6. לאחר ההתקשרות עם חברת דגש אביב ובטרם ביצועו של ההסכם עמה הגיש יצחק ביום 28.4.2013 לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו תביעה כספית כנגד נחמני לתשלום פיצוי בסך 4,104,699 ש"ח בגין הפרת הסכם הקומבינציה. ויקטור מצדו הגיש נגד יצחק תביעה שכנגד על סך 1,136,380 ש"ח וזאת בגין סכום מס השבח שאותו שילם ויקטור ואשר הוחזק על ידי יצחק לאחר החזרתו על ידי שלטונות המס. עוד תבע ויקטור שכר ראוי עבור הכנת התכנית ועבור תשלומים נוספים שבהם נשא.
פסק דינו של בית המשפט קמא
7. בפסק דינו מיום 3.4.2016 דחה בית המשפט קמא את התביעה שהגיש יצחק כנגד נחמני וכן את מרבית הטענות בתביעה שכנגד אך חייב את יצחק להעביר לויקטור את כספי החזר מס השבח שהחזיק בידיו בתוספת הצמדה וריבית.
ויקטור טען כי הסכם הקומבינציה פקע לאחר שהתנאי המתלה שנקבע בו לא התקיים וכי ההבנה בין הצדדים הייתה כי ינוהל ביניהם משא ומתן לכריתת הסכם חדש ככל שישתנו ההוראות התכנוניות החלות על המקרקעין וככל שיוצא היתר בניה מתאים. כזכור, משא ומתן כזה אכן התקיים אך הוא לא נשא פרי. יצחק טען מנגד, כי חרף אי התקיימות התנאי המתלה בתוך התקופה המוסכמת, הסכם הקומבינציה הוארך על ידי הצדדים בעל פה ובהתנהגות ונותר בתוקף. על כן, כך הוסיף יצחק וטען, יש לראות בהתנהגותו של ויקטור לאחר השלב שבו ניתן היתר הבניה משום הפרת ההסכם. בית המשפט קמא מצא את שתי הגרסאות בלתי מהימנות. בית המשפט קבע כי הואיל והצדדים קבעו דרישת כתב לביצוע שינויים בהסכם בכלל ושינויים הנוגעים להארכת המועד למילוי התנאי המתלה בפרט, אין לקבל את טענתו של יצחק כי ההסכם עודנו בתוקף בהיעדר הסכמה כלשהי בכתב לעניין זה. עוד הוסיף בית המשפט וקבע כי אין זה סביר שויקטור הסכים להאריך את הסכם הקומבינציה לאורך כל אותן השנים בהתחשב בכך "שחלק גדול מנתוני התחשיב של כדאיות העסקה אינם ידועים". על כן, קיבל בית המשפט את עמדתו של ויקטור כי משלא הוצא היתר בניה בתוך 12 חודשים מיום כריתת הסכם הקומבינציה פקע ההסכם בשל אי התקיימות התנאי המתלה. עוד הוסיף בית המשפט וקבע כי עם פקיעת ההסכם פקעה גם ערבותו של דוד להתחייבויותיו של ויקטור על פי הסכם זה. לעומת זאת, דחה בית המשפט את טענתו של ויקטור כי הייתה הבנה בין הצדדים לנהל משא ומתן על הסכם חדש לכשהתנאים לכך יבשילו.
תחת זאת, סבר בית המשפט כי עם פקיעת הסכם הקומבינציה כאמור ובהתחשב בהתנהלותם של הצדדים לאורך השנים, נכרת ביניהם בעל פה ובהתנהגות הסכם אשר הקנה לויקטור את האופציה להתקשר עם יצחק באותם תנאים שנקבעו בהסכם הקומבינציה המקורי, וזאת לאחר אישור תכנית מפורטת שתקבע את מספר הדירות שניתן יהיה לבנות על המקרקעין (להלן: הסכם האופציה). בית המשפט הוסיף וקבע כי ויקטור החליט שלא לממש את האופציה שניתנה לו משום שהתנאים שנקבעו בהסכם הקומבינציה המקורי היו בלתי כדאיים עבורו מבחינה כלכלית, בהינתן השנים הרבות שחלפו מאז שנכרת ובשים לב למספר הדירות שאושר לבניה. בית המשפט ציין כי התנהלות הצדדים מול רשויות מס שבח מקרקעין והעובדה שמס השבח שולם אין בהם כדי לשנות מן המסקנה האמורה. בהתייחסו להתנהלותו של עו"ד יהלומי מול רשויות מס שבח בהקשר זה ציין בית המשפט כי עו"ד יהלומי סבר ככל הנראה בתום לב שהקניית האופציה אינה מצריכה שינוי של הדיווח לרשויות המס. על כן, כך נפסק, גם אם נפלה טעות בהתנהלות זו אין בכך כדי להעיד כי הסכם הקומבינציה עודנו בתוקף. באשר למס השבח ששולם על ידי ויקטור נקבע כי זה שולם כאות של "רצון טוב" ומתוך הנחה שאם הסכם האופציה לא ימומש ממילא התשלום יוחזר.