחסי המשיבים עצמם מדובר בעסקה שתוקפה מותנה ומאפשר לצופית להותיר בפועל את הזכויות בדירה ברשותה על אף שאלו נועדו, לכאורה, לשם קיזוז חובה לצבי. סבורני, אפוא, כי יש בקביעת תנאי מפסיק זה כדי לעורר ספקות ביחס להגיון העסקי שבבסיס העסקה ולהוות משום סטייה מן הדרך המקובלת בעסקאות דומות.
עוד יצוין בעניין זה, כי הסכם המכר נחתם על אף קיומה של הערת האזהרה הראשונה, שנרשמה לטובת הסבתא, ושלפיה יש להימנע מעשיית עסקאות בדירה. הערת אזהרה "נגטיבית", האוסרת על ביצוען של עסקאות במקרקעין, נועדה למנוע כריתת חוזים מן הסוג שמהווה הסכם המכר, קרי, חוזים המעבירים את זכויותיה של צופית בדירה, כאשר התקשרות צופית וצבי בעסקה להעברתן על אף קיומה של הערת אזהרה כאמור, איננה מתיישבת אף היא עם מהלך ביצוען המקובל של עסקאות מסוג זה. כמו כן, אינני מוצא ממש בטענה כי הערת האזהרה הראשונה לא אסרה ביצוען של עסקאות נוגדות, היות שהתבססה על תצהירי המתנה מן הסבתא לצופית ולאחותה (נספח 9 לתשובה המתוקנת להמרצת הפתיחה), אשר כל שנקבע בהן הוא חיוב למתן זכות מדור לסבתא בדירה לכל ימי חייה ולחילופין, העברת דמי השכירות אליה. לא הוצגה בענייננו כל ראייה ממשית לכך שהערת האזהרה הראשונה, בנוסחה המופיע במרשם המקרקעין לא שיקפה את כוונת הסבתא וברי כי בהעדר התייצבות מצד צופית לחקירה על תצהירה, מדובר ממילא במסקנה מרחיקת לכת.