65. אף את הטענה של הנתבעות בסיכומיהן, כי גזבר העירייה העיד, כי ההסכם נועד על מנת להציל את החכ"ל עת הינו עתיד ליתן הכנסות גדולות אין בידי לקבל.
בחישוב פשוט למדי ניתן להיווכח, כי ההסכם לא יכול היה להכניס מספיק כסף לקופת חכ"ל על מנת לממן את ההשקעות לפי מנגנון ההחזר ל- 5 השנים הבאות. אם ניקח למשל כמספר מייצג את תחזית ההכנסות לחמש השנים מדוח האפס של התובעת, שהועמד לשיטת התובעת על כ-4.5 מיליון (ראו נספח 24 לתביעה), אזי הכנסות חכ"ל (המהוות 10% מהכנסות אלו צריכות להסתכם בכ- 450 אלף ₪), סכום הנמוך מסכום המינימום של השכירות שאליו הגיעו הצדדים (כ- 1 מיליון ₪ ראו נספח 41 לתצהיר שמעון סיבוני, וכן סעיף 30.2 לתצהירו של מר עטאלה סבאג).
כלומר, במקרה האופטימלי החכ"ל היו זכאים להכנסות של כמיליון ₪ מול החזר השקעה לתובעת של בין 4-5 מיליון לאחר 5 שנים. לכן ברור הוא, כי החכ"ל לא צפתה להרוויח כסף כנטען ב- 5 שנים הראשונות.
לאור האמור לעיל הרי שאני דוחה את טענת העירייה בדבר העדר יריבות.
מכאן לטענות הפרה שנטענו על ידי התובעת.
אישור שר הפנים:
66. בעניין זה טענה התובעת, כי כבר במועד חתימה על ההסכם היה ברור, שלאור היקף ההשקעות הנרחב שהיא נדרשה להשקיע במתחם, והציפייה כי תחזיר השקעות אלו מתוך ההכנסות שיהיו לה לאורך השנים מהפעלת המתחם, כי החזר ההשקעה יעלה על תקופה של חמש שנים. מסיבה זו התחייבו הנתבעות כלפיה, כי הן יפעלו בשקידה ראויה כבר במועד חתימת ההסכם לאישור הארכת תוקפו מול משרד הפנים. אלא שהנתבעות לא מילאו את התחייבויותיהן והפעם הראשונה בה פנתה העירייה למשרד הפנים בעניין זה היתה באיחור של 4 שנים. לטענתה, מתגובת היועצת המשפטית של משרד הפנים עולה, כי אי הארכת ההסכם קשורה בהתנהלות הנתבעות עצמן לפני כריתת ההסכם (ראו בפירוט בעמ' 9 לסיכומים).
67. לטענתה, בשל מחדלי הנתבעות עצמן, לא ניתן היה לקבל את אישור משרד הפנים להארכת ההסכם, כך גם עולה מעדותו של גזבר העיריה. כן טענה, כי העירייה אף זנחה בהמשך את הבקשה לאישור הארכת הסכם. לטענתה, הנתבעות הטעו אותה במכוון בעת כריתת ההסכם בדבר הסיכוי לקבל את אישור שר הפנים להארכת ההסכם, וגרמו במחדליהן לאי קבלת האישור. מדובר בחוסר תום לב בניהול משא ומתן ובהפרת ההסכם. לטענתה, אם הנתבעות היו פונות למשרד הפנים כמתחייב, הרי שעמדת משרד הפנים היתה מתקבלת בזמן אמת והתובעת יכלה להימנע מהשקעות מיותרות במתחם שרק הגדילו את הוצאותיה ונזקיה. אי קבלת אישור משרד הפנים במועד מוקדם, פגע ביכולתה לקבל אשראי בנקאי לצורך מימון ההשקעות הניכרות שנדרשו בפרויקט, והרתיע שוכרים פוטנציאליים לשכור חנויות במתחם ללא אופק שכירות סביר.