22. לסיכום נקודה זו, גם ההחלטה משנת 2010 אינה מוכיחה כי בזמן כריתת החוזה האמ"מ נתפס כחלק מהותי מהפרויקט, לא מבחינה אובייקטיבית ולא מנקודת מבטה של המערערת.
23. סיכום ביניים: בחינת החוזה ונספחיו, כמו גם מסמכים אחרים שעמדו ברקע התכנוני של הפרוייקט, לא מגלה התייחסות ישירה לאמ"מ, ודאי לא כרכיב מרכזי בהיתכנות הכלכלית של המיזם. בנסיבות אלה, קשה לומר כי אומד דעת הצדדים בזמן כריתת החוזה היה להכפיף את חיוב ההשתדלות ואת מכלול ההסכמות החוזיות לאישור האמ"מ. התנאי המתלה שנקבע בחוזה היה אישור תכנית השינוי, ולא מצאתי בסיס מספק לטענה כי החוזה הותנה גם באישור האמ"מ.
ההתפתחויות לאחר חתימת החוזה
24. עמדתה של המשיבה מבוססת על הטענה כי היא נקלעה לצומת דרכים שבו נאלצה לבחור בין ויתור על המהות הכלכלית של הפרוייקט לבין עמידה בחיוב ההשתדלות. לשיטתה של המשיבה, לאחר שהחוזה נחתם, משרד התיירות נקט עמדה לא צפויה שמנעה את אישור התכנית וכך סוכלה העִסקה. ברם, ספק בעיני אם זהו תיאור מדוייק של השתלשלות העניינים. למעשה, ככל שהעמקתי בבחינת חומר הראיות, כך התחזקתי בדעתי כי המשיבה תיארה את האירועים באופן מלאכותי שאינו משקף את המצב לאשורו. לפיכך, בשלב זה של הדיון אפרוש את מערכת העובדות הרלוונטית, בדגש על פרק הזמן מרגע חתימת החוזה ועד להודעת המשיבה על ביטולו.
25. אין ספק כי המערערת לא צפתה את ההתפתחות בעניין האמ"מ. לפני חתימת החוזה, בספטמבר 2013 הוועדה המקומית נמנעה מלאשר את תכנית השינוי, בנימוק של חוסר סמכות, אך המליצה על הפקדתה, ובדצמבר 2013 ועדת המשנה אישרה את הפקדת התכנית בתנאים. בשלב זה הצדדים (ולכל הפחות המערערת) הניחו כי לא יהיו שינויים, וחתמו על חוזה המכר, שהותנה באישור התכנית בוועדה המחוזית. המערערת שילמה למשיבה מקדמה בסך 1.5 מיליון ₪, וזוהי אינדיקציה משמעותית לביטחונה בהשלמת העסקה.
26. ביום 18.12.2013, כשלושה חודשים לאחר חתימת החוזה, התקיים הדיון בוועדת המשנה. עורך התכנית והיזם הציגו אותה בפני הוועדה בלי להזכיר את הכוונה להקים אמ"מ, והרושם שמתקבל מדבריהם הוא שהתכנית עברה התאמה לנוהל מבא"ת ואינה מעוררת בעיות. בין היתר, התבטא עורך התכנית: " עם הכניסה של נוהל מבא"ת והמערכת הממוחשבת, התכווצנו לתוך ההגדרות המותרות במערכת [...] התאמנו אותו לתכנון קונקרטי, שתואם גם את הדרישות של המזמין וגם את הדרישות של התקנים היום". בהמשך הודה היזם כי התעורר קושי מכך שלא ניתן לאשר כיום תכנית הכוללת ייעוד של "החלמה ונופש" (כפי שנעשה בתכנית המתאר) ולכן היה צורך לשנות את השימוש ל"מלונאות". בתגובה, הודיעה יו"ר הוועדה כי יידרש תיאום עם משרד התיירות כתנאי להפקדת התכנית.